ส่องศักยภาพบางนา แหล่งงานหนุนอสังหาโต

โดย...โชคชัย สีนิลแท้

ถนนบางนา-ตราด มีชื่อที่เรียกติดปากของทางหลวงแผ่นดินหมายเลข 34 หรือชื่อเรียกอย่างเป็นทางการว่าถนนเทพรัตน เริ่มต้นที่แยกบางนาตัดกับถนนสุขุมวิท สิ้นสุดที่ถนนสุขุมวิทแยกต่างระดับหนองไม้แดง อ.เมือง จ.ชลบุรี และยังเป็นทางหลวงเอเชียสาย 19 

จากการสำรวจของ Baania เมื่อเดือน พ.ย. 2560 พบว่า มีโครงการแนวราบเปิดขายทั้งบ้านจัดสรรและอาคารพาณิชย์กว่า 30 โครงการ ค่ากลางของโครงการแนวราบในปี 2560 อยู่ที่ 7.03 ล้านบาท สูงสุด 74.9 ล้านบาท ราคาเฉลี่ยโครงการต่อหน่วย 4.52 หมื่นบาท/ตารางเมตร (ตร.ม.)

ขณะที่ราคาขายช่วงปี 2555-2560 พบว่า ค่ากลางราคาโครงการแนวราบเพิ่มขึ้นจาก 5.25 ล้านบาท ในปี 2555 เป็น 7.03 ล้านบาท ในปี 2560 และค่าเฉลี่ยราคาขายต่อพื้นที่ใช้สอยปี 2560 เพิ่มขึ้นเป็น 4.52 หมื่นบาท/ตร.ม. และยังพบว่าแนวโน้มราคาตลาดโดยเฉลี่ยเติบโตขึ้นถึง 34% หรือเฉลี่ย 6.2% ต่อปี

สำหรับโครงการคอนโดบนถนนเส้นนี้เปิดขายกว่า 40 โครงการ ค่ากลางโครงการคอนโดปี 2560 อยู่ที่ 2.48 ล้านบาท สูงสุดอยู่ที่ 14.22 ล้านบาท ราคาเฉลี่ยโครงการต่อหน่วยพื้นที่อยู่อาศัย 7.32 หมื่นบาท/ตร.ม.

ทั้งนี้ ได้มีการแบ่งทำเลในย่านบางนาออกเป็น 6 ส่วน เริ่มจาก 1.บริเวณศูนย์นิทรรศการและการประชุมไบเทค บางนา มีค่าเฉลี่ยอยู่ที่ 6.5 หมื่นบาท/ตร.ม. เนื่องจากเป็นพื้นที่ใกล้ศูนย์ประชุมและยังมีแหล่งจ้างงานอีกหลายแห่ง รวมถึงเป็นพื้นที่ที่มีรถไฟฟ้าสายสีเขียว (หมอชิต-สำโรง) ซึ่งมีระบบการเดินทางมาเป็นส่วนเสริมในการตัดสินใจซื้อ

2.ห้างสรรพสินค้าเซ็นทรัลพลาซา บางนา และกำลังจะมีศูนย์การค้าขนาดใหญ่แห่งใหม่อย่างเดอะบางกอกมอลล์ ค่าเฉลี่ยของราคาขายอยู่ที่ 6.1 หมื่นบาท/ตร.ม.

3.บริเวณใกล้กับสนามกีฬาและสนามกอล์ฟราชนาวี ราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 5.3 หมื่นบาท/ตร.ม. ซึ่งคอนโดเปิดใหม่ตลาดแนวถนนบางนา-ตราด รวมถึงการกระจายเข้าไปอยู่ในซอยหลักๆ ของพื้นที่ ตอบโจทย์กลุ่มลูกค้าวัยเริ่มต้นทำงาน หรือครอบครัวขนาดเล็กที่ต้องการที่อยู่อาศัยขนาดไม่ใหญ่มาก

ด้านราคาขายคอนโดในช่วงปี 2555-2560 พบว่า ค่าเฉลี่ยต่อพื้นที่ใช้สอยเพิ่มขึ้นจากตารางเมตรละ 5.79 หมื่นบาท/ตร.ม. ในปี 2555 เป็น 7.32 บาท/ตร.ม. โดยราคาตลาดโดยเฉลี่ยเติบโตถึง 26% หรือเฉลี่ย 5.4% ต่อปี

ด้าน สุรเชษฐ กองชีพ ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยผลสำรวจล่าสุดพบว่า ปัจจุบันพื้นที่ตามแนวถนนบางนา-ตราด เริ่มมีความน่าสนใจมากขึ้น ตั้งแต่พื้นที่รอบๆ สี่แยกบางนามีโครงการขนาดใหญ่เกิดขึ้น หรือว่าโครงการขนาดใหญ่ในพื้นที่มีการเปลี่ยนแปลงไปในทางที่ดีขึ้น จากในอดีตที่ก่อนหน้านี้อาจจะมีโครงการคอนโดไม่มากนัก แต่ด้วยการเปิดให้บริการของเส้นทางรถไฟฟ้า และการเปลี่ยนแปลงของโครงการอื่นๆ ในพื้นที่เป็นเสมือนปัจจัยบวกที่ทำให้เกิดโครงการคอนโดในเขตบางนามากขึ้น

