ชำแหละบิ๊กโปรเจกต์ที่ดินรถไฟฯมักกะสัน-จตุจักร-คลองเตย

ที่ดินหลายพันไร่ของการรถไฟแห่งประเทศไทยบนทำเลทองใจกลางเมือง ต่างเป็นที่จับจ้องของบรรดานักพัฒนาที่ดิน รอวันเพียงการปัดฝุ่นประกาศหาเอกชนมาลงทุนอย่างเป็นทางการ....

โดย...สุกัญญา สินถิรศักดิ์

ที่ดินหลายพันไร่ของการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) บนทำเลทองใจกลางเมือง ต่างเป็นที่จับจ้องของบรรดานักพัฒนาที่ดิน รอวันเพียงการปัดฝุ่นประกาศหาเอกชนมาลงทุนอย่างเป็นทางการ หลังจากมีเพียงร่างเงา “โครงการขายฝัน” เกิดขึ้นมาแล้วไม่ต่ำกว่า 5 ปี ไม่ว่าจะเป็น โครงการมักกะสัน คอมเพล็กซ์ ที่มีแผนการลงทุนก่อนที่จะเกิดโครงการรถไฟฟ้าแอร์พอร์ตลิงก์ จนปัจจุบันแอร์พอร์ตลิงก์เปิดให้บริการแล้ว แต่โครงการดังกล่าวก็ยังไม่คืบหน้าไปถึงไหน

นอกจากนี้ ยังมีโครงการพัฒนาที่ดินบริเวณสถานีแม่น้ำ และพัฒนาที่ดินย่านบ้านพัก กม. 11 ที่เพิ่งเริ่มศึกษาความเป็นไปได้เท่านั้น แต่คาดว่าจะถูกเข็นเข้าที่ประชุมคณะรัฐมนตรี (ครม.) ได้ประมาณกลางปีหน้า รวมถึงโครงการพัฒนาที่ดินเชิงพาณิชย์เพื่อการอนุรักษ์ นำร่องที่สถานีรถไฟหัวหิน และสถานีรถไฟพระนครศรีอยุธยา

การที่ ครม.เศรษฐกิจของรัฐบาลยุค อภิสิทธิ์ เวชชาชีวะ ไฟเขียวให้เร่งศึกษาโครงการบนที่ดินต่างๆ ของการรถไฟฯ เพื่อเพิ่มรายได้มาชดเชยภาระขาดทุนของกิจการรถไฟ โครงการต่างๆ จึงถูกหยิบยกมาพูดถึงอีกครั้ง และกลายเป็นโครงการความหวังที่จะเป็นแม่เหล็กในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตหลังจากโครงการเริ่มดำเนินการอย่างจริงจังอีกครั้ง
เคาะมักกะสัน คอมเพล็กซ์ ต.ค.นี้

แน่นอนว่าโครงการที่ถูกจับตามองมากที่สุดคงหนีไม่พ้น “มักกะสัน คอมเพล็กซ์” ซึ่งเริ่มมีการศึกษามาตั้งแต่ปี 2547 โดยโครงการนี้อยู่ใกล้แอร์พอร์ตลิงก์ สถานีมักกะสัน หรือเทอร์มินอล สเตชัน มีพื้นที่พัฒนาทั้งหมด 497 ไร่ แบ่งเป็น 4 โซน ประกอบด้วย โซนเอ ธุรกิจการค้า เป็นโซนที่มีพื้นที่มากที่สุด และใช้เงินลงทุนมากที่สุดเช่นกัน โซนบี อาคารสำนักงาน “บางกอก ทาวเวอร์” โซนซี พื้นที่แสดงสินค้า และโซนดี บางกอก แฟชั่น คิดเป็นมูลค่ารวม 2.8แสนล้านบาท

ทวีศักดิ์ สุทธิเสริม ผู้อำนวยการฝ่ายบริหารทรัพย์สิน ร.ฟ.ท. กล่าวว่า ขณะนี้การศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการดังกล่าวแล้วเสร็จ และผ่านการอนุมัติจากอนุบอร์ดของการรถไฟฯ แล้ว เตรียมเสนอเข้าบอร์ดใหญ่ระหว่างเดือน ก.ย.-ต.ค.นี้ คาดว่าจะได้รับการอนุมัติ พร้อมส่งเรื่องให้รัฐมนตรีพิจารณา เพื่อยื่นให้ ครม.เห็นชอบได้ประมาณสิ้นปีนี้หรือต้นปีหน้า

ที่ผ่านมาโครงการมักกะสัน คอมเพล็กซ์ ล่าช้า เนื่องจากคณะกรรมการการรถไฟฯในปี 2550 ต้องการปรับแบบให้สอดรับกับแอร์พอร์ตลิงก์ เพราะเดิมการรถไฟฯ มีแผนจะพัฒนาที่ดินบริเวณดังกล่าวก่อนที่จะเกิดโครงการแอร์พอร์ตลิงก์ จึงไม่ได้ออกแบบให้อาคารของโครงการเชื่อมกันสถานี ทำให้ต้องว่าจ้างศึกษาใหม่อีกครั้งในปี 2552 ภายใต้งบประมาณ 12.5 ล้านบาท

