เปิดร่างโอนสิทธิพัฒนา พื้นที่อนุรักษ์-เกษตรฯ ขาย FAR ได้
สำนักผังเมือง กทม. อยู่ระหว่างปรับปรุงผังเมือง กทม. ครั้งที่ 4 ได้นำมาตรการทางผังเมืองเพิ่มเข้าไปเพื่อสร้างแรงจูงใจให้กับเจ้าของที่ดินร่วมกันพัฒนาเมืองให้เป็นไปตามเป้าหมาย
โดย วราพงษ์ ป่านแก้ว
สำนักผังเมือง กรุงเทพมหานคร อยู่ระหว่างปรับปรุงผังเมือง กทม. ครั้งที่ 4 ซึ่งการปรับปรุงครั้งนี้ ได้นำมาตรการทางผังเมืองเพิ่มเข้าไป เพื่อสร้างแรงจูงใจให้กับเจ้าของที่ดินร่วมกันพัฒนาเมืองให้เป็นไปตามเป้าหมายตามที่ผังเมืองกำหนดไว้ หนึ่งในมาตรการใหม่คือเรื่องของการโอนสิทธิการพัฒนา หรือที่เรียกว่า Transfer of Development Rights : TRD
ศักดิ์ชัย บุญมา ผู้อำนวยการสำนักผังเมือง กล่าวว่า ที่ผ่านมาผังเมืองจะเป็นการจำกัดสิทธิของเจ้าของที่ดิน เพื่อให้เกิดการพัฒนาเมืองตามแนวทาง ที่ผังเมืองกำหนดไว้ แต่ปัญหาที่เกิดขึ้นคือรัฐจะต้องใช้เงินลงทุนก่อสร้างสาธารณูปโภคเป็นจำนวนมาก จึงได้นำมาตรการทางผังเมืองซึ่งเป็นมาตรการจูงใจ และสร้างความเป็นธรรมให้เจ้าของที่ดินได้เข้ามาร่วมในการพัฒนาเมืองมากขึ้น
สำหรับมาตรการการโอนสิทธิการ พัฒนา เรียกง่ายๆ ก็คือ การซื้อขายแลกเปลี่ยนสิทธิเหนือพื้นดินที่จะพัฒนาได้ตามข้อกำหนดในกฎกระทรวงผังเมืองรวม (FAR : พื้นที่อาคารรวมที่สามารถก่อสร้างได้ซึ่งเป็นไปตามตามสัดส่วนของที่ดินแปลงที่เป็นที่ตั้งของอาคารนั้นๆ ตามที่ผังเมืองกำหนด) ทั้งนี้วัตถุประสงค์ของการใช้มาตรการดังกล่าว ก็เพื่ออนุรักษ์อาคาร และพื้นที่ประวัติศาสตร์ อนุรักษ์พื้นที่เกษตรกรรม เพื่อป้องกันและบรรเทาสาธารณภัย และเพื่อการจัดหาพื้นที่เพื่อสาธารณประโยชน์ โดยที่เจ้าของที่ดินยังสามารถเอาสิทธิการพัฒนาที่มีไปขายให้กับเจ้าของที่ดินในพื้นที่ที่กำหนดไว้ได้
ทั้งนี้ คุณสมบัติของพื้นที่ที่สามารถขายสิทธิและซื้อสิทธิได้นั้น ในพื้นที่ที่ขายสิทธิ FAR จะต้องเป็นพื้นที่ที่มีมาตรการอนุรักษ์อย่างถาวร เช่น ที่ดินที่อนุรักษ์อาคารหรือพื้นที่ที่มีคุณค่าทางประวัติศาสตร์ ได้แก่ โบราณสถานที่ขึ้นทะเบียน พื้นที่เกษตรที่กันไว้สำหรับการป้องกันน้ำท่วม ได้แก่ พื้นที่เกษตรกรรม ก 1 และพื้นที่สาธารณประโยชน์ที่ผังเมืองกำหนดไว้ให้เป็น สวนสาธารณะ ถนน แก้มลิง บึงรับน้ำ สาธารณูปการ เป็นต้น ส่วนพื้นที่ที่จะสามารถรับซื้อได้จะต้องเป็นพื้นที่มีระบบโครงสร้างพื้นฐานพร้อมรองรับสำหรับการพัฒนาที่มีความหนาแน่นสูง
คณะทำงานของสำนักผังเมือง กทม. ได้กำหนดพื้นที่เบื้องต้นที่ได้บรรจุไว้ในร่างผังเมืองรวม กรุงเทพมหานคร ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 ได้แก่ พื้นที่อนุรักษ์เพื่อส่งเสริมศิลปวัฒนธรรมไทย (ศ 1 และ ศ 2) และพื้นที่อนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม (ก 1) เป็นพื้นที่ที่สามารถขายสิทธิได้ ส่วนพื้นที่ที่สามารถรับซื้อสิทธิได้ กำหนดให้เป็น พื้นที่พาณิชยกรรม (พ 4 และ พ 5) และพื้นที่ที่เป็นจุดตัดรถไฟฟ้าในพื้นที่พาณิชยกรรม (พ 3)
อย่างไรก็ตาม เรื่องของการโอนสิทธิการพัฒนาถือเป็นเรื่องใหม่ที่ สำนักผังเมือง กทม. จะต้องทำความเข้าใจกับทุกฝ่ายที่เกี่ยวข้อง โดยเฉพาะ กับประชาชนผู้เป็นเจ้าของที่ดินที่ถูกจำกัดสิทธิถึงสิทธิที่จะได้คืนกลับมา รวมถึงการกำหนดเงื่อนไขรายละเอียดในเรื่องต่างๆ อย่างรัดกุมและชัดเจน เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาตามมาในภายหลัง และที่สำคัญ การพัฒนาจากการโอนสิทธินี้จะต้องก่อให้เกิดกับการพัฒนาเมืองตามวัตถุประสงค์ของผังเมือง รวม กทม