ส่องอสังหาปี'61 โตท่ามกลางปัจจัยเสี่ยง

โดย...โชคชัย สีนิลแท้

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2561 มีแนวโน้มเติบโตมากกว่าปีที่ผ่านมา เนื่องจากมีปัจจัยบวกหลายประการ ขณะที่ปัจจัยลบที่ยังคงมีอยู่แต่เชื่อว่าจะไม่ส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นเท่าใดนัก

อธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ประเมินว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2561 จะยังดี ต่อเนื่อง แต่ในต่างจังหวัดยังไม่ฟื้นตัวดีนัก เนื่องจากกำลังซื้อยังไม่กลับมาและมีจำกัด ขณะที่ราคาพืชผลทางการเกษตรยังคงตกต่ำอยู่ อีกทั้งยังมีปัญหาภัยธรรมชาติที่ทำให้ผลผลิตเสียหายไม่ได้ตามที่ต้องการ อย่างไรก็ดีโครงการแนวราบในบางพื้นที่ยังพอไปได้ ขณะที่ตลาดเมืองท่องเที่ยวกำลังซื้อส่วนใหญ่เป็นการซื้อเพื่อเป็นบ้านหลังที่สอง หรือซื้อเพื่อลงทุน ผู้ซื้อกลุ่มนี้ยังมีความกังวลกับภาษีที่ดินใหม่ที่จะต้องเสียภาษีเพิ่มขึ้นทำให้มีความกังวล และยังไม่มีความจำเป็นจะต้องซื้อ หรือต้องการรอให้ภาษีที่ดินใหม่ประกาศใช้อย่างเป็นทางการเพื่อความชัดเจน

สำหรับปัจจัยบวกที่จะส่งผลดีต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวม ได้แก่ อัตราดอกเบี้ยที่ยังอยู่ในระดับต่ำต่อเนื่อง ทำให้ผู้ซื้อได้วงเงินกู้สูง ซึ่งเชื่อว่าในครึ่งปีแรก 2561 อัตราดอกเบี้ยจะยังคงไม่ปรับขึ้น แม้ว่าธนาคารกลางสหรัฐ (เฟด) จะประกาศปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยล่วงหน้าไตรมาสละครั้ง 3 ไตรมาสติดต่อกันเริ่มจากต้นปี ขณะที่ไทยคาดว่าจะปรับขึ้นในไตรมาส 4 เนื่องจากเศรษฐกิจไทยยังไม่ฟื้นตัวดีนัก

นอกจากนี้ การปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยยังส่งผลให้เงินบาทแข็งค่าขึ้นอาจส่งผลกระทบต่อภาคการท่องเที่ยวและส่งออกอีกด้วย หากปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยเร็วเกินไปจะส่งผลกระทบต่อภาวะเศรษฐกิจได้ อย่างไรก็ตามธนาคารพาณิชย์คลายความกังวลและลดความเข้มงวดในการพิจารณาปล่อยสินเชื่อมากขึ้น เนื่องจากเชื่อมั่นในภาวะเศรษฐกิจและรายได้ของผู้กู้ จากเดิมที่กังวลว่าภาคธุรกิจจะได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจตกต่ำและมีการเลิกจ้าง

ทางด้านโครงการลงทุนภาครัฐเริ่มเป็นรูปธรรมมากขึ้น มีการประมูลและเริ่มทยอยก่อสร้างในหลายโครงการ ทำให้มีเม็ดเงินไหลเข้าระบบและขับเคลื่อนเศรษฐกิจ ภาคเอกชนเกิดความเชื่อมั่นว่ามีการลงทุนจริงและเริ่มลงทุนตาม ซึ่งหนึ่งในโครงการสำคัญที่จะช่วยผลักดันให้เศรษฐกิจไทยโตได้ตามที่ประมาณการกันไว้คือ โครงการระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก หรืออีอีซี หากเกิดขึ้นได้ก็จะทำให้มีเม็ดเงินลงทุนจากต่างประเทศเข้ามาจำนวนมาก

