อนุสาวรีย์ชัยฯ-รางน้ำ ทำเลทองใจกลางกรุง

โดย...สุกัญญา สินถิรศักดิ์

เป็นหนึ่งในไม่กี่ทำเลใจกลางเมืองเกาะแนวรถไฟฟ้าบีทีเอสที่มีซัพพลายคอนโดมิเนียมอยู่รอบสถานีไม่มากนัก เพราะทำเล “อนุสาวรีย์ชัยสมรภูมิ-รางน้ำ” มีที่ดินพร้อมพัฒนาที่ปล่อยเข้าสู่ตลาดน้อยมาก หากย้อนกลับไปช่วงที่คอนโดมิเนียมเกาะแนวรถไฟฟ้าเริ่มบูม รอบ 10 ปีที่ผ่านมา มีคอนโดมิเนียมใกล้สถานีอนุสารีย์ชัยสมรภูมิเปิดขายเพียงไม่กี่โครงการ เช่น เดอะ คอมพลีท ราชปรารภ ของกลุ่มปริญสิริ เปิดขายปี 2550 และได้รับการตอบรับที่ดีมาก

หลังจากนั้นก็แทบไม่มีซัพพลายใหม่ๆ เข้าสู่รัศมีรอบสถานีนี้เลย ส่วนใหญ่จะขยับไปกระจุกตัวอยู่บริเวณใกล้รถไฟฟ้าบีทีเอสพญาไท ถนนพญาไท หรือขยับไปใกล้สถานีสนามเป้าและสถานีอารีย์ทางฝั่งถนนพหลโยธินเป็นหลัก

หากวิเคราะห์ศักยภาพของทำเลอนุสาวรีย์ชัยฯ-รางน้ำ แม้จะไม่ใช่ศูนย์กลางธุรกิจเหมือนเช่นย่านสุขุมวิท แต่ต้องถือว่าเป็นอีกหนึ่งทำเลทองใจกลางเมืองกรุงเทพฯ ที่ถือเป็นศูนย์กลางของเมืองเชื่อมต่อถนนหลายสายในการเข้าเมืองหรือออกนอกเมือง ไม่ว่าจะเป็นถนนพญาไท พหลโยธิน ราชวิถี ใกล้จุดขึ้นลงทางด่วน ใกล้สถานที่ราชการหลายแห่ง ใกล้โรงเรียน โรงพยาบาล และแหล่งช็อปปิ้งชั้นนำ

นอกจากนี้ ทำเลอนุสาวรีย์ชัยฯ-รางน้ำ ยังเป็นจุดเชื่อมต่อรถโดยสารขนาดใหญ่ทั้งรถโดยสารในกรุงเทพฯ และรถโดยสารไปหลายจังหวัดใกล้กรุงเทพฯ เช่น จ.นครนายก นครสวรรค์ ปราจีนบุรี ชะอำ-หัวหิน ปราณบุรี นครปฐม ราชบุรี มหาชัย ชลบุรี ตลาดโรงเกลือ เป็นต้น เรียกว่า ครอบคลุมเกือบทุกความต้องการของคนหลายจังหวัดที่เข้ามาทำงานในกรุงเทพฯ

สำหรับการเชื่อมต่อรถในพื้นที่กรุงเทพฯ​ ก่อนหน้าที่จะมีรถไฟฟ้าเปิดให้บริการ พื้นที่บริเวณนี้เป็นจุดเชื่อมต่อการเดินทางด้วยรถสาธารณะทั้งรถเมล์ของภาครัฐ รถเมล์เอกชน และรถตู้โดยสารของเอกชน จนเมื่อสถานีรถไฟฟ้าอนุสาวรีย์ชัยฯ เปิดให้บริการ ก็ยิ่งทำให้การเชื่อมต่อการเดินทางสะดวกมากขึ้นและเพิ่มทางเลือกที่หลากหลายให้ผู้โดยสาร

