เปิดทำเลทองอสังหาฯ รับรถไฟฟ้า-ผังเมืองใหม่

โดย...ทีมข่าวอสังหาริมทรัพย์โพสต์ทูเดย์

การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าจะรูปแบบใดซึ่งทำเลถือว่าเป็นปัจจัยสำคัญหากทำเลดีย่อมเป็นต่อ อย่างไรก็ดีด้วยการพัฒนาโครงการพื้นฐานรวมทั้งการก่อสร้างรถไฟฟ้าทำให้เมืองเกิดการเปลี่ยนแปลง ขณะเดียวกันกฎหมายผังเมืองกลายเป็นทั้งข้อจำกัดและแรงหนุนในการพัฒนาทำให้เกิดทำเลทองและด้อยในบางพื้นที่

วสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โมเดอร์น พร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแตนท์ บริษัทที่ปรึกษาทางด้านอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า ตลาดอสังหาฯ  ปี 2561 จะเติบโตตามเศรษฐกิจซึ่งคาดว่ามีแนวโน้มดีขึ้นโดยเฉพาะตลาดระดับกลางและบนที่แข็งแรงจากกำลังซื้อที่ยังดี ขณะที่ตลาดล่างระดับราคาต่ำกว่า 1.5 ล้านบาทลงมายังน่ากังวลเพราะธนาคารยังคงเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ

สำหรับทำเลที่โดดเด่นในปีหน้ายังคงเกาะติดแนวรถไฟฟ้าซึ่งเห็นเทรนด์นี้มาตลอดหลายปีที่ผ่านมา โดยที่อยู่อาศัยจะมีการขยายตัวออกไปชานเมือง เนื่องจากราคาที่ดินในเมืองชั้นในแพงทำได้เฉพาะที่อยู่อาศัยราคาแพง ประกอบกับผังเมืองรวมกรุงเทพฯ ซึ่งอยู่ระหว่างการปรับปรุงครั้งที่ 4 ที่จะทำให้การใช้ประโยชน์ที่ดินในอนาคตมีการเปลี่ยนแปลงไป เนื่องจากจะมีการนำมาตรการด้านผังเมืองมาใช้ไม่ว่าจะเป็น เอฟเออาร์โบนัส ข้อกำหนดการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ การโอนสิทธิพัฒนา เป็นต้น ทั้งนี้มองว่าเป็นเรื่องดีสำหรับการพัฒนาที่ไม่กระจุกตัวในบางพื้นที่ อีกทั้งเป็นทางเลือกให้กับดีเวลอปเปอร์และเจ้าของที่ดิน เนื่องจากกฎหมายเอื้อต่อการพัฒนามากขึ้น

ทั้งนี้ ทำเลอสังหาฯ ที่น่าจับตามองในปีหน้ายังคงเน้นที่โครงการรถไฟฟ้าทั้ง 4 สาย ได้แก่ รถไฟฟ้าสายสีส้ม ช่วงศูนย์วัฒนธรรม-มีนบุรี รถไฟฟ้าสายสีเหลือง ช่วงลาดพร้าว-สำโรง รถไฟฟ้าสายสีชมพู ช่วงแคราย-มีนบุรี และรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยายช่วงบางซื่อ-ท่าพระ และหัวลำโพง-บางแค

ปัจจุบันราคาที่ดินตามแนวเส้นทางเหล่านี้มีความเคลื่อนไหวอย่างมาก เช่น ทำเลที่เป็นจุดเชื่อมรถไฟฟ้า 2 สาย คือ สายสีส้มย่านสถานีศูนย์วัฒนธรรม และสายสีเหลืองบริเวณแยกรัชดาฯ-ลาดพร้าว คาดว่าจะเป็นทำเลที่ขยายตัวต่อเนื่องจากย่านแยกพระราม 9-รัชดาภิเษก เนื่องจากความสะดวกทั้งรถไฟฟ้า ทางด่วน มอเตอร์เวย์ เชื่อมต่อสนามบินสุวรรณภูมิ ส่งผลให้ทำเลมีศักยภาพการพัฒนาสูงยิ่งขึ้นและผลักดันให้ย่านถนนรัชดาภิเษก เป็นแลนด์มาร์คย่านธุรกิจใหม่

อย่างไรก็ดี ในอนาคตถนนรัชดาภิเษกน่าจะมีการปรับสีผังเมือง ทำให้ก่อสร้างได้มากขึ้น จะเป็นทำเลที่ราคาที่ดินเกิน 1 ล้านบาท/ตารางวา (ตร.ว.) ซึ่งยังสามารถพัฒนาคอนโดระดับราคา 1-1.5 แสนบาท/ตารางเมตร ส่วนในซอยยังหาต่ำแสนได้อยู่

นอกจากนี้ ยังมีทำเลที่น่าสนใจนั่นก็คือจุดตัดย่านรามคำแหง ลำสาลี บางกะปิ  ที่เชื่อมโยงกับสายสีเหลือง กับสายสีส้ม เนื่องจากเป็นศูนย์กลางชุมชนในปัจจุบัน มีการอยู่อาศัยหนาแน่น มีกำลังซื้อสูง ตั้งแต่ย่านลาดพร้าว บางกะปิ ลำสาลี เนื่องจากพรั่งพร้อมด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกแต่ยังขาดรถไฟฟ้าหากมีรถไฟฟ้าจะช่วยผลักดันให้เกิดการพัฒนาแนวตั้งมากขึ้