ทั้งนี้ การที่รัฐบาลใช้มาตรา 44 ในเรื่องผังเมืองเพื่อให้สามารถดำเนินการพัฒนาโครงการได้เร็วขึ้นช่วยประโยชน์ได้อย่างมาก คาดว่าหลังจากนี้จะใช้ระยะเวลาประมาณ 15 เดือน ข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ในที่ดินในพื้นที่อีอีซีน่าจะแล้วเสร็จหรือในปี 2562 ซึ่งประมาณกลางปี 2561 ผู้ประกอบการก็สามารถเข้าไปลงทุนได้ โดยขึ้นอยู่กับว่าระบบสาธารณูปโภคของภาครัฐจะแล้วเสร็จทันกลางปีหน้าหรือไม่ โดยเฉพาะเรื่องของน้ำ ซึ่งเป็นสิ่งที่สำคัญมาก

นอกจากนี้ ภาครัฐจะต้องหามาตรการมารองรับไม่ให้เกิดการเก็งกำไรในพื้นที่อีอีซี เพื่อไม่ให้ราคาซื้อขายที่ดินสูงมากจนเกินไป

สำหรับการร่วมทุนกับผู้ประกอบการจากต่างประเทศจะต้องมีการศึกษาถึงข้อดีข้อเสียก่อนตัดสินใจ เพราะผู้ร่วมทุนชาวต่างชาติบางกลุ่มเมื่อถึงจุดหนึ่งที่สามารถเรียนรู้การดำเนินธุรกิจ การตลาด พฤติกรรมผู้บริโภค กฎหมาย จนเชื่อมั่นว่าสามารถดำเนินธุรกิจเองได้ก็จะทิ้งผู้ร่วมทุนและลงทุนเอง ซึ่งเคยเกิดขึ้นในหลายอุตสาหกรรม เช่น อุตสาหกรรมยานยนต์ ซึ่งหากเป็นผู้ประกอบการรายใหญ่เมื่อไม่มีการร่วมทุนก็ยังสามารถอยู่รอดได้ เพราะการร่วมทุนกับต่างชาติจะเป็นในรูปแบบก่อตั้งบริษัทร่วมทุนขึ้นมาพัฒนา ส่วนผู้ประกอบการรายกลางก็จะอยู่ยากเพราะเงินลงทุนมีจำกัด

นอกจากนี้ ผู้ประกอบการหลายรายจะเริ่มให้ความสำคัญเรื่องเทคโนโลยีสมัยใหม่มากขึ้นไปอีก เพราะคนรุ่นใหม่นิยมใช้อุปกรณ์มือถือในการควบคุมระบบต่างๆ ภายในที่อยู่อาศัย ซึ่งมีความสะดวกสบาย ขณะที่ปัจจัยลบที่จะมีผลกระทบต่อธุรกิจอสังหาฯ มาจากราคาพืชผลทางการเกษตรที่ยังไม่ดีเท่าที่ควร ประกอบกับปริมาณการผลิตไม่สามารถควบคุมได้ จากปัญหาภัยธรรมชาติแห้งแล้ง น้ำท่วม เกษตรกรเป็นหนี้สิน รวมถึงไทยยังไม่สามารถควบคุมการผลิตของเกษตรกรได้

นอกจากนี้ ยังมีปัญหากฎหมาย เกี่ยวกับธุรกิจอสังหาฯ อย่างเช่น กฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างอาจจะมีการเปลี่ยนแปลง โดยสภานิติบัญญัติแห่งชาติ (สนช.) เตรียมปรับลดอัตราการจัดเก็บลง เนื่องจากไม่ต้องการให้กระทบกับประชาชนมากเกินไป

ขณะที่ราคาที่ดินจะมีการปรับตัว ค่อนข้างเร็วมาก เห็นได้ว่าราคาคอนโดมิเนียมต่อตารางเมตรปรับสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง จนเกินกว่าความสามารถของผู้บริโภคที่มีรายได้ปานกลางจะซื้อได้ ซึ่งถือเป็นกลุ่มใหญ่ของตลาด จะเห็นได้ว่าตลาดเติบโตท่ามกลางปัจจัยเสี่ยงรุมเร้า