อสังหาปรับตัว หนีตลาดแข่งดุ

โดย...อรวรรณ จารุวัฒนะถาวร

ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ โดยภาพรวมมีการขยายตัวอย่างรวดเร็วต่อเนื่อง โดยระหว่างปี 2556-2560 มีการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมคิดเป็นจำนวนรวมทั้งสิ้นกว่า 3 แสนยูนิต ศูนย์การค้าเปิดใหม่คิดเป็นพื้นที่รวมเพิ่มขึ้น 1.3 ล้านตารางเมตร และอาคารสำนักงานสร้างเสร็จเพิ่มคิดเป็นพื้นที่รวมอีกเกือบ 8 แสนตารางเมตร

แอนดรูว์ กัลแบรนด์สัน หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา บริษัท เจแอลแอล เปิดเผยว่า ต้นทุนราคาที่ดินที่พุ่งสูงขึ้นต่อเนื่องยังคงเป็นประเด็นท้าทายสำคัญสำหรับภาคธุรกิจอสังหาฯ ของกรุงเทพฯ โดยในช่วงไม่กี่ปีมานี้ ราคาที่ดินโดยรวมปรับตัวสูงขึ้นต่อเนื่องเฉลี่ยอยู่ระหว่าง 10-15% ต่อปีส่งผลให้ผู้พัฒนาโครงการต้องปรับใช้กลยุทธ์ใหม่ๆ เพื่อให้ธุรกิจสามารถเติบโตต่อไปได้

หนึ่งในกลยุทธ์ที่บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เลือกใช้รับมือกับราคาที่ดินที่สูงขึ้นคือ การพัฒนาโครงการบนที่ดินสัญญาเช่าระยะยาว ต่างจากเดิมที่ต้องการสร้างโครงการเฉพาะบนที่ดินที่สามารถซื้อมาได้ด้วยกรรมสิทธิ์ขาดเท่านั้น เนื่องจากราคาที่ดินที่สูงขึ้นมาก ดังนั้นการเช่าที่ดินระยะยาวจึงเป็นกลยุทธ์ที่เป็นที่ยอมรับมากขึ้นในหมู่ผู้ประกอบการ

นอกจากนี้ ยังมีปัจจัยท้าทายอื่นๆ อีกที่ทำให้ผู้ประกอบการต้องปรับตัว หนึ่งในนั้นคือกรณีที่บริษัทพัฒนาคอนโดมิเนียมหันไปจับตลาดบนมากขึ้น เนื่องจากเป็นตลาดที่มีกำลังซื้อสูงกว่าทั้งจากผู้ซื้อชาวไทยและต่างชาติ ในขณะที่ตลาดแมสนั้นมีการซื้อขายชะลอตัวจากซัพพลายที่เพิ่มขึ้นมากและการแข่งขันรุนแรง

อย่างไรก็ดี กลยุทธ์รักษาการเติบโตที่กำลังเป็นที่นิยมแพร่หลายมากขึ้นในหมู่บริษัทพัฒนาโครงการชั้นนำของไทยคือ การหาผู้ร่วมทุน โดยเฉพาะกับทุนต่างชาติ ซึ่งนับตั้งแต่ปี 2556 เป็นต้นมา มีการร่วมลงทุนเกิดขึ้นแล้วคิดเป็นมูลค่ารวมทั้งสิ้นกว่า 5.7 แสนล้านบาท

ขณะเดียวกัน ยังพบว่ามีการควบรวมกิจการเกิดเพิ่มขึ้นมากด้วยเช่นกัน ซึ่งในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา มีการควบรวมกิจการเกิดขึ้นคิดเป็นมูลค่ารวมทั้งสิ้น 1.7 แสนล้านบาท นอกจากการร่วมทุนและการควบรวมกิจการยังมีบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายรายที่เดิมพัฒนาเฉพาะโครงการที่อยู่อาศัยเพียงอย่างเดียว กำลังขยายการลงทุนไปในอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆ อาทิ ไรมอนแลนด์ ประกาศการลงทุนในธุรกิจอาคารสำนักงาน เป็นต้น

เลิศมงคล วราเวณุชย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เดวา เรียลเอสเตท กล่าวว่า บริษัทเตรียมเปิดขายโครงการแรกของบริษัท ภายใต้ชื่อ D8 โครงการ Luxury Vertical House ทำเลย่านเอกมัยรามอินทรา มูลค่าโครงการกว่า 200 ล้านบาท เพื่อตอบโจทย์ครอบครัวขนาดใหญ่ที่ต้องการอยู่อาศัยในเขตเมือง ด้วยพื้นที่ใช้สอยที่ใหญ่กว่า 700 ตารางเมตร (ตร.ม.) ขนาดที่ดิน 64-68 ตารางวา จำนวน 6 ยูนิต ขายในราคาเริ่มต้น 39.9 ล้านบาท ทั้งนี้ การที่บริษัทพัฒนาโครงการ ดังกล่าวเนื่องจากปัจจุบันในตลาดไม่มีสินค้าประเภทนี้ที่มีขนาดพื้นที่ใช้สอยใหญ่ถึง 700 ตร.ม. จะมีมากสุดก็เพียง 400-500 ตร.ม. ด้านราคาถูกกว่าเฉลี่ยอยู่ที่ 5 หมื่นบาท/ตร.ม. ขณะที่สินค้าในตลาดอยู่ที่ 1 แสนบาท/ตร.ม.

ทั้งนี้ บริษัทจะเน้นพัฒนาโครงการในระดับลักซ์ชัวรี่ในทำเลโซนตะวันออกของกรุงเทพฯ เป็นหลัก โดยขนาดโครงการที่จะพัฒนาอยู่ประมาณ 1 ไร่ พัฒนาในรูปแบบทาวน์เฮาส์ยูนิตขนาดใหญ่ ขายราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป เหล่านี้คือการปรับตัวเพื่อรับมือกับการแข่งขันที่รุนแรงขึ้น