ทั้งนี้ หากโครงการผ่านความเห็นชอบจาก ครม.ตามแผนที่กำหนด จะเริ่มเปิดประมูลโซนเอก่อน เพราะเป็นโซนที่อยู่ในที่ดินเปล่า ไม่มีผู้เช่าเดิมอยู่ ส่วนโซนบี ซี และดี ปัจจุบันยังมีโรงงาน บ้านพัก และโรงพยาบาลเช่าอยู่ ถ้าหาพื้นที่ทดแทนได้ก็พร้อมเปิดประมูลทันที โดยลักษณะของการประมูลขึ้นอยู่กับการพิจารณาของ ครม.

รื้อคลังน้ำมัน ขึ้นอาคารสูง 110 ชั้น

ส่วนโครงการพัฒนาที่ดินสถานีแม่น้ำ ถนนเชื้อเพลิง ซึ่งเป็นสถานีรถไฟที่ใช้สำหรับขนส่งน้ำมัน ทวีศักดิ์ กล่าวว่า การรถไฟฯ มีนโยบายจะหยุดเดินรถไฟเพื่อขนส่งน้ำมันมายังสถานี พร้อมกับการย้ายคลังน้ำมันไปอยู่นอกเมือง เพื่อนำที่ดินย่านนี้ ซึ่งถือว่าอยู่ในทำเลที่มีมูลค่าทางเศรษฐกิจไปพัฒนาให้เหมาะสม โดยอยู่ระหว่างดำเนินการศึกษาภายใต้งบการศึกษา 19 ล้านบาท คาดว่าจะเสนอเข้าบอร์ดภายในสิ้นปีนี้ และเสนอ ครม.กลางปีหน้า

จากการศึกษาโครงการบนพื้นที่ดังกล่าว อาจเรียกได้ว่าเป็นเวนิสตะวันออก จากการอยู่ติดริมแม่น้ำ มีด้วยกัน 5 โซน ประกอบด้วย โซนที่ 1 อาคารความสูงพิเศษ 110 ชั้น หรือ 350 เมตร ซึ่งจะเป็นอาคารที่สูงที่สุดในประเทศไทย โซนที่ 2 พื้นที่ค้าปลีก และศูนย์ศิลปวัฒนธรรม โซนที่ 3 ย่านการค้าชุมชนริมคลอง โซนที่ 4 คอนโดมิเนียมหรู โซนที่ 5 เซอร์วิส อพาร์ตเมนต์

ผุดบิ๊กโปรเจกต์ รับศูนย์พหลโยธิน

สำหรับโครงการย่านพหลโยธิน หรือที่เรียกกันว่าบ้านพัก กม. 11 ที่จะเชื่อมต่อกับศูนย์คมนาคมพหลโยธิน ซึ่งปัจจุบันเป็นที่อยู่อาศัยนิคมรถไฟ มีพื้นที่สำหรับพัฒนาทั้งหมด 276 ไร่ แบ่งเป็น 6 พื้นที่ ประกอบด้วย พื้นที่ 1 คลับเฮาส์ สนามซ้อมกอล์ฟ พื้นที่ 2 ที่อยู่อาศัยสำหรับพนักงาน พื้นที่ 3 อาคารสำนักงานด้านพลังงานแห่งชาติ พื้นที่ 4ลานกิจกรรมและอาคารที่พักอาศัย พื้นที่ 5 ศูนย์ประชุม แสดงสินค้า และโรงแรม พื้นที่ 6 อาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า และคอนโดมิเนียม

ส่วนที่ดินย่านรัชดาภิเษกประมาณ 160 แปลง คิดเป็นพื้นที่ใช้ประโยชน์ได้ 1,750 ตารางเมตร ส่วนใหญ่ปล่อยให้เอกชนเช่าระยะยาว 30 ปี สัญญาเช่าที่จะหมดอายุเร็วสุดคืออีก 12 ปี และช้าสุดคืออีก 20 ปี ที่ดินย่านนี้ส่วนใหญ่จึงให้เอกชนรายย่อยเช่า เพราะไม่เหมาะจะทำโครงการขนาดใหญ่

แผนปัดฝุ่นที่ดินกลางเมืองครั้งใหญ่ของการรถไฟฯ ครั้งนี้ ย่อมนำมาซึ่งการพลิกหน้าดินใหม่ให้กับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พร้อมเม็ดเงินมหาศาลในการปลุกให้ที่ดินรอบข้างคึกคักไปด้วย เมื่อวันนั้นมาถึง เชื่อว่าจะสร้างความคึกคักให้กับตลาดอีกไม่น้อย