คอนโดเร่งผุด รับรถไฟฟ้าสีน้ำเงิน

โดย...โชคชัย สีนิลแท้

ปฏิเสธไม่ได้ว่า จากการที่รัฐบาลเดินหน้ารถไฟฟ้าในหลายเส้นทาง ส่งผลให้ความต้องการที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะคอนโดมิเนียมเกิดขึ้นตามไปด้วย

เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินที่เริ่มก่อสร้างมานานหลายปีแล้ว และเริ่มเห็นความคืบหน้าเป็นรูปธรรมซึ่งเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินนี้มีกำหนดเปิดให้บริการในปี 2562-2563 ซึ่งในช่วงหลายปีที่ผ่านมาที่เริ่มมีการก่อสร้างเส้นทางรถไฟฟ้าสายนี้มีผลทำให้ผู้ประกอบการเข้าไปซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมกันมากมายต่อเนื่องตามแนวถนนประชาราษฎร์สาย 2 จรัญสนิทวงศ์ และเพชรเกษม

ทั้งนี้ ในช่วง 1-2 ปีแรกของการก่อสร้าง อาจจะมีโครงการเกิดขึ้นในพื้นที่ ตามแนวถนนประชาราษฎร์สาย 2 ค่อนข้างมากแทบไม่มีโครงการเปิดขายในพื้นที่ตามแนวถนนเส้นทางอื่นๆ เลย แต่พอหลังจากนั้นกลับเป็นพื้นที่ตามแนวถนนจรัญสนิทวงศ์และเพชรเกษมที่มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ต่อเนื่อง ซึ่งเกือบทุกโครงการได้รับการตอบรับค่อนข้าง ดีมียอดจองในช่วงเปิดขายสูงมาก บางโครงการสามารถปิดการขายในส่วนที่เปิด ขายตั้งแต่แรก

สุรเชษฐ กองชีพ ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยผลสำรวจคอนโดมิเนียมที่เปิดขายในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินตั้งแต่ปี 2556 เป็นต้นมา มีทั้งหมดประมาณ 30,418 ยูนิต โดยมีคอนโดมิเนียมเปิดขายปีละมากกว่า 6,000 ยูนิตมาตลอด แต่ในปี 2560 มีคอนโดมิเนียมเปิดขายตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสีน้ำเงินมากกว่า 8,200 ยูนิต นั่นเป็นเพราะรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินจะเปิดให้บริการในอีก 1-2 ปีข้างหน้า และผู้ประกอบการยังคงต้องการเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมในระดับราคาที่ไม่สูงเกินไปหรือไม่เกิน 3 ล้านบาท/ยูนิต เพื่อให้สอดคล้องกับกำลังซื้อส่วนใหญ่ของคนในพื้นที่

อีกทั้งยังสอดคล้องกับตลาดที่อาจจะใช้เวลาในการขายนานกว่าโครงการคอนโดมิเนียมที่อยู่ในฝั่งพระนคร ราคาขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ณ ปัจจุบันอยู่ที่ประมาณ 7.8 หมื่นบาท/ตารางเมตร แต่ก็มีหลายโครงการที่สร้างเสร็จแล้ว และเปิดขายที่มีราคามากกว่า 1 แสนบาท/ตารางเมตร นั่นแสดงให้เห็นว่าผู้ประกอบการบางรายมองเห็นว่าโครงการระดับนี้เป็นที่ต้องการของตลาดในพื้นที่ฝั่งธนบุรีเช่นกัน แม้ว่ายอดขายของโครงการระดับนี้จะช้าเมื่อเทียบกับโครงการในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้างเส้นทางอื่นๆ ก็ตาม