อีกทั้งเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียวที่ต่อขยายมาจากอ่อนนุชผ่านสี่แยกบางนาและไปยัง จ.สมุทรปราการ นั้นเป็นเส้นทางรถไฟฟ้าที่เข้าสู่เมืองชั้นในได้โดยตรง โดยไม่ต้องมีการเปลี่ยนขบวน ทำให้พื้นที่นี้มีความน่าสนใจมากในช่วงที่ผ่านมา แต่การเปลี่ยนแปลงส่วนใหญ่ยังคงอยู่ในพื้นที่รอบๆ สี่แยกบางเท่านั้นไม่ได้กระจายออกไปตามถนนบางนา-ตราดเท่าใดนัก การเปลี่ยนตามแนวถนนบางนา-ตราดนั้นอาจจะต้องรอเส้นทางรถไฟฟ้ารางเบาบางนา-สนามบินนานาชาติสุวรรณภูมิ เข้ามาเป็นปัจจัยสนับสนุน

เขตบางนา ที่มีพื้นที่ครอบคลุมถนนบางนา-ตราด ส่วนที่อยู่ในกรุงเทพมหานครเป็นเขตที่มีโครงการบ้านจัดสรรไม่มากนัก อาจจะเป็นเพราะว่าราคาที่ดินที่เริ่มปรับตัวสูงขึ้นมาหลายปีต่อเนื่องคือ ณ ตอนนี้ก็ไม่ต่ำกว่า 2.5 แสนบาท/ตารางวาแล้ว เพิ่มขึ้นจากก่อนหน้านี้ 3-4 ปีประมาณ 2 เท่า แม้ว่าพื้นที่ที่มีขนาดใหญ่เหมาะแก่การพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรนั้นจะอยู่ไกลออกไปและราคาที่ดินก็ต่ำกว่านี้มากนัก แต่ก็เริ่มมีความไม่เหมาะสมและพื้นที่อื่นๆ ใน จ.สมุทรปราการ ก็มีศักยภาพเพียงพอในการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรร

อีกทั้งราคาที่ดินยังคงต่ำกว่าในกรุงเทพมหานครมากนัก ดังนั้น ณ ปัจจุบันพื้นที่เขตบางนามีบ้านจัดสรรที่เปิดขายอยู่ประมาณ 340 ยูนิต ขายไปได้ประมาณ 78% โดยประมาณ 37% ของจำนวนบ้านจัดสรรทั้งหมดนั้นเป็นทาวน์เฮาส์ ราคาขายของบ้านจัดสรรที่เปิดขายมากที่สุดคือช่วงราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท/ยูนิต ซึ่งคิดเป็น 61% ของจำนวนบ้านจัดสรรทั้งหมด

สำหรับตลาดคอนโดที่เป็นตลาดยอดนิยม หรือว่าเป็นตลาดที่ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ให้ความสำคัญมากกว่าบ้านจัดสรร แต่โครงการเกือบทั้งหมดอยู่ในพื้นที่รอบๆ สี่แยกบางนาทั้งริมถนนสุขุมวิทและถนนย่อยหรือซอยแยกต่างๆ ไม่ไกลจากสถานีรถไฟฟ้าในพื้นที่ จำนวนคอนโดทั้งหมดในพื้นที่อยู่ที่ประมาณ 9,430 ยูนิต ขายไปได้ประมาณ 90% โดยเฉพาะโครงการที่มีราคาขายไม่สูงมากเกินไป แม้จะอยู่ไกลออกไปจากสถานีรถไฟฟ้า

แต่ก็เป็นที่สนใจของผู้ซื้อที่อาจจะเป็นระดับกลางหรือต่ำกว่านั้นเป็นส่วนใหญ่ ราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 9 หมื่นบาท/ตร.ม. หรือยูนิตละไม่เกิน  3 ล้านบาท เช่นเดียวกับบ้านจัดสรรโดยคอนโดประมาณ 65% เปิดขายในระดับราคานี้ เพราะถ้าราคามากกว่านี้ผู้ซื้อก็อาจจะเลือกซื้อบ้านจัดสรรในทำเลที่ห่างออกไปดีกว่า

พื้นที่ตามแนวถนนบางนา-ตราด ในช่วงที่ไกลออกไปจากสี่แยกบางนาอาจจะมีความน่าสนใจในบางพื้นที่ เช่น พื้นที่รอบๆ เซ็นทรัลพลาซา บางนา ก่อนหน้านี้กลุ่มเซ็นทรัลทุ่มเงินกว่า 1,200 ล้านบาท เพื่อปรับปรุงศูนย์การค้าแห่งนี้ ทำให้ศักยภาพของพื้นที่โดยรอบมากขึ้น รวมไปถึงโครงการส่วนต่อขยายของเมกาบางนา ที่มีทั้งโรงแรม อาคารสำนักงาน และพื้นที่ศูนย์การค้าที่มีขนาดใหญ่มากขึ้น

อีกทั้งก่อนหน้านี้ ก็มีโครงการขนาดใหญ่ของทั้งทุนจีนที่ร่วมมือกับไทย เช่น โครงการ Trust City หรือโครงการ The Forestias ของบริษัท แมกโนเลียฯ แต่นอกจากเซ็นทรัลพลาซา บางนา แล้วโครงการที่เหลือนั้นอยู่นอกกรุงเทพมหานครทั้งหมด แต่ก็มีผลกระทบต่อพื้นที่โดยรอบเช่นกัน และเป็นการแสดงให้เห็นว่าพื้นที่ตามแนวถนนบางนา-ตราดนั้นมีศักยภาพในการพัฒนาต่อเนื่องในอนาคตเพียงแต่อาจจะไม่ได้ต่อเนื่องทั้งเส้นทางเท่านั้น