เรื่องน่ารู้ "ค่าส่วนกลาง" หมู่บ้าน-คอนโด ไม่จ่ายได้ไหม?

โดย...อนุกูล  รัฐพิทักษ์สันติ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด [email protected]

จากการเติบโตอย่างรวดเร็วตลาดอสังหา ริมทรัพย์ไม่ว่าจะเป็นคอนโดมิเนียมหรือหมู่บ้านจัดสรร อาจทำให้ผู้ซื้อรายใหม่ๆ ไม่ได้ให้ความสำคัญเรื่องค่าส่วนกลาง

บางท่านอาจคิดว่าไม่ได้อยู่ทำไมต้องจ่ายพออยู่นานไปก็อาจ มองว่าค่าใช้จ่ายนี้ทำยังไงถึงลดได้ นั่นเป็นส่วนน้อยครับ ซึ่งอาจจะมาจากความไม่เข้าใจและไม่ได้ตระหนักถึงความสำคัญของค่าใช่จ่ายนี้…เริ่มต้นปีใหม่ ผมจึงขอยกตัวอย่างประเด็นหลักๆ เพื่อให้ทุกท่านได้ทบทวนถึงค่าส่วนกลางที่ท่านจ่ายนั้น ก่อให้เกิดมูลค่าเพิ่มในทรัพย์สินหรือส่งผลกระทบในด้านใดบ้าง

ค่าส่วนกลางนี้ถูกนำไปใช้ในการบริหารโครงการที่จำเป็นสำหรับการดูแลโครงการให้มีประสิทธิภาพ ส่วนแรก ได้แก่ ค่าบริหารโครงการ ค่าบริการรักษาความปลอดภัย ค่าบริการทำความสะอาด ค่าบริการดูแลสวน อีกกลุ่มหนึ่งคือค่าใช้จ่ายผันแปรได้แก่ ค่าสาธารณูปโภค (ไฟฟ้า ประปา โทรศัพท์) ที่มีสัดส่วนราว 30-35% นอกจากนี้ยังต้องมีค่าปรับปรุงและบำรุงรักษาให้ส่วนกลางใช้ได้อย่างต่อเนื่องอีกด้วย ซึ่งทั้งสองส่วนนี้ล้วนมีความสำคัญต่อคุณภาพชีวิตของเจ้าของร่วมทั้งโดยตรงและโดยอ้อม เพราะหากโครงการไม่มีงบประมาณมาใช้ในการบริหารจัดการด้านการรักษาความปลอดภัย การซ่อมบำรุงอุปกรณ์และระบบต่างๆ ของอาคาร หรือการรักษาความสะอาดก็จะนำมาซึ่งอันตรายต่อชีวิต ทรัพย์สิน รวมถึงสุขอนามัยที่ดีของผู้อยู่อาศัย และเมื่อสภาพแวดล้อมและการรักษาความปลอดภัยไม่ได้มาตรฐานย่อมส่งผลให้โดยรวมไม่น่าอยู่และส่งผลต่อราคา

ขายต่อ หรือหากลงทุนปล่อยเช่า สภาพแวดล้อมก็ไม่ดึงดูดผู้เช่า ซึ่งในบางกรณีคอนโดมิเนียมในทำเลเดียวกัน อายุโครงการใกล้เคียงกัน แต่โครงการที่ได้รับการดูแลดี มีได้รับการปรับปรุงตัวอาคารทาสีใหม่และปรับปรุงภูมิทัศน์ให้ดีอยู่เสมอ หรือมีการซ่อมบำรุงเครื่องจักรอย่างสม่ำเสมอเพื่อยืดอายุการใช้งาน ซึ่งช่วยลดค่าใช้จ่ายในการเปลี่ยนเครื่องจักรใหญ่ๆ ซึ่งราคาสูง ก็ส่งผลให้ราคาขายต่อต่างกันได้ค่อนข้างมากราว 20-40%

แน่นอนครับว่าค่าใช้จ่ายต่างๆ ที่กล่าวมานั้นย่อมมีต้นทุนในการดำเนินงานสูงขึ้นตามยุคสมัย ดังนั้นค่าส่วนกลางสำหรับหลายๆ โครงการจึงต้องการปรับค่าส่วนกลางเพิ่มขึ้น เพื่อให้สอดคล้องกับค่าใช้จ่ายจริงในแต่ละปี แต่นั่นก็ไม่ได้หมายความว่าค่าส่วนกลางจะปรับลดไม่ได้ เพราะหากโครงการใดที่ตั้งอยู่ในทำเลที่ดีก็สามารถสร้างรายได้ให้กับตัวโครงการได้หลากหลายวิธี เช่น การให้เช่าพื้นที่โฆษณาบนตัวอาคาร การให้เช่าพื้นที่เชิงพาณิชย์ เช่น ร้านอาหาร ร้านซักรีด ร้านเสริมความงามต่างๆ รวมถึงการบริหารรายได้จากอาคารจอดรถสำหรับเจ้าของที่มีรถมากกว่า 1 คัน หรือการนำเทคโนโลยีด้านการใช้ Smart Pass แทนพนักงานเปิดปิดประตู วิธีเหล่านี้จะสามารถช่วยลดค่าใช้จ่ายและช่วยให้เจ้าของร่วมไม่ต้องแบกรับภาระค่าส่วนกลางที่ต้องปรับตัวสูงขึ้นทุกปี

