3โครงข่ายรถไฟฟ้า เปิดหน้าดินทำเลใหม่

พื้นที่ที่อยู่ในเขตฝั่งธนบุรีมีความน่าสนใจในการพัฒนาโครงการอสังหาฯ

ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย กล่าวว่า ฝั่งธนบุรีกำลังเปลี่ยนไปด้วยการพัฒนาโครงข่ายรถไฟฟ้าที่จะเชื่อมต่อพื้นที่กรุงเทพฯ และฝั่งธนบุรี ไม่ว่าจะเป็นรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน รถไฟฟ้าสายสีเขียวเข้ม รถไฟฟ้าสายสีทอง ซึ่งจะเป็นปัจจัยขับเคลื่อนการขยายตัวของศูนย์กลางธุรกิจ ทั้งอาคารสำนักงาน ร้านค้า ร้านอาหาร รวมถึงห้างสรรพสินค้า บนทำเลของฝั่งธนบุรีในอนาคต ทำเลหลายพื้นที่โดยเฉพาะรอบสถานีรถไฟฟ้ามีความโดดเด่นและมีศักยภาพต่อการลงทุนด้านการอยู่อาศัยในระยะยาว

ทั้งนี้ จากการสำรวจพบว่าทำเลตั้งแต่คลองสานถึงเจริญนครมีการแข่งขันสูง โดยในส่วนของสถานีตลาดพลูและสถานีวุฒากาศ ซึ่งปัจจุบันซัพพลายที่อยู่อาศัยระดับราคา 1-2 ล้านบาท เหลือน้อยไม่ถึง 200 ยูนิต จากโครงการที่เปิดขายกว่า 8,000 ยูนิต ในจำนวนนี้มีการขายไปแล้วเกือบ 6,000 ยูนิต

ขณะที่ทำเลเจริญนครมีโครงการที่อยู่อาศัยกว่า 4,000 ยูนิต ขายไปแล้วกว่า 3,000 ยูนิต โดยระดับราคา 3 ล้านบาทนั้น มีเพียง 570 ยูนิต ซึ่งปัจจุบันขายแล้วกว่า 90% ดังนั้นซัพพลายแทบไม่มีเลย ขณะที่ดีมานด์ยังมีต่อเนื่องโดยกลุ่มลูกค้าย่านนี้เป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อ มีความต้องการโครงการคุณภาพบนทำเลที่ตอบโจทย์ ซึ่งราคาที่ดินบริเวณนี้อยู่ที่ประมาณ 3 แสนบาท/ตารางวา (ตร.ว.) ขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้งโครงการ 

ส่วนบริเวณแยกไฟฉาย ซึ่งถือว่าเป็นชุมชนเมืองที่อยู่มานาน โซนนี้ซัพพลายไม่มากเนื่องจากที่ดินหายาก อีกทั้งด้วยข้อจำกัดด้านผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ทำให้การพัฒนาคอนโด ทำได้ไม่ง่ายนัก เพราะดีเวลอปเปอร์ต้องรวมที่ดินแปลงเล็กๆ มาพัฒนา ขณะที่ปัจจุบันราคาที่ดินอยู่ราว 2แสนบาท/ตร.ว. ดังนั้นราคาคอนโดที่ขายต้องอยู่ประมาณ 3 ล้านบาทขึ้นไป หรือเฉลี่ยอยู่ที่ 6 หมื่นบาท/ตารางเมตร (ตร.ม.)

อย่างไรก็ดี ด้วยข้อจำกัดด้านผังเมือง ทำให้บริเวณพรานนก-พุทธมณฑลสาย 4 ยังมีพื้นที่เอื้อต่อการพัฒนาที่อยู่อาศัยแนวราบอย่างบ้านเดี่ยว 100 ตร.ว.ขึ้นไป ซึ่งราคาขายต้อง 20 ล้านบาทขึ้นไปเช่นกัน หากจะหาบ้านเดี่ยวระดับ 3 ล้านบาท ในพื้นที่ฝั่งธนบุรีคงไม่มีซัพพลายเหลือแล้วในปัจจุบัน ระดับราคานี้ถ้าจะมีก็น่าจะอยู่วงแหวนรอบนอกออกไป

ด้านฝ่ายวิจัยคอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย เผยว่า ศักยภาพของพื้นที่ฝั่งธนบุรีจะมากขึ้นเรื่อยๆโดยเฉพาะหลังเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินตามแนวถนนจรัญสนิทวงศ์และเพชรเกษมที่มีกำหนดเปิดให้บริการในปี 2562-2563 รวมไปถึงเส้นทางรถไฟฟ้าสายอื่นๆ เช่น สายสีส้มตะวันตก สายสีม่วงตอนใต้ ที่มีการอนุมัติและกำลังจะเริ่มก่อสร้างในอนาคต รวมไปถึงสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยายไปยังพุทธมณฑลสาย 4 ซึ่งทั้งสองเส้นทางจะเข้ามาเสริมศักยภาพของพื้นที่ฝั่งธนบุรีให้มากขึ้นไป ทั้งนี้โครงการที่เปิดขายใหม่ในพื้นที่ตามแนวถนนจรัญสนิทวงศ์ในปัจจุบันราคามากกว่า 1 แสนบาท/ตร.ม.ไปแล้ว

ในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา พื้นที่ตามแนวถนนจรัญสนิทวงศ์ราคาที่ดินเริ่มปรับขึ้นต่อเนื่อง โดยอยู่ที่ 2 แสนบาท/ตร.ว. อาจจะมีบางพื้นที่ที่มีราคาที่ดินต่ำกว่าแต่ก็ไม่มาก และเป็นเพราะมีข้อจำกัดในการพัฒนาบางเรื่องซึ่งผู้ประกอบการให้ความสนใจเปิดขายโครงการตามแนวถนนจรัญสนิทวงศ์และเพชรเกษม ซึ่งมีคอนโดสะสมตั้งแต่ปี 2557 เป็นต้นมาถึงเดือน ก.ค.นี้ อยู่ที่กว่า 2 หมื่นยูนิต ขายไปได้แล้วประมาณ 77% ราคาขายเฉลี่ย 7-8 หมื่นบาท/ตร.ม. และมีแนวโน้มเปิดโครงการเพิ่มขึ้นต่อเนื่องในอนาคต

อย่างไรก็ดี พื้นที่ที่อยู่ในเขตฝั่งธนบุรีมีความน่าสนใจในการพัฒนาโครงการอสังหาฯ แต่เนื่องจากข้อจำกัดในเรื่องของผังเมืองหรือเขตห้ามก่อสร้างต่างๆ มีไม่น้อย ดังนั้นผู้ประกอบการที่มีสายป่านที่ดีย่อมเป็นต่อ