คอนโดแบริ่งโตพุ่ง! ความต้องการซื้อยังแรง

ไนท์แฟรงค์ เผยผลสำรวจคอนโดย่านแบริ่ง มีศักยภาพและยังขยายตัวได้ โดยมียอดขายเพิ่มสูงสุดในรอบ 5 ปี

นายพนม กาญจนเทียมเท่า กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย เปิดเผยว่า การพัฒนาคอนโดมิเนียมพักอาศัยในทำเลสุขุมวิทตอนปลายย่านแบริ่งมีศักยภาพในการขยายตัวและเติบโตได้ ทั้งตอบสนองความต้องการของคนทำงานในเมืองและคนทำงานในย่านสมุทรปราการ โดยบริเวณดังกล่าวจะได้ประโยชน์จาก

1. ความได้เปรียบจากทำเลที่ตั้ง กล่าวคือ ได้ประโยชน์จากเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียว บีทีเอส ซึ่งเชื่อมต่อกับศูนย์กลางธุรกิจสำคัญย่านสุขุมวิท เพลินจิต สีลม และย่านการค้าสยาม โดยช่วยให้คนทำงานกลางเมืองเดินทางเข้าถึงแหล่งงานและแหล่งช็อปปิ้งสำคัญย่านทองหล่อและสยามได้อย่างสะดวกรวดเร็ว เพียง 15-25 นาทีจากสถานีแบริ่งโดยไม่ต้องเปลี่ยนสาย ในขณะเดียวกันส่วนต่อขยายซึ่งจะเชื่อมต่อไปยังจังหวัดสมุทรปราการถึงบางปูก็จะช่วยให้คนที่ทำงานในย่านอุตสาหกรรมย่านบางปูก็ได้รับความสะดวกเช่นเดียวกันจากรถไฟฟ้าสายนี้

2. ต้นทุนที่ดิน สิ่งที่สำคัญในการพัฒนาโครงการก็คือต้นทุนที่ดินในย่านนี้ ยังมีราคาที่สามารถจับต้องได้ ราคาไม่แพงจนเกินไป ซึ่งจะทำให้ราคาขายคอนโดในย่านนี้ยังมีราคาขายที่ไม่สูงมากเกินไป โดยคอนโดในละแวกนี้ราคาต่อหน่วยอยู่ที่ประมาณ 1.5-3.5 ล้านบาท ในขณะที่ทำเลตามแนวสขุมวิทตั้งแต่บางนาถึงอโศก คอนโดใหม่ในพื้นที่โดยรอบสถานีรถไฟฟ้าในราคา 1.5-2.5 ล้านบาทไม่สามารถหาได้แล้ว ด้วยราคาต่อยูนิตที่ไม่สูงทำให้ยอดผ่อนชำระกับธนาคารเดือนละประมาณหมื่นต้นๆ ตอบโจทย์ความต้องการของพนักงานออฟฟิศใจกลางเมือง

3. เป็นย่านที่พัฒนาแล้ว มีสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะครบถ้วน มีโครงการพัฒนาเชิงพาณิชย์หลายโครงการ เช่น ศูนย์แสดงสินค้าไบเทค โครงการอาคารสำนักงานภิรัชทาวเวอร์ โครงการบางกอกมอลล์ซึ่งเป็นศูนย์การค้าขนาดใหญ่มาก พัฒนาโดยกลุ่มเดอะมอลล์ เป็นโครงการ mixed-use ขนาดใหญ่ บริเวณจุดตัดถนนบางนาตราด-สุขุมวิท บนเนื้อที่ 100 กว่าไร่ โดย จะพัฒนาเป็นศูนย์การค้า โรงแรม และเซอร์วิสอพาร์ตเมนท์ คาดว่าจะเริ่มดำเนินการก่อสร้างได้ปี 2561

