เจาะทำเล "เรียลดีมานด์" คอนโดเกาะรถไฟฟ้ายังฮอต

โดย...วราพงษ์ ป่านแก้ว

แม้ว่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ในไตรมาสแรกปี 2560 จะลดลงจากไตรมาสแรกปี 2559 อย่างน่าตกใจ เนื่องจากตัวเลขของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ระบุว่า ในไตรมาสแรกปี 2560 มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล 5 จังหวัด ประกอบด้วย นนทบุรี ปทุมธานี สมุทรปราการ สมุทรสาคร นครปฐม รวมกันจำนวน 28,910 หน่วย ลดลงไปถึง 40% เมื่อเทียบกับไตรมาสแรกปี 2559 ที่มียอดโอนรวมกันจำนวน 48,073 หน่วย

ทั้งนี้ สาเหตุที่ยอดโอนลดลงอย่างฮวบฮาบนั้น เป็นเพราะในช่วงไตรมาสแรกปี 2559 อยู่ระหว่างการประกาศใช้มาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ ทั้งการลดค่าธรรมเนียมการโอน จาก 2% เหลือ 0.01% ของราคาประเมิน และลดค่าธรรมเนียมการจดจำนองจาก 1% เหลือ 0.01% ของวงเงินจำนองหรือวงเงินที่ธนาคารอนุมัติสินเชื่อมานั่นเอง จากมาตรการดังกล่าวทำให้เกิดภาวะ เร่งซื้อ เร่งสร้าง และเร่งโอน จนตัวเลขพุ่งกระฉูด

นอกจากนี้ ยังคาดว่าตัวเลขโอนในไตรมาส 2 ปี 2560 ก็จะลดลงมากเมื่อเทียบกับไตรมาส 2 ปี 2559 เพราะยังมีช่วงคาบเกี่ยวกับระยะเวลาการใช้มาตรการกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในช่วงเดือน เม.ย.อีก 1 เดือน ทำให้ตัวเลขโอนกรรมสิทธิ์มีจำนวน 53,030 หน่วย ซึ่งตัวเลขสูงกว่าการโอนในไตรมาสแรกปี 2559 เสียอีก แต่ถ้าตัดเรื่องมาตรการออกไป ตัวเลขการโอนที่อยู่อาศัยในปี 2559 กับปี 2560 คงบวก-ลบไม่แตกต่างกันมากนัก

อย่างไรก็ตาม ตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์ ถือเป็นดัชนีสำคัญที่ทำให้รู้ว่า ความต้องการซื้อจริง หรือที่เรียกว่า เรียลดีมานด์ มีทิศทางเป็นอย่างไร ผู้ซื้อตัวจริงเสียงจริง ต้องการซื้อบ้านประเภทใด อยู่ในทำเลไหน ซึ่งนั่นคือเทรนด์ของตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ที่สามารถนำไปขยายผลต่อการพัฒนาโครงการรองรับ หรือทำให้มองเห็นทิศทางในการเข้าไปลงทุนในทำเลที่มีเรียลดีมานด์อยู่อย่างหนาแน่นนั่นเอง

ในไตรมาสแรกของปี 2560 คอนโดมิเนียมมีปริมาณการโอนมากที่สุดจำนวน 13,303 หน่วย คิดเป็น 46% ของจำนวนหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทุกประเภทรวมกัน แสดงให้เห็นว่า คอนโดมิเนียมเป็นที่อยู่อาศัยที่ได้รับความนิยมสูงสุดในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา รองลงมาเป็นทาวน์เฮาส์มีจำนวนการโอน 9,393 หน่วย คิดเป็น 33% ลำดับ 3 เป็นบ้านเดี่ยวจำนวน 4,157 หน่วย คิดเป็น 14% อาคารพาณิชย์ 1,088 หน่วย (คิดเป็นร้อยละ 4) ที่เหลือเป็นบ้านแฝด 969 หน่วย

สำหรับการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมมากที่สุดอยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯ จำนวน 9,962 หน่วย ซึ่งทำเลสำหรับโครงการคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ หนีไม่พ้นทำเลในย่านกลางเมือง และทำเลบริเวณรอยต่อเมืองชั้นในกับชั้นกลางตามแนวรถไฟฟ้าสายต่างๆ ทั้งบีทีเอส และส่วนต่อขยาย สายสีน้ำเงิน เอ็มอาร์ที และส่วนต่อขยายช่วงหัวลำโพง-บางแค และบางซื่อ-ท่าพระ รวมถึงสายสีม่วง-บางใหญ่-เตาปูน

