คอมมูนิตี้มอลล์ ฝน 4 แดด 8 รวยแล้วค่อยทำ

โดย..ศุภกิจ ประมวลทรัพย์ ผู้อำนวยการกลุ่มพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ บริษัทสินธรณี พร็อพเพอร์ตี้

อีกหนึ่งของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในแบบฉบับเชิงพาณิชย์ คือ การทำรีเทลหรือห้างสรรพสินค้า คอมมูนิตี้มอลล์ หรือศูนย์การค้าชุมชน ที่นักพัฒนาอสังหาฯรายเล็ก รายกลางอยากทำมากที่สุด ส่วนรายใหญ่ไม่อยากทำเพราะทำแล้วไม่รวย เมื่อเปรียบเทียบกับประโยชน์การใช้ที่ดินให้เกิดมูลค่าสูงสุด

ยิ่งที่เป็นที่กลางเมืองการพัฒนาคอมมูนิตี้มอลล์จะทำได้ก็ต่อเมื่อที่แปลงนั้นพัฒนาที่พักอาศัยไม่คุ้มค่า ที่แปลงเล็กเกินไป ก็มีผลทำให้โมเดลการพัฒนาเปลี่ยนไป เหล่านี้เราจึงเห็นการพัฒนาคอมมูนิตี้มอลล์แถบชานเมืองเป็นว่าเล่น ซึ่งก็ไม่ผิดอะไรที่เจ้าของที่ดินหรือ Landlord อยากพัฒนามาก แต่องค์ความรู้ก็น้อยส่งผลให้บางรายรุ่งบางรายร่วง แล้วองค์ประกอบอย่างไรล่ะที่จะรอด หรือแท้ที่จริงแล้วคือแค่ประคองให้รอดไปวันๆ

ฝน 4 แดด 8 สิ่งหนึ่งที่เราต้องรู้คือกายภาพของบ้านเราในเรื่องอากาศที่มีความร้อนชื้นสูง การพัฒนาคอมมูนิตี้มอลล์ที่เป็นคอนเซ็ปต์ต่างๆ นั้นเราต้องรู้ตัวเราเองให้ดีว่าอยากทำอะไร ให้เป็นแบบไหน เรามองลองดูว่าต้องทำอะไรบ้าง

1.ต้องเจ๊งในกระดาษ อย่าทำแล้วเจ๊ง ทุกสิ่งอย่างที่จะทำจะต้องศึกษาหาข้อมูล ทั้งทางด้านการตลาด ศึกษาตลาด ความต้องการของลูกค้า คู่แข่งขัน การเติบโตของธุรกิจ การวิเคราะห์โอกาสทางการเงิน รายได้และค่าใช้จ่าย การออกแบบโครงการ ต้นทุนการก่อสร้างต่างๆ เหล่านี้ต้องทำก่อนบนกระดาษทำให้เรามองเห็นภาพว่าควรทำต่อหรือไม่อย่างไร อะไรเป็นปัจจัยบวกที่ต้องทำ เจ้าของที่อยากทำ หรือตลาดร้อนแรงจนน่าทำ หรือ ทำแล้วผลตอบแทนดี ต้องประเมินให้ถูกต้องและแม่นยำไม่เช่นนั้นผลออกมาก็ต้องทนๆ กันต่อไป

2.คอนเซ็ปต์ของโครงการ ผัง และพื้นที่ขายสำคัญมากๆ ในหลายๆ ที่ที่เราได้เห็นคอมมูนิตี้มอลล์ในรูปแบบใหม่มากขึ้น จากเดิมเราจะเห็นคอมมูนิตี้มอลล์แบบโอเพนแอร์ที่กระจายไปทั่วเมือง แต่ด้วยความเป็นเมืองร้อน ฝน 4 แดด 8 ร้านค้าแบรนด์ไม่อยากมา ลูกค้าก็บ่นว่าร้อน จนทำให้เกิดแนวคิดแบบผสมผสานทั้งแบบ Open และแบบ Close จนกระทั่งเป็นแบบ Close Mall ติดแอร์เย็นฉ่ำ

