posttoday

'ซีบีอาร์อี' ชี้กลุ่มหรูโต ซัพพลายเพิ่ม 15%

08 มีนาคม 2561

จากปัจจัยบวกด้านเศรษฐกิจที่ดีขึ้น ส่งผลให้ธุรกิจเกือบทุกประเภทในปี 2561 มีแนวโน้มเติบโตและมีการเปลี่ยนแปลง ซึ่งรวมทั้งภาคอสังหาริมทรัพย์

โดย...อรวรรณ จารุวัฒนะถาวร

จากปัจจัยบวกด้านเศรษฐกิจที่ดีขึ้น ส่งผลให้ธุรกิจเกือบทุกประเภทในปี 2561 มีแนวโน้มเติบโตและมีการเปลี่ยนแปลง ซึ่งรวมทั้งภาคอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากตลาดมีการแข่งขันสูง ดังนั้นเรื่องของโปรดักต์ ทำเล และราคา จึงไม่ใช่สิ่งที่ดีเวลอปเปอร์ให้ความสำคัญเท่านั้น

สำหรับเทรนด์ที่จะยังเห็นต่อเนื่องในปีนี้คือ การร่วมทุนจากบริษัทต่างชาติทั้งในรูปแบบร่วมพัฒนาโครงและการเข้ามาซื้อเพื่อลงทุน การกระจายความเสี่ยงของผู้ประกอบการ รวมทั้งเรื่องของเทคโนโลยีที่จะเข้ามาเสริมความแข็งแกร่งให้กับดีเวลอปเปอร์ในไทย เพื่อรองรับพฤติกรรมผู้บริโภคที่มีทางเลือกมากขึ้น

อลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการ ผู้จัดการ ซีบีอาร์อี ประเทศไทย เปิดเผยว่า ในปีนี้การส่งออกและการท่องเที่ยว ยังคงเป็นรายได้หลักที่จะผลักดันให้เศรษฐกิจไทยขับเคลื่อน โดยในส่วนของภาคอสังหาฯ คาดว่าจะมีซัพพลายใหม่เกิดขึ้นอีก 10-15% โดยคอนโดย่านใจกลางกรุงเทพฯเพิ่มขึ้น 5.2% ต่อปี ส่วนคอนโดย่านมิดทาวน์ และชานเมืองกรุงเทพฯ เพิ่มขึ้น 9.8% ต่อปี ปัจจุบันซัพพลายคอนโดย่านมิดทาวน์/ชานเมือง มีราว 4.9 แสนยูนิต และมีซัพพลายกว่า 1 แสนยูนิต ที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง

ทางด้านซัพพลายย่านใจกลางกรุงเทพฯ มีราว 1.36 แสนยูนิต และมีซัพพลายอีกกว่า 3.2 หมื่นยูนิตที่อยู่ ระหว่างการก่อสร้าง ทั้งนี้คาดว่าจะมีคอนโดที่แล้วเสร็จในย่านใจกลางกรุงเทพฯ เพิ่มขึ้น ปีละ 30% ซึ่งในปีนี้คอนโดในย่านมิดทาวน์ จะแล้วเสร็จเพิ่ม 21% ส่วนใจกลางเมืองจะคอนโดแล้วเสร็จ 87%

ขณะที่ราคาขายคอนโดมิเนียมใหม่ในกรุงเทพฯ เฉลี่ยเพิ่มขึ้น 9.2% ต่อปี โดยราคาเฉลี่ยสำหรับคอนโดใหม่ระดับ ไฮเอนด์ขึ้นไปอยู่ที่ 2.7 แสนบาท/ตารางเมตร (ตร.ม.) ส่วนคอนโดรีเซลในกรุงเทพฯ ราคาขายเฉลี่ยเพิ่มขึ้น 7.4% ต่อปี โดยคอนโดระดับไฮเอนด์ขึ้นไปราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 2.13 แสนบาท/ตร.ม.

ทั้งนี้ ด้วยราคาที่ดินที่มีการปรับตัวสูงขึ้นโดยเฉพาะย่านใจกลางธุรกิจ ทำเลชั้นนำที่ใกล้สถานีรถไฟฟ้าจะยังเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยปี 2560 ราคาที่ดินบางทำเลปรับตัวสูง 25-30% ต่อปี อีกทั้งที่ดินแบบมีกรรมสิทธิ์ถาวรหรือฟรีโฮลด์ในทำเลชั้นดีของย่านซีบีดีที่มีเหลือจำนวนน้อยมากทำให้ราคาสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง คาดราคาขายคอนโดใหม่ปี 2562 จะขึ้น 5-10% เฉลี่ย 2.8-2.9 แสนบาท/ตร.ม.