สำหรับคอนโดมิเนียมที่เปิดขายทั้งประมาณ 30,418 ยูนิต โดยมีอัตราการขายเฉลี่ยที่ประมาณ 85% ซึ่งถือว่าค่อนข้างสูงแม้จะมีคอนโดมิเนียมเหลือขายอยู่อีกไม่น้อยแต่ก็ไม่ได้เป็นที่น่ากังวลเมื่อเทียบกับพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้างอื่นๆ และเป็นที่แน่นอนว่าในอนาคตจะมีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่อีกหลายโครงการแน่นอนเมื่อความคืบหน้าของเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินมีมากกว่านี้และเมื่อเส้นทางใกล้จะเปิดให้บริการยิ่งเป็นตัวกระตุ้นให้เกิดการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินที่ปรับเพิ่มขึ้นแน่นอน โดยมีการปรับขึ้นมากกว่า 20% แล้วในหลายพื้นที่ แต่ราคาที่ดินยังคงต่ำอยู่เพราะว่าราคาที่ดินในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินตามแนวถนนประชาราษฎร์สาย 2 จรัญสนิทวงศ์ และเพชรเกษมนั้นอยู่ที่ประมาณ 1.7-4 แสนบาท/ตารางวา ยังคงไม่สูงเกินไปในการซื้อมาเพื่อพัฒนาโครงการระดับกลาง-ล่างในทำเลที่ไกลออกไปจากถนนสายหลัก

โดยในตอนนี้ก็มีผู้ประกอบการหลายรายที่เริ่มเข้ามาซื้อที่ดินปรับพื้นที่และล้อมรั้ว กันแล้ว เพียงแต่รอเวลาที่จะเปิดขายเท่านั้น ซึ่งผู้ประกอบการอาจจะรอให้ราคาขายเฉลี่ยในพื้นที่มีการปรับตัวขึ้นไปอีกสักหน่อยเพื่อจะได้สอดคล้องกับความคืบหน้าของการก่อสร้างเส้นทางรถไฟฟ้าและเพื่อจะได้ให้ผู้ซื้อสามารถเข้าอยู่เมื่อเส้นทางรถไฟฟ้าสร้างเสร็จได้เลยเพราะจะได้เป็นอีกจุดขายที่เรียกความสนใจ

นอกจากนี้ จากแนวทางการพัฒนาเมืองอัจฉริยะบริเวณโดยรอบศูนย์คมนาคมพหลโยธิน ให้เป็นโครงการพัฒนาเมืองอัจฉริยะตันแบบ (สมาร์ทซิตี้) โดยการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) เตรียมเสนอผลการศึกษาพัฒนาพื้นที่สถานีกลางบางซื่อที่องค์การความร่วมมือระหว่างประเทศแห่งญี่ปุ่น หรือไจก้าศึกษา ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของพื้นที่ให้คณะกรรมการ (บอร์ด) รฟท.พิจารณาภายในเดือน ม.ค. 2561 จากนั้นจะส่งมายังกระทรวงคมนาคม ใช้เวลาในการพิจารณา 2 เดือน เพื่อเสนอคณะรัฐมนตรี (ครม.) เห็นชอบแผนแม่บทต่อไป

ทั้งนี้ ภายในแผนแม่บทการพัฒนาพื้นที่ตามที่ไจก้าศึกษา จะมีรูปแบบการพัฒนาสถานีรถไฟระบบขนส่งมวลชน โครงสร้างพื้นฐานด้านดิจิทัล ระบบสายอินเทอร์เน็ตและพลังงาน เช่น ท่อแก๊ส พลังงานหมุนเวียน รวมทั้งการพัฒนาพื้นที่เชิงพาณิชย์ ที่อยู่อาศัย ศูนย์การค้า ในพื้นที่ แปลง A จำนวน 32 ไร่ มูลค่ากว่า 1.1 หมื่นล้านบาท ซึ่งใช้ระยะเวลาการพัฒนา 10-15 ปี

จากแนวทางการพัฒนาร่วมกันในหลายฝ่าย จะยิ่งเป็นตัวผลักดันให้พื้นที่บางซื่อกลายเป็นทำเลสำคัญที่เชื่อมต่อการคมนาคมระบบรางที่ไม่ได้จำกัดเฉพาะในประเทศ ซึ่งต้องอาศัยแรงผลักดันจาก ภาครัฐและเอกชนร่วมมือผลักดันให้โครงการบรรลุผลได้อย่างเป็นรูปธรรม