รถไฟฟ้าหนุนอสังหา หวั่นซัพพลายล้น

แนวโน้มอสังหาฯ ตามแนวรถไฟฟ้าดีต่อเนื่อง พร้อมแนะระวังลงทุนหวั่นซัพพลายกลาง-ล่างล้น

นายเลิศมงคล วราเวณุชย์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ นนทบุรี เปิดเผยว่า การลงทุนโครงสร้างพื้นฐานโดยเฉพาะรถไฟฟ้าได้ส่งผลดีต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้และต่อเนื่องให้มีการเติบโต ซึ่งผู้ประกอบการอสังหาฯ ได้มีการซื้อที่ดินและลงทุนพัฒนาโครงการไปล่วงหน้าก่อนที่รถไฟฟ้าจะก่อสร้างแล้วเสร็จ โดยปีนี้เชื่อว่าจะมีซัพพลายใหม่ตามแนวรถไฟฟ้าเพิ่มขึ้นอีกมาก

อย่างไรก็ดี เนื่องจากจะมีกฎหมายใหม่ออกมาบังคับใช้ซึ่งเกี่ยวข้องกับอสังหาฯ ไม่ว่าจะเป็น ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ภาษีลาภลอย เหล่านี้ย่อมส่งผลต่อทั้งเจ้าของที่ดิน นักพัฒนา และผู้บริโภคให้ต้องระมัดระวังมากขึ้น

สำหรับภาพรวมอสังหาฯ ใน จ.นนทบุรี นั้น ปัจจุบันยังมีซัพพลายโดยเฉพาะคอนโดล้านกว่าบาทเหลืออยู่มาก ส่วนหนึ่งมาจากยอดปฏิเสธสินเชื่อสูง อย่างไรก็ดีหากหลักเกณฑ์ในผังเมืองรวมนนทบุรีฉบับปรับปรุงใหม่มีการบังคับใช้ จะทำให้พื้นที่นนทบุรีมีการเปลี่ยนแปลงซัพพลายที่มีอยู่ในขณะนี้จะขายหมดภายใน 2-3 ปี เนื่องจากไม่สามารถพัฒนาโครงการใหม่ได้ เพราะเขตทางกว้างไม่ถึง 12 เมตร

นอกจากนี้ บริเวณที่พัฒนาได้ริมถนนราคาที่ดินก็สูงจนผู้ประกอบการไม่สามารถพัฒนาโครงการได้เกินกำลังซื้อ อีกทั้งภาษีที่ดินฯ จะทำให้เกิดซัพพลายที่ดินออกมาเป็นจำนวนมากและกระจายในหลายพื้นที่ จึงเห็นว่าเป็นโอกาสของซัพพลายเดิม แต่เป็นอุปสรรคของซัพพลายใหม่

ด้านไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย เปิดเผยว่า เส้นทางขนส่งมวลชนสายใหม่ๆ จะเป็นส่วนสำคัญต่อตลาดอสังหาฯ ในอีกหลายปีข้างหน้า ทั้งนี้จะเห็นการแข่งขันสูงขึ้นในบางพื้นที่ เช่น ตามแนวรถไฟฟ้าสายสีเขียวอ่อน (หมอชิต-คูคต และแบริ่ง-สำโรง) สายสีน้ำเงิน (เตาปูน-ท่าพระ-หัวลำโพง) สายสีชมพู (แคราย-มีนบุรี) สายสีส้ม (พระราม 9-รามคำแหง) และสายสีเหลือง (ลาดพร้าว-หัวหมาก) คาดว่าคอนโดทั้งเช่าและขายราคาจะปรับตัวสูงขึ้นตามระยะห่างจากสถานี

สำหรับในส่วนของราคาขายของอุปทานย่านศูนย์กลางธุรกิจในปีนี้ คาดว่า จะเพิ่มขึ้นตามความขาดแคลนของที่ดินและราคาที่ดินที่พุ่งสูงขึ้น แต่ก็ยังมีโครงการระดับราคา 3-5 ล้านบาท ออกมาเพื่อดึงดูดกลุ่มผู้ซื้อระดับกลาง

อย่างไรก็ตาม ควรระมัดระวังการพัฒนาโครงการใหม่ในราคาระดับล่าง-กลางตามแนวเส้นทางขนส่งมวลชนใหม่ในเขตชานเมือง เพื่อลดความเสี่ยงด้านซัพพลายล้นตลาด ด้านดีมานด์ของตลาดจะยังคงเพิ่มขึ้นต่อเนื่องทั้งกลุ่มผู้ซื้อชาวไทยและชาวต่างชาติ เช่น ชาวจีนที่ต้องการการลงทุนที่ปลอดภัย