อย่างไรก็ตาม การไม่จ่ายค่าส่วนกลางนี้ยังมีผลกระทบทางด้านกฎหมายที่สำคัญที่เจ้าของบ้านหรือคอนโดมิเนียมต้องทำความเข้าใจไว้ เพราะการปฏิเสธการชำระค่าส่วนกลางนั้นมีบทลงโทษที่เป็นไปตามข้อบังคับนิติบุคคล และมีผลทางกฎหมายที่สามารถดำเนินการได้เพราะ เมื่อเกิดการซื้อหรือรับโอนห้องชุดหรือบ้าน เข้ามาเป็นกรรมสิทธิ์ของตนเองแล้ว ก็ถือว่าบุคคลนั้นเป็นหนึ่งในเจ้าของร่วม ซึ่งมีหน้าที่จะต้องปฏิบัติตามข้อบังคับที่นิติบุคคลฯ ขึ้นทะเบียนตามกฎหมายกับสำนักงานที่ดิน เป็นกฎกติกาเบื้องต้นที่เจ้าของร่วมต้องรับทราบ โดยไม่มีข้อยกเว้นใดๆ ซึ่งก็มีทั้งค่าปรับในกรณีชำระล่าช้าเกินกำหนด หรือสามารถระงับให้บริการด้านสาธารณูปโภคต่างๆ

กรณีค้างชำระเกิน 3 เดือน รวมถึงกรณีค้างชำระเกิน 6 เดือนสามารถระงับการจดทะเบียนกรรมสิทธิ์และนิติกรรมในการทำธุรกรรมต่างๆ ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ อีกทั้งยังมีบทลงโทษอีกมากมายเช่น ไม่ได้รับ “ใบปลอดหนี้” เมื่อมีการซื้อ-ขาย หรือโอนกรรมสิทธิ์ใดๆ เจ้าของต้องชำระค่าใช้จ่ายค้างชำระทั้งหมด ไม่ว่าจะเป็นค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าส่วนกลาง เพื่อขอใบปลอดหนี้จากนิติบุคคลไปใช้เป็นเอกสารประกอบการยื่นเรื่องที่กรมที่ดิน รวมถึงมีสิทธิถูกยื่นเรื่องฟ้องศาลได้ ขึ้นอยู่กับมติคณะกรรมการ

นี่เป็นเพียงข้อกฎหมายและบทลงโทษบางส่วนที่ยกมาให้ดูครับ ส่วนผู้ค้างชำระจะถูกดำเนินการอย่างไรก็ขึ้นอยู่กับผู้ดูแลอาคารชุดแห่งนั้น อย่างไรก็ตามครับการเรียกเก็บค่าส่วนกลางได้อย่างเต็มเม็ดเต็มหน่วยนั้นล้วนเป็นผลดีต่อที่อยู่อาศัยของเจ้าของบ้าน หรือคอนโดมิเนียมเอง และเมื่อเก็บค่าส่วนกลางมาได้แล้วการมีนิติบุคคลที่ดีมีความเป็นมืออาชีพให้เข้ามาช่วยบริหารโครงการมีความสามารถในการนำค่าส่วนกลางที่เรียกเก็บมาในแต่ละปีมาจัดการกับอุปกรณ์เครื่องจักรและระบบที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์ส่วนกลาง ไม่ว่าจะเป็น ลิฟต์ ไฟฟ้า ประปา สุขาภิบาล การจัดระบบรักษาความปลอดภัย และการจัดการสิ่งแวดล้อม ให้ใช้งานได้อย่างเหมาะสมและมีประสิทธิภาพ สร้างความพึงพอใจแก่ผู้อยู่อาศัย ลดต้นทุนในการบำรุงรักษา ซึ่งนำมาสู่การสร้างมูลค่าให้แก่โครงการได้ รวมทั้งต้องมีความโปร่งใสในการปฏิบัติงาน สามารถแจกแจงที่มาที่ไปของเงินได้ และนำเงินนั้นไปสร้างผลประโยชน์ได้อีกด้วย ดังนั้นการจ่ายค่าส่วนกลางไม่ได้จ่ายเพื่อคนกลุ่มใดกลุ่มหนึ่ง แต่เป็นการจ่ายเพื่อความสะดวกสบาย และความสุขในการอยู่อาศัยของตัวท่านเอง

ภาพ เอเอฟพี