ถามมา ตอบไป ไขปัญหานิติบุคคลบ้านจัดสรร

โดย...อิสระ บุญยัง นายกกิตติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร

ปัญหาการจัดตั้งนิติบุคคล และข้อกฎหมายในการดูแลสาธารณูปโภค และบริการสาธารณะของโครงการ ยังเป็นปัญหาที่ผู้อยู่อาศัยในหมู่บ้านจัดสรรมักจะไม่รู้ในข้อกฎหมายที่กำหนดไว้ อิสระ บุญยัง นายกกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร จะมาไขข้อข้องใจในบางประเด็นที่ผู้อยู่อาศัยมักเข้าใจกันผิดในลักษณะของการถามมาตอบไปดังนี้

ถาม : กรณีที่หมู่บ้านแต่ละเฟสมีพื้นที่สาธารณูปโภคแบ่งไว้เป็นเฟสๆ อย่างชัดเจน แต่มีทางเข้าออก ทางเดียวของหมู่บ้านแต่ละเฟส จะสามารถจดทะเบียนนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเป็น 2 นิติ บุคคลหมู่บ้านจัดสรร หรือหลายนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรได้หรือไม่

ตอบ : การจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร จัดตั้งตามแผนผังโครงการที่ได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรร จากคณะกรรมการจำนวน 1 โครงการต่อ 1 นิติบุคคล แม้ว่าจะมีการแบ่งส่วนดำเนินการออกเป็นหลายเฟส ไม่ว่าสาธารณูปโภคจะแยกกันไว้ชัดเจนหรือไม่ก็ตาม (มาตรา 45)

ถาม : ความรับผิดชอบของผู้จัดสรรที่ดิน ที่มีหน้าที่ต้องบำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มีค่าใช้จ่ายตามประเภทและชนิดใดบ้าง

ตอบ : สาธารณูปโภคภายในโครงการจัดสรร เช่น ถนน สวน สนามเด็กเล่น ท่อระบายน้ำ เป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินที่จะบำรุงรักษาให้คงสภาพดังที่ได้จัดทำขึ้น ค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค ได้แก่ การขุดลอกท่อระบายน้ำ การซ่อมแซมถนน กรณีชำรุด การตัดต้นไม้ สนามหญ้าในสวน เป็นต้น

ถาม : ในกรณีที่ผู้จัดสรรที่ดินที่ได้รับใบอนุญาตจัดสรรตั้งแต่วันที่ 23 ก.ค. 2543 เป็นต้นไป ได้ทำการเรียกเก็บค่าสาธารณูปโภคส่วนกลางกับสมาชิกผู้ซื้อที่ดินจัดสรรไว้ล่วงหน้า 1-2 ปี สามารถนำค่าสาธารณูปโภคส่วนกลางที่เรียกเก็บจากผู้ซื้อที่ดินจัดสรรมาเป็นค่าใช้จ่าย ประเภทบริการสาธารณะ ตามรายละเอียดดังต่อไปนี้ได้หรือไม่ เนื่องจากคำนิยามบริการ สาธารณะไม่ได้ระบุชนิดและประเภทไว้อย่างชัดเจน

ตอบ : “บริการสาธารณะ” หมายความว่า การให้บริการหรือสิ่งอำนวยความสะดวกในโครงการจัดสรรที่ดิน ที่กำหนดไว้ในโครงการที่ขออนุญาตจัดสรรที่ดินตามมาตรา 23 (4)

- ค่าพนักงานรักษาความปลอดภัยเป็นบริการสาธารณะ จัดเก็บได้

- ค่าดูแลรักษาสวนหย่อม อาทิ ค่าพนักงานดูแลสวน ค่าปุ๋ย ค่าเคมีฉีดพ่น กำจัดแมลง ฯลฯ เป็นการรักษาสาธารณูปโภค จัดเก็บไม่ได้

- ค่าพนักงานรักษาความสะอาดเป็นบริการสาธารณะ จัดเก็บได้

- ค่าน้ำประปาส่วนกลาง ใช้สำหรับดูแลรักษาสาธารณูปโภค จัดเก็บไม่ได้

- ค่าไฟฟ้าแสงสว่างส่วนกลางเป็นบริการสาธารณะ จัดเก็บได้

- ค่าลอดท่อระบายน้ำส่วนกลางเป็นการรักษาสาธารณูปโภค จัดเก็บไม่ได้

- ค่าบริหาร/จัดการหมู่บ้านเป็นบริการสาธารณะ จัดเก็บได้

- ค่าพนักงานหมู่บ้านเป็นบริการสาธารณะ จัดเก็บได้

- ค่าจัดเก็บขยะเป็นบริการสาธารณะ จัดเก็บได้

ถาม : หากผู้จัดสรรที่ดินได้เขียนรายละเอียดไว้ในแผนงานโครงการและวิธีการจัดสรรว่า จะเรียกเก็บค่าบริการสาธารณะจากผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ตามอัตราที่ได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินได้กำหนดไว้ จะถือว่าได้ดำเนินการถูกต้องตามกฎหมายแล้วจริงหรือไม่

ตอบ : ถูกต้อง

ถาม : หากผู้จัดสรรที่ดินไม่ได้เขียนรายละเอียดไว้ในแผนผังโครงการ และวิธีการจัดสรรว่า จะเรียกเก็บค่าบริการสาธารณะจากผู้ซื้อที่ดินจัดสรรไว้ในขั้นตอนการยื่นคำขอจัดสรร ผู้จัดสรรที่ดินจะเรียกเก็บค่าใช้จ่ายดังกล่าวได้หรือไม่

ตอบ : ไม่ได้

ยังมีอีกหลายปัญหาการจัดตั้งนิติบุคคลบ้านจัดสรร หรือปัญหาข้อกฎหมายในการบริหารนิติบุคคล ที่ผู้อยู่อาศัยซึ่งถือเป็นเจ้าของร่วมในโครงการควรจะต้องศึกษาในข้อกฎหมายไว้บ้าง เพราะถ้าโครงการใดมีปัญหาในการบริหาร จัดการ หรือไม่สามารถจัดตั้งนิติบุคคลขึ้นมาดูแลกันเองได้ ปัญหาการอยู่อาศัยอื่นๆ รวมทั้งข้อพิพาทจะเกิดขึ้นตามมา และสร้างความเดือดร้อนกันอย่างไม่รู้จบเลยทีเดียว