ในเชิงการอยู่อาศัยต้องยอมรับว่าทำเลย่านนี้เป็นย่านการค้าขายมากกว่าเป็นย่านที่อยู่อาศัย ตึกแถวที่ได้รับการพัฒนามานานแล้ว ส่วนใหญ่ถูกปรับเป็นร้านค้าของผู้ประกอบการรายย่อย ย่านนี้จึงเป็นศูนย์กลางการค้าขายของผู้ประกอบการรายย่อยที่เป็นเจ้าของกิจการขนาดเล็กจำนวนมากทั้งในลักษณะเอาต์ดอร์และอินดอร์ และเป็นสินค้าที่มีความหลากหลายของราคา

จากสำรวจของบริษัท เอพี (ไทยแลนด์) พบว่า หากใช้อนุสาวรีย์ชัยฯ​ เป็นศูนย์กลาง โซนฝั่งโรงพยาบาลราชวิถีจะเป็นหน่วยงานราชการ ไม่สามารถพัฒนาโครงการต่างๆ ได้ ส่วนโซนฝั่งเซ็นเตอร์วัน เซ็นจูรี่ จะเป็นพื้นที่เชิงพาณิชย์เป็นหลัก ที่ผ่านมาจึงไม่มีคอนโดมิเนียมเปิดขายเลย เพราะราคาที่ดินสูงมากเกินกว่าจะนำมาพัฒนาคอนโดมิเนียมที่กลุ่มเป้าหมายในทำเลเป็นกลุ่มชนชั้นกลาง จึงไม่เหมาะที่จะเป็นทำเลสำหรับโครงการระดับไฮเอนด์มากๆ

การพัฒนาคอนโดมิเนียมหลักๆ จึงกระจุกตัวมากบริเวณถนนพญาไท หรือบริเวณถนนราชปรารภ โดยสิ่งที่น่าสนใจคือ คอนโดมิเนียมที่เปิดขายในย่านนี้ ล้วนได้รับการตอบรับที่ดี และการปรับตัวของราคาคอนโดมิเนียมตั้งแต่วันเปิดตัวจนถึงปัจจุบันก็มีอัตราเติบโตดี โดยราคาขายเริ่มต้นกลุ่มคอนโดมิเนียมที่เปิดตัวช่วงปี 2550 อยู่ที่ 6 หมื่น-1.2 แสนบาท/ตารางเมตร (ตร.ม.) กลุ่มนี้ปัจจุบันราคารีเซลปรับขึ้น 60-80%

กลุ่มคอนโดมิเนียมที่เปิดตัวช่วงปี 2552 อยู่ที่ 1.15-1.37 แสนบาท/ตร.ม. ปัจจุบันราคารีเซลปรับขึ้น 30-50% กลุ่มคอนโดมิเนียมที่เปิดตัวในช่วงปี 2553 อยู่ที่ 1.07-1.45 แสนบาท/ตร.ม. ปัจจุบันราคารีเซลปรับขึ้น 17-134% กลุ่มคอนโดมิเนียมที่เปิดตัวในปี 2555 อยู่ที่ 1.5 แสนบาท/ตร.ม. ปัจจุบันราคารีเซลปรับขึ้น 16% ส่วนกลุ่มคอนโดมิเนียมที่เปิดตัวปี 2556 อยู่ที่ 1.46-1.59 แสนบาท/ตร.ม. ปัจจุบันราคารีเซลปรับขึ้น 13-19%

หลังจากลงพื้นที่สำรวจการเปิดตัวโครงการใหม่ๆ บนทำเลอนุสาวรีย์ฯ-รางน้ำ พบว่า ในปีที่ผ่านมาไม่มีซัพพลายใหม่เข้าสู่ตลาด แต่ปีนี้มี 2 โครงการใหม่ใกล้เคียงย่านนี้ คือ โครงการเดอะ โมนูเมนต์ อยู่ฝั่งถนนพหลโยธินใกล้สถานีรถไฟฟ้าสนามเป้าของกลุ่มแสนสิริจำนวน 86 ยูนิต เปิดราคาแรงถึง 236,956 แสนบาท/ตร.ม. และปัจจุบันแจ้งว่าปิดการขายได้ 100% แล้ว