ขณะที่แนวรถไฟฟ้าสายสีเหลืองด้านใต้จะตัดกับแอร์พอร์ตลิงค์ที่สถานีหัวหมาก ดังนั้นคาดว่าผังเมืองกรุงเทพฯ จะมีการเปลี่ยนแปลงย่านนี้ ปัจจุบันราคาที่ดินย่านนี้ราว 2 แสนบาท/ตร.ว. อีกทั้งรถไฟฟ้าสายสีเหลืองและสายสีส้ม จะเป็นตัวกระตุ้นตลาดอสังหาฯ ย่านลาดพร้าว บางกะปิ รามคำแหง มีโอกาสเติบโตได้มากโดยในปัจจุบันมีการเปิดขายคอนโด 1-2 ล้านบาทให้เห็นกันแล้ว

อีกทั้งตามแนวรถไฟฟ้าสายสีเหลืองในช่วงต้นรัชดาฯ-ลาดพร้าวจนถึงบางกะปิ จะปรับจากแนวราบเป็นแนวตั้งมากขึ้น ส่วนอสังหาฯ แนวราบ น่าจะขยายตัวกระจายตามซอยต่างๆ เนื่องจากหาที่ดินแปลงใหญ่ยากขึ้น

ส่วนช่วงลำสาลี ศรีนครินทร์ พัฒนาการ ย่านติดถนน หรือใกล้ถนนจะมีการพัฒนาอาคารแนวสูงหลากหลายทั้งโครงการคอนโด โรงแรม เนื่องจากย่านนี้ใกล้กับสนามบินสุวรรณภูมิ มีความต้องการห้องพักโดยกลุ่มนักท่องเที่ยวและกิจกรรมเชิงพาณิชยกรรมอื่นๆ

อย่างไรก็ตาม ในส่วนต่อขยายสายสีน้ำเงินจะทำให้ทำเลฝั่งธนบุรีมีการพัฒนาอย่างมากเนื่องจากเป็นสายตรงเข้าสู่เขตชั้นในซึ่งจะเห็นการพัฒนาอสังหาฯ ในหลายๆ รูปแบบทั้งที่อยู่อาศัยรวมและศูนย์ค้าปลีก เป็นต้น

ด้าน สุรเชษฐ กองชีพ ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ภาพรวมอสังหาฯ ปี 2561 ซัพพลายจะใกล้เคียงกับปีนี้แต่กำลังซื้อจะดีกว่าเนื่องจากประชาชนมีความเชื่อมั่นในเศรษฐกิจโดยรวมมากขึ้น ซึ่งเห็นว่าตลาดโดยรวมจะเติบโตที่ราว 5-10%

ทั้งนี้ ด้วยราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้นเฉลี่ยปีละ 10% ทำให้พัฒนาโครงการแนวราบได้ยาก นอกจากนี้การขยายตัวของโครงการรถไฟฟ้าไปชานเมืองทำให้ดีเวลอปเปอร์มีการขยายการลงทุน เช่น รถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้ ช่วงเตาปูน-ราษฎร์บูรณะ (วงแหวนกาญจนาภิเษก) ซึ่งจะทำให้พื้นที่สุขสวัสดิ์ ราษฎร์บูรณะ มีการเติบโตอย่างมากในช่วง 10 ปีจากนี้ อีกเส้นคือ รถไฟฟ้าสายสีชมพู ช่วงแคราย-มีนบุรี แม้จะมีชุมชนมีจัดสรรอยู่มากแต่จะเกิดการพัฒนาแนวสูงบริเวณสถานีรถไฟฟ้ามากขึ้น ขณะที่รถไฟฟ้าสายสีเหลือง ลาดพร้าว-สำโรง จะหาพื้นที่พัฒนาอสังหาฯ ได้ยาก

ขณะเดียวกันผังเมืองรวมกรุงเทพฯ ฉบับใหม่ได้มีการเสนอแนวทางในการพัฒนาที่อยู่อาศัยในพื้นที่สีส้ม (ย.5-ย.7) โดยกำหนดขนาดต่ำสุดของแปลงที่ดินใหม่เพื่อเปิดโอกาสในการพัฒนาที่อยู่อาศัยแนวราบมากขึ้นกล่าวคือให้ขนาดบ้านเดี่ยวต่ำสุด 40 ตร.ว. จากเดิม 50 ตร.ว. ส่วนบ้านแฝดปรับเป็น 30 ตร.ว. จากเดิม 35 ตร.ว. และบ้านแถว/ตึกแถว ปรับเป็น 14 ตร.ว. จากเดิม 16 ตร.ว. ซึ่งหากมีผลบังคับใช้จริงจะส่งผลให้บ้านแฝดหายไปจากตลาดและประชาชนสามารถซื้อบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ชานเมืองในราคาที่ 5 ล้านบาทได้จากปัจจุบันราคาอาจเริ่มต้นที่ 7-8 ล้านบาท

ในส่วนของทำเลชานเมืองที่น่าจับตามองและแหล่งที่อยู่อาศัยใหม่แนวราบคือ รามอินทรา บางนา พระราม 2 บางขุนเทียน เป็นต้น ส่วนคอนโดยังเป็นทำเลชั้นในซึ่งตลาดยังเป็นกลุ่มบน

อย่างไรก็ตาม แนวโน้มทำเลทองในช่วง 10 ปีจากนี้คงหนีไม่พ้นรัศมีโดยรอบจุดตัดสถานีรถไฟฟ้า และประเภทอสังหาฯ ที่เกิดใหม่คงเป็นแนวสูง เพราะที่ดินหายากแล้วยังราคาพุ่งต่อเนื่องนั่นเอง