4. ผลตอบแทนการลงทุนดี เงินลงทุนต่ำ ด้วยราคาต่อหน่วยที่ไม่สูงและผลตอบแทนจากค่าเช่าอยู่ที่ 5.5-6.5% ขึ้นอยู่กับโครงการ สำหรับโครงการที่เป็น low-rise คอนโดมิเนียม 1 ห้องนอนขนาด 28- 30 ตารางเมตร ราคาขายประมาณ 2-2.3 ล้านบาท อัตราค่าเช่าเดือนละประมาณ 10,000-12,000 บาท สำหรับโครงการที่เป็นอาคาร High-rise คอนโดมินเนียมที่ขนาดเท่ากัน ราคาขายประมาณ 2.5-2.8 ล้านบาท อัตราค่าเช่าประมาณ 13,000-15,000 โดยมีผู้เช่าทั้งไทยและต่างชาติ โดยเฉพาะคนจีนและเกาหลีที่ทำงานอยู่ในโรงงานย่านสมุทรปราการ นอกจากนี้ย่านแบริ่งยังมีโรงเรียนนานาชาติ เช่น โรงเรียนนานาชาติเซนต์แอนดรูว์ส โรงเรียนนานาชาติบางกอกพัฒนา

จากผลสำรวจของผลวิจัยไนท์แฟรงค์ประเทศไทย พบว่า คอนโดมิเนียมบริเวณสถานีบางนา-แบริ่ง-สำโรงมีอุปทานสะสมระหว่างปี 2555-ครึ่งปีแรก2560 ทั้งสิ้น 12,417 หน่วย ปัจจุบันมีหน่วยเหลือขายประมาณ 3,343 หน่วย คิดเป็นอัตราการขาย 73% เติบโตต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2558 ซึ่งเป็นปีที่มีอุปทานใหม่เข้ามามากที่สุดประมาณ 4,300 หน่วย จะเห็นได้ว่าอัตราการดูดซับในทำเลยังนี้คงมีอยู่อย่างต่อเนื่อง ขณะที่คอนโดมิเนียมทำเลโดยรอบสถานีแบริ่ง ณ สิ้นไตรมาส 2 พ.ศ. 2560 มีอัตราการขายสูงถึง 83% มีอุปทานสะสม ทั้งสิ้น 6,430 หน่วย ปัจจุบันมีหน่วยเหลือขายเพียง 1,160 หน่วย ซึ่งสะท้อนถึงอัตราการขายสูงสุดในรอบ 5 ปี จะเห็นได้ว่าทำเลแบริ่งเป็นทำเลที่ได้รับความนิยมอย่างต่อเนื่องจากอัตราการขายที่สูงกว่า 70% ตลอดระยะเวลา 5 ปี

จากผลสำรวจพบว่าคอนโดมิเนียมบริเวณสถานีบางนา-แบริ่ง-สำโรง ส่วนมากเป็นอาคาร low-rise คิดเป็น 63% หรือ 7,861 หน่วย ขณะที่อาคาร high-rise มีประมาณ 4,556 หน่วย หรือ 37% แต่หากดูแค่สถานีแบริ่งพบว่าคอนโดมิเนียม high-rise มีเพียงแค่ 8% หรือ 545 หน่วย ที่เป็นอาคารสูง จากโครงการ KnightBridge และ The Gallery Bearing และคอนโดสูงในทำเลนี้มียอดขาย 99% เหลือขายเพียงไม่กี่ห้องเนื่องจากเปิดขายมาสามสี่ปีแล้ว

ผลสำรวจพบว่าคอนโดส่วนใหญ่ในบริเวณนี้มักตั้งอยู่ในซอยลาซาลหรือสุขุมวิท 105 และตามย่อยในซอยแบริ่ง 107 ทำให้ไม่สามารถขึ้นตึกสูงได้ อุปทานคอนโดสูงในทำเลนี้มีจำกัดในขณะที่มีความต้องการสูงจากผู้เช่าและผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง เนื่องจากคอนโดสูงจะได้วิวที่ดีกว่าและย่านนี้แทบไม่มีตึกสูงบดบังสายตา อีกทั้งยังปล่อยเช่าง่ายกว่าเนื่องจาก ส่วนกลางและสิ่งอำนวยความสะดวกอาจจะไม่ครบครันเท่าอาคารสูง

ปัจจุบัน พบว่าราคาขายเฉลี่ยคอนโดมิเนียมบริเวณสถานีบางนา-แบริ่ง-สำโรงในซอยตึก Low-rise ตารางเมตรละ 70,000 บาท แต่หากเป็นตึกสูงในซอยราคาจะสูงกว่าประมาณ 28% หรือตารางเมตรละ 90,000 บาท ในขณะที่ราคาคอนโดตึกสูงริมถนนสุขุมวิทจะมีราคาสูงสุดที่ 110,000 บาทต่อตารางเมตร สูงกว่าคอนโด High-riseในซอย 28% และไม่พบคอนโด low-rise ริมถนนสุขุมวิท