แต่หารู้ไม่ว่าขนาดพื้นที่ของคอมมูนิตี้มอลล์นั่นต่างหากที่เป็นตัวแข่งขันกับห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่ที่มีแรงดึงสารพัด เราจึงได้เห็นว่าชั้น 2 ของมอลล์แบบปิดกลายเป็นสุสานไป ดังนั้นขนาดพื้นที่ ผังของมอลล์ต้องเหมาะสมกลมกลืน เดินแล้วลื่นไหลไม่ติดขัด เข้าถึงและเข้าใจง่ายไม่สลับซับซ้อน เพราะต้องเข้าใจพื้นฐานของคนมาคอมมูนิตี้มอลล์ คือ ไปง่าย รับประทานง่าย ซื้อง่าย จอดรถสะดวก ใช้เวลาไม่นาน เหล่านี้ผู้ออกแบบต้องเข้าถึงและมีความเป็นมาร์เก็ตติ้งมากกว่าเป็นผู้ออกแบบ

3.Mix ร้านค้า ร้านค้าดึงดูดสูง และแรงดึงต่ำ แทบจะเป็นหัวใจของมอลล์ไปแล้วที่จะต้องชงส่วนผสมร้านค้าแต่ละประเภทให้กลมกล่อม หลักๆ เราจะเห็นส่วนแรกๆ คือ ของกิน ร้านอาหารทั้งไทยและเทศ ทั้งแบบแฟมิลี่ หรือรับประทานแบบจานเดี่ยวๆ แต่ถ้าจะต้องแรงดึงสูงๆ ซูเปอร์มาร์เก็ตจะเป็นคำตอบของคอมมูนิตี้มอลล์ทุกๆ รายไป คอมมูนิตี้มอลล์ใดถ้าไม่มีแรงดึงแบบซูเปอร์มาร์เก็ตเห็นทีจะลำบากมากๆ และขนาดพื้นที่ของซูเปอร์มาร์เก็ตก็มีส่วนสำคัญบางมอลล์แค่ 300 ตารางเมตร (ตร.ม.) อันนั้นก็เป็นแค่แรงดึงต่ำไปโอกาสจะยั่งยืนเป็นได้ยาก อีกทั้งแบรนด์ของซูเปอร์มาร์เก็ตเหล่านี้ก็มีผลต่อโครงการมอลล์ด้วยเช่นกัน และก็ต้องบอกกันว่าซูเปอร์มาร์เก็ตก็ไม่ได้ไปเปิดกันได้ง่ายๆ เงินลงทุนสูงมากในการเปิด ดังนั้นเจ้าของต้องทนกับค่าเช่าหลักร้อยต้นๆ แต่ต้องหวังไปดึงจากส่วนอื่นๆ มาสมทบ

4.ขายพื้นที่ให้ได้ก่อนแล้วค่อยสร้าง อันนี้เปรียบเสมือนกับการพัฒนาคอนโดมิเนียม คือ ต้องหาลูกค้าหรือร้านค้ามาให้ได้ก่อน เพราะผังร้านค้ายังสามารถปรับหรือเพิ่มขนาดได้บนกระดาษ งานระบบ ขนาดไฟฟ้า ประปา หรือแม้กระทั้งระบบเอ็กซอร์ด โดยเฉพาะพวกร้านอาหารที่ต้องการงานระบบเพิ่มเติมอย่างมาก มีหลายมอลล์ที่ขายพื้นที่ไม่ถึง 50% แล้วสร้างเราจึงได้เห็นความอ้างว้างเปล่าเปลี่ยว ทำให้โอกาสรอดชีวิตเป็นได้ยากมาก และจะหากูรูมาเยียวยาก็ไม่ทันการณ์เสียแล้ว

คอมมูนิตี้มอลล์รวยแล้วค่อยทำ ทำแล้วจะรวยไหม แต่คนในอยากออกคนนอกอยากเข้า เข้าง่ายแล้วออกยาก แต่ก็มีแรงดึงดูดสูงมาก นัยว่าธุรกิจนี้ยังน่าจะหอมหวานอีกจริงหรือ แมลงอย่างเราจึงอยากจะบินเข้าสู่กองไฟ