ขณะที่ดีมานด์ยังคงที่จากผู้ซื้อทั้งคนไทยและต่างชาติ รวมทั้งธนาคารผ่อนปรนเงื่อนไขการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยมากขึ้น ด้านการเข้ามาของนักลงทุน ต่างชาติทั้งในรูปแบบร่วมทุนพัฒนาโครงการมีจำนวนมากขึ้นจาก 4 โครงการในปี 2556 เป็น 52 โครงการปี 2560 โดยมองว่าจะมีการขยายลงทุนไปอสังหาฯ ประเภทอื่นๆ เช่น อาคารสำนักงาน ซึ่งสัดส่วนผู้ซื้อคอนโดจากชาวต่างชาติเพิ่มจากปีก่อนเล็กน้อยมาอยู่ที่ 25% ของธุรกรรมการซื้อขายที่ผ่านซีบีอาร์อี คาดชาวต่างชาติยังซื้ออสังหาฯ ทั้งระดับหรูและต่ำกว่า 10 ล้านบาทอย่างต่อเนื่อง เพราะดีเวลอปเปอร์มีมากขึ้น

อย่างไรก็ตาม ยังต้องระวังซัพพลายล้นตลาดในบางทำเลโดยเฉพาะกลุ่มระดับล่าง ขณะที่การแข่งขันจะสูงขึ้นสำหรับผู้พัฒนาโครงการที่ขยับไปตลาดระดับบน ซึ่งการจะทำโครงการระดับ 3 แสนบาท/ตร.ม. ไม่ใช่จะขายได้ทุกทำเล

นิธิพัฒน์ ทองพันธุ์ หัวหน้าแผนกพื้นที่สำนักงาน ซีบีอาร์อี ประเทศไทย กล่าวว่า ช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมาตลาดอาคารสำนักงานมีการเติบโตดี เนื่องจากซัพพลายมีจำกัด คาดว่าช่วง 2-3 ปีจากจะมีความต้องการ 2 แสนตารางเมตร (ตร.ม.)/ปี

สำหรับปี 2561 ที่มีพื้นที่สำนักงานใหม่เพิ่มเข้ามาน้อยกว่า 2 แสน ตร.ม. ส่งผลให้ราคาเช่าจะยังเพิ่มสูงขึ้นในอัตราที่ช้าลง ปัจจุบันอัตราพื้นที่ว่างอยู่ที่ 7.8% และจะลดลงต่อเนื่องขณะที่ค่าเช่าพื้นที่สำนักงานปรับเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 4-5% ในทุกเกรดและทุกทำเล

อย่างไรก็ดี ในปี 2563-2566 คาดว่าจะมีซัพพลายพื้นที่สำนักงานใหม่เพิ่มขึ้นอีกราว 1.48 ล้าน ตร.ม. และกว่า 8 แสน ตร.ม. อยู่ในย่านซีบีดีคาดว่าจะแล้วเสร็จในปี 2563-2566 ซึ่งจะส่งผลให้ราคาปรับขึ้นค่าเช่าช้าลง

ขณะที่ผู้เช่ามีทางเลือกมากขึ้นประกอบกับพฤติกรรมผู้เช่าเปลี่ยนจึงมองหาทางลดค่าใช้จ่าย โดยอาศัยกลยุทธ์การจัดพื้นที่ทำงาน เพื่อให้เพิ่มจำนวนพนักงานได้ในขณะที่ใช้พื้นที่ลดลง หรือบางบริษัทลดความเสี่ยงความไม่แน่นอนโดยไม่ทำสัญญาเช่าระยะยาว ส่งผลให้บริษัทข้ามชาติบางแห่งเลือกที่จะเช่าพื้นที่ทำงานในโคเวิร์กกิ้งสเปซมากขึ้น

ในปีนี้ผู้ให้บริการพื้นที่โคเวิร์กกิ้งสเปซจากต่างชาติ 4 ราย จะเปิดให้บริการครั้งแรกในอาคารสำนักงานในย่านใจกลางซีบีดี โดยมีพื้นที่รวมทั้งหมดราว 1.8 หมื่น ตร.ม. และมีแนวโน้มจะขยายสาขาออกไปอีก ทั้งนี้ตลาดสำนักงานยังไม่โอเวอร์ซัพพลายแต่หลังปี 2563 ต้องดูอีกครั้ง