posttoday

ซื้อบ้านที่ยังไม่ได้รับใบอนุญาตจัดสรร

21 ธันวาคม 2560

ที่ผ่านมามีผู้บริโภคจำนวนไม่น้อยที่ตัดสินใจซื้อบ้านจัดสรร แต่มีความกังวลใจว่าจะเกิดปัญหาต่างๆ ตามมา

โดย...ธนันทร์เอก หวานฉ่ำ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท อินเตอร์ เรียลตี้แมเนจเม้นท์

ที่ผ่านมามีผู้บริโภคจำนวนไม่น้อยที่ตัดสินใจซื้อบ้านจัดสรร แต่มีความกังวลใจว่าจะเกิดปัญหาต่างๆ ตามมา โดยเฉพาะเรื่องผู้ประกอบการได้รับอนุญาตจัดสรรที่ดินถูกต้องตามกฎหมายหรือไม่ ทั้งนี้โครงการที่เปิดขายมานานมักจะมีใบอนุญาตจัดสรรที่ดินโชว์ให้ลูกค้าดู แต่สำหรับโครงการใหม่มักจะเปิดขายไปพร้อมๆ กับการดำเนินการยื่นขอใบอนุญาตจัดสรร เพราะต้องการดำเนินธุรกิจและปิดการขายให้เร็วที่สุด

ทั้งนี้ มีผู้ซื้อบ้านบางรายทราบภายหลังว่าโครงการที่ทำสัญญาซื้อ-ขายไปแล้วนั้นยังไม่ผ่านการขออนุญาตจัดสรรอย่างถูกต้องตามกฎหมาย แต่ได้ทำการผ่อนชำระเงินงวดไปแล้วจำนวนหนึ่ง จึงดำเนินการฟ้องร้องเพื่อต้องการเอาเงินดาวน์ที่ผ่อนไปแล้วหลายงวดคืน เพราะเข้าใจว่าโครงการทำผิดกฎหมายจึงขาดความมั่นใจ

อย่างไรก็ดี มีคำถามที่ผู้บริโภคต้องการรู้ว่าการที่ผู้ประกอบการเสนอขายบ้านจัดสรรก่อนได้รับอนุญาตนั้นผิดกฎหมายหรือไม่ และถ้าตัดสินใจซื้อไปแล้วจะต้องทำอย่างไร คำตอบนี้จะต้องดูจากพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 21 วรรคหนึ่ง ที่บัญญัติว่า "ห้ามมิให้ผู้ใดทำการจัดสรรที่ดิน เว้นแต่จะได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการ" แล้วทำไมผู้ประกอบการส่วนใหญ่ประกาศขายก่อนได้รับใบอนุญาต เพราะมีแนวคิดว่า แม้กฎหมายได้ห้ามทำการจำหน่ายที่ดินจัดสรรโดยไม่ได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการ แต่มิได้บัญญัติไว้โดยชัดเจนว่าจำหน่ายที่ดินจัดสรรก่อนได้รับอนุญาต ดังนั้น การเปิดให้จองโครงการระหว่างดำเนินการขออนุญาต ไม่ถือเป็นการจำหน่ายที่ดินจัดสรรโดย ไม่ได้รับอนุญาตจึงไม่ขัดต่อกฎหมาย ที่สำคัญการทำสัญญาจองหรือทำสัญญาจะซื้อจะขายไม่ใช่เป็นการซื้อโดยเด็ดขาด เพราะกรรมสิทธิ์ในที่ดินยังเป็นของ ผู้ประกอบการ

สำหรับเรื่องดังกล่าวถือว่าภาครัฐต้องเข้ามาควบคุมดูแลให้ดำเนินการตามที่ทางราชการกำหนด กล่าวคือ ต้องเป็นไปด้วยความเรียบร้อยเพื่อผลทางเศรษฐกิจ สังคม ผังเมือง และผลประโยชน์ของผู้ซื้อที่ดินจัดสรร หากผู้ประกอบการไม่ปฏิบัติตามกฎหมายเจ้าหน้าที่จะใช้ดุลพินิจดำเนินการเอาผิด ดังนั้น แม้ผู้ประกอบการจะเปิดขายก่อนได้รับอนุญาตถือเป็นการฝ่าฝืนกฎหมาย แต่การขายก่อนมิได้ถือว่าโครงการจะไม่ทำการจัดสรรที่ดินแต่ประการใด และสัญญาซื้อขายถือว่าทำขึ้นโดยชอบแล้ว

นอกจากนี้แล้ว การที่ผู้ซื้อเข้าเยี่ยมชมโครงการและตัดสินใจทำสัญญาซื้อขาย เกิดขึ้นด้วยความสมัครใจมิได้ถูกหลอกลวง ฉ้อฉล หรือข่มขู่ให้ซื้อ ทั้งนี้ แม้ผู้ซื้อจะไม่ทราบหรือทางโครงการจะไม่ได้แจ้งว่ายังไม่ได้รับใบอนุญาตในวันทำสัญญาซื้อขายก็ไม่มีผลทำให้สัญญาดังกล่าวตกเป็นโมฆียะกรรม เมื่อผู้ซื้อทราบว่าโครงการยังไม่ได้รับใบอนุญาตจัดสรร แล้วหยุดชำระเงินดาวน์รวมทั้งการขอเงินงวดที่ส่งไปคืน ซึ่งนอกจากไม่ได้เงินแล้วอาจเป็นฝ่ายที่ผิดสัญญา ทางโครงการมีสิทธิบอกเลิกสัญญาและริบเงินดาวน์

อย่างไรก็ดี จะต้องมีการศึกษา ชื่อเสียงของผู้ประกอบการ เพราะความไม่ชัดเจนของกฎหมายจัดสรรที่ดิน เปิดทางให้โครงการสามารถขายก่อนได้รับใบอนุญาตจัดสรร ที่ผ่านมามีหลายโครงการที่ลูกค้าผ่อนชำระเงินดาวน์หมดแล้วแต่ยังไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ ซึ่งอาจมีปัญหาเกี่ยวกับการขอใบอนุญาตจัดสรรด้วยจึงไม่สามารถดำเนินการก่อสร้างได้ กรณีนี้ต้องฟ้องร้องตาม ขั้นตอนต่อไป