ส่องลงทุนอสังหา ผลตอบแทนยังต่ำแต่ราคาจูงใจ

โดย...ทีมข่าวอสังหาริมทรัพย์โพสต์ทูเดย์

ในยามที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังตกอยู่ในภาวะซบเซาจากเศรษฐกิจที่ยังไม่เอื้ออำนวย มีสินค้าเหลือขายในตลาดอยู่มากมาย ซึ่งนั่นอาจจะเป็นภาระที่หนักหนาสำหรับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ แต่ในฝั่งผู้ซื้อแล้วนี่คือโอกาสเหมาะที่จะได้เลือกซื้อบ้านดีๆในราคาถูก โดยเฉพาะอย่างยิ่งนักลงทุนเงินเย็นที่ต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนระยะยาวก็ยังมีโอกาสในช่วงนี้

แม้ว่าผลตอบแทนการลงทุนจากการปล่อยเช่าอาจจะดูไม่ดี เพราะมีคู่แข่งขันในตลาดค่อนข้างเยอะ แต่ถ้าคิดว่าอย่างไรเสียก็น่าจะดีกว่าฝากกินดอกเบี้ย และยังอาจจะได้ส่วนต่างของราคาที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นในทุกๆ ปี โดยเฉพาะอย่างยิ่งช่วงนี้มีโปรโมชั่นราคาพิเศษที่ช่วยให้น่าสนใจยิ่งขึ้น แต่ทั้งนี้ก็จำเป็นต้องเลือกเฟ้นให้ดี เพื่อลดความเสี่ยงที่ยังมีอยู่

อธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในฝั่งของผู้ซื้อช่วงที่เศรษฐกิจซบเซาจะต้องพิจารณาให้ดีหากจะซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อปล่อยเช่า เนื่องจากปัจจุบันมีนักลงทุนรายย่อยซื้อเพื่อลงทุนปล่อยเช่าค่อนข้างเยอะ ขณะที่การขายสินค้ามือสองก็มีออกมาให้เห็นมากพอสมควร จึงทำให้อัตราผลตอบแทนการลงทุนไม่ค่อยดีนัก แต่หากพิจารณาว่าดีกว่าการฝากเงินไว้กับธนาคารนั้นก็ควรจะทำ หากมองเห็นผลตอบแทนที่จะได้มากขึ้นจากการถือครองไว้ระยะยาว

“ช่วงเวลาที่เศรษฐกิจซบเซานั้นเป็นโอกาสของคนที่มีเงินเย็น ที่ไม่รู้จะนำเงินไปลงทุนอะไรก็นำมาลงทุนในอสังหาฯ เนื่องจากการลงทุนในตลาดหุ้นเวลานี้ค่อนข้างซบเซา แต่การเลือกซื้อควรเลือกอสังหาฯ ที่อยู่ในเมือง อย่าลงทุนอสังหาฯ นอกเมือง โดยเฉพาะบ้านพักตากอากาศตลาดยังแย่อยู่ เมื่อเปรียบเทียบบ้านตากอากาศใน 3 ทำเล พัทยา หัวหิน และภูเก็ตแล้ว หากต้องการซื้อจริงๆ ควรจะเลือกที่ภูเก็ตมากกว่า เพราะตลาดมีการฟื้นตัวที่เร็วกว่า”อธิป ให้คำแนะนำ   

ด้าน อนุชา กุลวิสุทธิ์ ที่ปรึกษาด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ให้ความเห็นเพิ่มเติมว่าในภาวะที่เศรษฐกิจซบเซาอยู่นั้น ถือเป็นโอกาสการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากมีโอกาสในการเลือกซื้อจากก่อนหน้าที่มีสินค้าอยู่ไม่มากแต่เวลานี้มีสินค้าให้เลือกค่อนข้างมาก และเงื่อนไขในการชำระเงินต่างๆ นั้นค่อนข้างจะผ่อนปรน รวมทั้งมีโปรโมชั่น ลด แลก แจก แถมที่ผู้ประกอบการนำมาใช้กระตุ้นการตัดสินใจ แม้ว่าหลายคนจะกังวลเรื่องภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่รัฐบาลกำลังผลักดันให้เกิดขึ้น ซึ่งคนก็กลัวว่าจะกระทบกับการซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 และ 3 แต่ก็เชื่อว่าจะเป็นปัญหาในช่วงสั้นหลังจากประกาศใช้แล้วตลาดจะปรับตัวได้