อันดับ 2 เป็นการโอนคอนโดมิเนียมใน จ.สมุทรปราการ ที่มีจำนวน 1,334 หน่วย ซึ่งทำเลที่น่าสนใจอยู่ตามแนวรถไฟฟ้าบีทีเอสส่วนต่อขยาย แบริ่ง-สมุทรปราการ และถนนบางนาตอนต้น อันดับ 3 เป็น จ.นนทบุรี 952 หน่วย ที่ได้รับอานิสงส์จากรถไฟฟ้าสายสีม่วง บางใหญ่-เตาปูน ที่วิ่งผ่าน จ.นนทบุรี อันดับ 4 จ.ปทุมธานี มียอดโอนคอนโดมิเนียมจำนวน 822 หน่วย ทำเลรังสิต พหลโยธิน ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีแดงรังสิต-บางซื่อ เป็นทำเลเด่นใน จ.ปทุมธานี ส่วนอันดับ 5 คือ จ.สมุทรสาคร 127 หน่วย 

หากเจาะลึกลงไปในพื้นที่ที่มีจำนวนหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดใหม่ (โอนจากนิติบุคคล) มากที่สุด ในไตรมาสแรก ปี 2560 ได้แก่ อ.เมืองสมุทรปราการ อ.เมืองนนทบุรี เขตบางกอกใหญ่ เขตจตุจักร และ อ.ธัญบุรี ส่วนพื้นที่ซึ่งมีจำนวนหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดมือสอง (โอนจากบุคคลธรรมดา) มากที่สุด ได้แก่ เขตพระโขนง เขตบางกะปิ เขตห้วยขวาง เขตจตุจักร และเขตบางเขน ตามลำดับ

ส่วนพื้นที่ที่มีจำนวนหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์บ้านเดี่ยวขายใหม่มากที่สุดในไตรมาสแรก ปี 2560 ได้แก่ อ.เมืองปทุมธานี อ.ลำลูกกา อ.บางพลี อ.เมืองสมุทรสาคร และเขตสายไหม ส่วนพื้นที่ซึ่งมีจำนวนหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์บ้านเดี่ยวมือสองมากที่สุด ได้แก่ เขตบางกะปิ เมืองสมุทรปราการ เขตบางเขน อ.ลำลูกกา และ อ.บางใหญ่ ตามลำดับ

ด้านการโอนกรรมสิทธิ์ทาวน์เฮาส์ที่ขายใหม่มากที่สุด ในไตรมาสแรก ปี 2560 ได้แก่ อ.บางพลี อ.เมืองสมุทรปราการ อ.บางบัวทอง เขตคลองสามวา และเขตประเวศ ส่วนพื้นที่ซึ่งมีจำนวนหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ทาวน์เฮาส์มือสองมากที่สุด ได้แก่ อ.เมืองสมุทรปราการ อ.บางบัวทอง อ.คลองหลวง เขตบางเขน และเขตบางกะปิ ตามลำดับ

จะเห็นได้ว่าทำเลที่เป็นเรียลดีมานด์ของคอนโดมิเนียมส่วนใหญ่จะยังคงเกาะอยู่ตามแนวรถไฟฟ้าสายต่างๆ ที่ให้บริการแล้ว และอยู่ระหว่างการก่อสร้างเป็นหลัก ส่วนทำเลเด่นของที่อยู่อาศัยแนวราบทั้งบ้านเดี่ยว และทาวน์เฮาส์ ยังคงอยู่บนโครงข่ายคมนาคมสายหลัก-รอง รวมถึงทำเลศักยภาพของเมืองในแต่ละพื้นที่ และบางส่วนเริ่มอยู่ในทำเลแนวรถไฟฟ้าสายที่วิ่งออกนอกเมือง ที่จะมีโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบหนาแน่นขึ้น

สำหรับโครงการที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล ในช่วงไตรมาสแรก ปี 2560 มีจำนวน 85 โครงการ มีหน่วยในผังรวม 24,103 หน่วย ลดลง 3% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2559 ซึ่งมีจำนวน 113 โครงการ 24,839 หน่วย แต่มีมูลค่าโครงการรวม 94,630 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 22.2% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2559 ซึ่งมีมูลค่าโครงการรวม 77,430 ล้านบาท แสดงให้เห็นว่า โครงการเปิดขายใหม่ในปี 2560 เปิดขายในระดับราคาต่อหน่วยสูงกว่าในช่วงเดียวกันของปีก่อน

จากรายงานของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ พบว่า จากจำนวนโครงการเปิดใหม่ทั้งหมดเป็นของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 50 โครงการ 18,754 หน่วย คิดเป็นส่วนแบ่งตลาด 77.8% ของจำนวนหน่วยโครงการที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ทั้งหมด เพิ่มขึ้น 32% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2559 ที่มีจำนวนโครงการเปิดขายจำนวน 43 โครงการ 14,211 หน่วย

สำหรับโครงการที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ แบ่งออกเป็นโครงการบ้านจัดสรรและโครงการอาคารชุด โดยโครงการบ้านจัดสรรมีการเปิดขายใหม่จำนวน 54 โครงการ 10,601 หน่วย มูลค่าโครงการรวม 38,750 ล้านบาท จำนวนหน่วยลดลง 1.4% แต่มีมูลค่าโครงการเพิ่มขึ้น 11.2% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2559 ซึ่งมีโครงการเปิดขายจำนวน 74 โครงการ 10,757 หน่วย มูลค่าโครงการ 34,820 ล้านบาท

ขณะที่บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์มีโครงการเปิดขายใหม่จำนวน 32 โครงการ 8,674 หน่วย คิดเป็นส่วนแบ่งตลาด 81.8% ของจำนวนหน่วยโครงการบ้านจัดสรรเปิดขายใหม่ทั้งหมดในไตรมาสนี้ เพิ่มขึ้น 10.5% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2559

ส่วนโครงการอาคารชุดเปิดขายใหม่ในไตรมาสแรก ปี 2560 มีจำนวน 31 โครงการ 13,502 หน่วย มีมูลค่าโครงการรวม 55,880 ล้านบาท จำนวนหน่วยลดลง 4.2% แต่มูลค่าเพิ่มขึ้น 31.1% จากช่วงเดียวกันของปี 2559 ซึ่งมีจำนวน 39 โครงการ 14,082 หน่วย มูลค่า 42,610 ล้านบาท โดยบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์มีโครงการเปิดขายใหม่จำนวน 18 โครงการ 10,080 หน่วย คิดเป็นส่วนแบ่งตลาด 74.7% ของจำนวนหน่วยโครงการอาคารชุดเปิดขายใหม่ทั้งหมดเพิ่มขึ้น 58.4% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2559

ด้านตัวเลขที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล 5 จังหวัด (นนทบุรี ปทุมธานี สมุทรปราการ สมุทรสาคร นครปฐม) พบว่า ในไตรมาสแรก ปี 2560 มีจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่ทุกประเภทรวมกัน 18,626 หน่วย ลดลง 55% จากช่วงเดียวกันของปี 2559 ซึ่งมีจำนวน 41,170 หน่วย

จากจำนวนที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่ทั้งหมดในไตรมาสแรก ปี 2560 แบ่งเป็นในเขตกรุงเทพฯ 7,888 หน่วย ลดลง 55% จากช่วงเดียวกันของปี 2559 และใน 5 จังหวัดปริมณฑลรวมกันจำนวน 10,738 หน่วย ลดลง 55% เช่นกัน

แบ่งเป็นหน่วยห้องชุด 5,295 หน่วย คิดเป็น 28% ของหน่วยสร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่ทั้งหมด บ้านเดี่ยว 8,918 หน่วย คิดเป็น 48% ทาวน์เฮาส์ 2,343 หน่วย คิดเป็น 13% อาคารพาณิชย์พักอาศัย 1,543 หน่วย คิดเป็น 8% และบ้านแฝด 527 หน่วย คิดเป็น 3%

สำหรับพื้นที่ซึ่งมีหน่วยที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่ประเภทแนวราบมากที่สุด 5 อันดับแรก ได้แก่ อ.ลำลูกกา 1,123 หน่วย อ.เมืองนครปฐม 966 หน่วย อ.บางพลี 949 หน่วย อ.เมืองสมุทรสาคร 917 หน่วย และ อ.เมืองสมุทรปราการ 612 หน่วย

ขณะที่พื้นที่ซึ่งมีหน่วยที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่ประเภทห้องชุดมากที่สุด 5 อันดับแรก ได้แก่ อ.บางบัวทอง 900 หน่วย อ.เมืองสมุทรปราการ 871 หน่วย เขตจตุจักร 518 หน่วย เขตคลองสาน 509 หน่วย และเขตสาทร 509 หน่วย