อีกหนึ่งโครงการที่จะเปิดตัวในเดือน มิ.ย.นี้ คือ รึทึ่ม รางน้ำ ของกลุ่มเอพี ซึ่งเป็นโครงการที่กว้านซื้อตึกแถวเก่าในซอยรางน้ำมารวมแปลงพัฒนาคอนโดมิเนียมระดับไฮเอนด์ 385 ยูนิต ราคาเริ่มต้น 1.7 แสนบาท/ตร.ม. คาดจะได้รับการตอบรับที่ดีเช่นกัน

จะเห็นได้ว่าคอนโดมิเนียมย่านอนุสาวรีย์ชัยฯ-รางน้ำ และพื้นที่ใกล้เคียงอย่างพญาไทจะเป็นคอนโดมิเนียมระดับกลาง-บน ซึ่งรถไฟฟ้าบีทีเอสไม่ใช่คำตอบทั้งหมด เพราะคนที่ซื้อคอนโดมิเนียมย่านนี้จะมีเป็นกลุ่มคนที่มีรถยนต์ส่วนตัว หรือเดินทางด้วยรถแท็กซี่ ดังนั้น การเข้าออกของรถยนต์จึงเป็นหนึ่งในปัจจัยที่คนย่านนี้ให้ความสำคัญ ทำให้กลุ่มเอพีมั่นใจในโครงการรึทึ่ม รางน้ำ เพราะเป็นซอยที่เข้าออกได้หลายเส้นทางในลักษณะมัลติเพิล คอนเนกชั่น ทั้งไปทางพญาไท หรือไปทางดินแดง หรือเข้าซอยเล็กไปทะลุถนนศรีอยุธยาและถนนราชวิถีเข้าใจกลางอนุสาวรีย์ฯ

ความต้องการที่อยู่อาศัยย่านนี้ นอกจากกลุ่มคนทำงานในเมืองแล้ว ยังมีกลุ่มผู้ปกครองสนใจซื้อให้บุตรหลานที่เรียนอยู่ในสถานศึกษาใกล้ทำเล และกลุ่มนักลงทุนที่สนใจซื้อคอนโดมิเนียมเพื่่อปล่อยเช่าทั้งนักลงทุนไทยและต่างชาติ ซึ่งอัตราค่าเช่าคอนโดมิเนียมล็อตใหม่ที่สร้างเสร็จไม่เกิน 5 ปีจะใกล้เคียงกับย่านพญาไท คือ 1 ห้องนอน พื้นที่ใช้สอย 40-50 ตร.ม. อัตราค่าเช่า 2-3.2 หมื่นบาท/เดือน แต่ถ้าเป็นคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จเกินกว่า 5 ปีแล้ว อัตราค่าเช่า 1 ห้องนอน พื้นที่ใช้สอย 35-45 ตร.ม. อยู่ที่ 1.5-2.2 หมื่นบาท/ตร.ม.

โอกาสของทำเลย่านนี้ในอนาคต นอกจากศักยภาพของตัวทำเลเองแล้ว ที่ดินที่หายากขึ้นมาก จะมีก็แต่พื้นที่ใกล้เคียง ซึ่งราคาก็ขยับขึ้นอย่างก้าวกระโดด จากเมื่อ 2 ปีที่แล้วอยู่ที่ 6-7 แสนบาท/ตารางวา (ตร.ว.) ปัจจุบันแตะ 9 แสนบาท-1 ล้านบาท/ตร.ว. จะทำให้ซัพพลายคอนโดมิเนียมใหม่ๆ เข้าสู่ตลาดน้อยลง ซึ่งจะส่งผลบวกให้กับคอนโดมิเนียมที่มีอยู่แล้วในปัจจุบัน