ทั้งนี้ การเลือกลงทุนในอสังหาฯ ของนักลงทุนโดยเฉพาะรายย่อย ควรจะต้องเลือกในบริเวณที่มีซัพพลายอยู่จำกัด หรือทรัพย์เหล่านั้นไม่มีอีกแล้ว โดยเฉพาะคอนโดกลางเมือง อย่าไปเลือกซื้อคอนโดในรถไฟฟ้าสายใหม่ที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง เนื่องจากอุปทานออกมาสู่ตลาดจำนวนมาก อีกทั้งในบริเวณพื้นที่ส่วนต่อขยายรถไฟฟ้านั้นจะมีคู่แข่งคือที่อยู่อาศัยแนวราบโดยเฉพาะโครงการทาวน์โฮมระดับราคา 3-4 ล้านบาท บนที่ดินขนาด 18 ตารางวา ซึ่งมีเนื้อที่ภายในรวมเป็นหลัก 100 ตารางเมตรนั้นจะออกมาเป็นคู่แข่ง

สำหรับปัจจุบันอัตราผลตอบแทน (Yield) ต่อปีที่ได้จากการลงทุนปล่อยเช่าคอนโดจะอยู่ที่4-5% ซึ่งลดลงจากเดิมที่เคยได้สูงถึง 6-7% ขณะที่ที่อยู่อาศัยแนวราบนั้นจะได้ผลตอบแทนในอัตราที่ค่อนข้างต่ำ แต่ส่วนต่างของราคาซื้อขาย(Capital Gain) จะได้สูงกว่า

อาภา อรรถบูรณ์วงศ์ ประธานกรรมการบริหารบริษัท ริชี่เพลซ 2002 กล่าวว่า ในช่วงเวลาที่เศรษฐกิจซบเซานั้นเป็นช่วงที่เหมาะกับการลงทุนในอสังหาฯ เนื่องจากอุปทานจะมีเหลือขายอยู่ในตลาดค่อนข้างมาก และหากเศรษฐกิจดีขึ้นราคาขายก็จะแพงขึ้นตามไปด้วย จะเห็นได้ว่าการเลือกซื้ออสังหาฯ ของคนต่างชาตินั้นจะมองโอกาสการเลือกซื้อในช่วงเศรษฐกิจขาลง แต่คนไทยจะแห่ลงทุนในช่วงที่เศรษฐกิจขาขึ้น ซึ่งถือว่าผิดหลักการลงทุน 

ขณะที่ วสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการ บริษัทโมเดอร์น พร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแตนท์ มองว่าการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ทำได้ยากขึ้น เพราะทุกวันนี้จำนวนซัพพลายมีมากขึ้น ขณะที่ทำเลที่สามารถปล่อยเช่าได้มีเพียงทำเลที่มีชาวต่างชาติอยู่เช่น ทำเลกลางเมือง ย่านสุขุมวิท เป็นต้น แต่สำหรับทำเลเช่าที่เป็นตลาดคนไทยมีอยู่น้อย เพราะปัจจุบันดอกเบี้ยอยู่ในระดับต่ำ ราคาอสังหาฯ ในช่วงโปรโมชั่นทำให้ซื้อได้ง่ายขึ้น คนจึงย้ายจากตลาดเช่ามาซื้อที่อยู่อาศัยอยู่เอง

อย่างไรก็ตาม แม้ผลตอบแทนในช่วงนี้จะไม่ดีเหมือนที่ผ่านมา แต่ก็เป็นช่วงที่ผู้ประกอบการใช้โปรโมชั่นลดราคาพิเศษ บางรายลดถึง 40%เพื่อระบายสินค้า ขณะที่ราคาอสังหาริมทรัพย์จะปรับขึ้นปีละ 5-10% อยู่แล้ว ก็ถือว่าน่าสนใจสำหรับคนที่มีเงินเย็นที่จะสามารถได้ Capital Gain ในอนาคต  

ขณะที่ พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ที่เตรียมจะประกาศใช้ในเดือน ม.ค. 2562 อาจจะมีผลกระทบต่อการตัดสินใจลงทุนอยู่บ้าง เนื่องจากอัตราการจัดเก็บภาษีจากที่อยู่อาศัยไม่สูงมากนัก โดยอาจจะมีผลกระทบบ้างกับคนที่ถืออยู่หลายหลัง ส่วนการไปลงทุนซื้ออสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศ ส่วนใหญ่จะเป็นการซื้อลงทุน เพื่อให้ลูกใช้เป็นที่พักอาศัยในช่วงที่ศึกษาต่อ เชื่อว่าจะมีไม่มากนัก

แม้ว่าจะมีโอกาสในการซื้อเพื่อลงทุนอยู่จากสต๊อกที่มีเหลืออยู่มากมาย แต่ก็มีความเสี่ยงที่ผู้คิดจะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์จะต้องระมัดระวังด้วยเช่นกัน