ทำโครงการจัดสรรต้องรู้

โดย...ธนาคารเกียรตินาคิน

ครั้งนี้ขอหยิบยกประเด็นที่ผู้ประกอบการโครงการบ้านจัดสรรต้องศึกษาข้อกำหนดและกฎหมายครับ ต่อกรณีที่ไม่อนุญาตให้นำพื้นที่ใต้เสาไฟฟ้าแรงสูงมานับรวมเป็นพื้นที่สวนสาธารณะ (5%) ของโครงการ เนื่องจากตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2558 กำหนดไว้ในมาตรา 4 ในพระราชบัญญัตินี้ว่า

1."สาธารณูปโภค" หมายความว่าสิ่งอำนวยประโยชน์ที่ผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นเพื่อให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรใช้ประโยชน์ร่วมกันตามสัญญาหรือแผนผังโครงการที่ได้รับอนุญาต

2."บริการสาธารณะ" หมายความว่า การให้บริการหรือสิ่งอำนวยความสะดวกในโครงการจัดสรรที่ดินที่กำหนดไว้ในโครงการที่ขออนุญาตจัดสรรที่ดินตามมาตรา 23(4)

สวนสาธารณะในโครงการจึงถือว่าเป็นสาธารณูปโภค จะต้องเป็นสิ่งที่ลูกบ้าน ทุกคนสามารถเข้ามาใช้ประโยชน์ร่วมกันได้ แต่ที่ดินที่มีแนวสายไฟฟ้าแรงสูงพาดผ่าน และ/หรือมีเสาไฟฟ้าแรงสูงตั้งอยู่ในพื้นที่จะทำให้ผู้ที่มีกรรมสิทธิ์และหรือผู้ครอบครอง ที่ดินนั้นอยู่ จะถูกรอนสิทธิในการใช้และแสวงหาประโยชน์ในที่ดินแปลงดังกล่าวจากการไฟฟ้าฝ่ายผลิตแห่งประเทศไทย (กฟผ.)

ทั้งนี้ เนื่องจาก กฟผ.มีอำนาจตามขอบเขตของวัตถุประสงค์ของการจัดตั้งตามที่กำหนดไว้ในพระราชบัญญัติการไฟฟ้าฝ่ายผลิต พ.ศ. 2511 ในมาตรา 6 และมาตรา 9 โดยได้กำหนดไว้ว่า ในการส่งและจำหน่ายพลังงานไฟฟ้า กฟผ.จะมีอำนาจที่จะเดินสายส่งไฟฟ้า หรือสายจำหน่ายไฟฟ้าไปใต้ เหนือ ตามหรือข้ามพื้นดินของบุคคลใด ปักหรือตั้งเสา สถานีไฟฟ้าย่อยหรืออุปกรณ์อื่นลงในหรือบนพื้นดินของบุคคลใดที่มิใช่เป็นที่ตั้งโรงเรือนได้ ซึ่งในทางปฏิบัติ กฟผ.จะได้มีการจ่ายค่ารอนสิทธิหรือเงินค่าทดแทนให้แก่ผู้มีกรรมสิทธิ์ หรือผู้ครอบครอง

จากการที่ กฟผ.ได้เข้าไปดำเนินการดังกล่าว ซึ่งมีลักษณะคล้ายการเวนคืน แต่กรณีของ กฟผ.จะแตกต่างจากการเวนคืน คือ กรรมสิทธิ์ในที่ดินยังเป็นของผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นอยู่ แต่ถูกจำกัดสิทธิในการแสวงหาประโยชน์ ที่ดินแปลงนี้จึงไม่สามารถทำเป็นสวนสาธารณะ เพราะการถูกรอนสิทธิจะทำให้ที่ดินแปลงนี้ไม่สามารถคงสภาพเป็นสาธารณูปโภค ตามเงื่อนไขจัดสรรไว้ได้ตลอดเวลา

ส่วนประเด็นการรอนสิทธิในที่ดินที่มีสายไฟฟ้าพาดผ่าน หรือมีการตั้งเสาไฟฟ้าแรงสูง ซึ่งที่ดินนั้นอยู่ภายใต้แนวสายไฟฟ้าแรงสูง ตามประกาศ กฟผ. เรื่องข้อกำหนดเพื่อความปลอดภัยในเขตเดินสายไฟฟ้า พ.ศ. 2511 สามารถสรุปข้อห้ามเพื่อความปลอดภัยได้ดังนี้

1.ห้ามกระทำการอันตรายแก่ระบบไฟฟ้า เช่น ห้ามนำวัสดุ อุปกรณ์ หรือเครื่องจักรกลเข้าใกล้สายไฟฟ้าแรงสูงน้อยกว่า 4 เมตร หรือห้ามเผาวัสดุอื่นใดในเขตแนวสายไฟฟ้า นั่นเป็นเพราะความร้อนจากไฟอาจจะสร้างความเสียหายต่อสายไฟฟ้าแรงสูงได้ หรือเครื่องจักรกลขนาดใหญ่ดังกล่าว อาจจะเกี่ยวสายไฟฟ้าแรงสูงให้ขาดชำรุด

2.ห้ามปลูกสร้างหรือทำขึ้นซึ่งอาคาร โรงเรือน บ้านพักอาศัย ในเขตเดินสายไฟฟ้า

3.ห้ามปลูกต้นไม้ยืนต้น หรือพืชผล ในเขตเดินสายไฟฟ้า ดังนี้ บริเวณระยะห่างจากแนวขาเสาไฟฟ้า 4 เมตร ห้ามปลูกต้นไม้ใดๆ

บริเวณใต้แนวสายไฟฟ้าวัดจากแนวศูนย์กลางของเสาสายส่งไฟฟ้าไปข้างละ 3 เมตร ห้ามปลูกไม้ยืนต้น ยกเว้นไม้ล้มลุก และธัญชาติ

บริเวณพื้นที่ในเขตเดินสายไฟฟ้านอกจากข้อ 3.1 และ 3.2 ห้ามปลูกต้นไม้ที่มีความสูงเกินกว่า 3 เมตร

สำหรับกรณีต้นไม้ที่มีอยู่นอกเขตเดินสายไฟฟ้าที่อาจล้มเข้ามาในเขตเดินสายไฟฟ้า ซึ่งจะเกิดอันตรายต่อระบบไฟฟ้าต้องถูกตัดฟัน

สิ่งต่างๆ ที่ปลูกขึ้นในเขตเดินสายไฟฟ้า โดยไม่ปฏิบัติตามเงื่อนไขหรือไม่ได้รับอนุญาต กฟผ.มีอำนาจรื้อถอนทำลายตามควรแก่กรณีโดยไม่ต้องจ่ายค่าทดแทนก็ได้

4.การเพื่อเปลี่ยนแปลงพื้นที่ในเขตเดินสายไฟฟ้า เช่น การปรับสภาพพื้นดิน ให้สูงขึ้น การขุดดิน การขุดบ่อ การก่อสร้าง ถนน จะต้องได้รับอนุญาตเป็นเป็นหนังสือจาก กฟผ.ก่อน

ครั้งต่อไปหากมีกรณีที่น่าสนใจ เราจะนำมาแชร์ให้ทุกท่านได้ทราบต่อไปครับ

ขอขอบคุณข้อมูลจาก http://www.thailaw4u.com/.../Articl.../articleId/65/Default.aspx และ http://library2.parliament.go.th/.../cont.../law92-250958-15.pdf