posttoday

อำนาจหน้าที่ ของผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด

15 กุมภาพันธ์ 2560

ปัจจุบันผู้ที่อาศัยอยู่ในอาคารชุดมีจำนวนเพิ่มขึ้น และเมื่อมีคนมาอยู่รวมกันเป็นจำนวนมากย่อมมีปัญหาตามมา

โดย...กรมที่ดิน

ปัจจุบันผู้ที่อาศัยอยู่ในอาคารชุดมีจำนวนเพิ่มขึ้น และเมื่อมีคนมาอยู่รวมกันเป็นจำนวนมากย่อมมีปัญหาตามมา แต่หากทุกคนรู้บทบาทหน้าที่ของตัวเองและปฏิบัติตามหน้าที่ย่อมทำให้ปัญหาต่างๆ ลดลงได้ ซึ่งปัญหาหนึ่งของผู้อาศัยอยู่ในอาคารชุดเกิดจากการบริหารจัดการของผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด ในการนี้กรมที่ดินได้สรุปอำนาจหน้าที่ของผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 ไว้เบื้องต้น ดังต่อไปนี้

1.จัดประชุมใหญ่

จัดประชุมใหญ่สามัญครั้งแรกภายใน 6 เดือน นับแต่วันที่จดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด หลังจากที่ได้มีการจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดแล้ว ผู้จัดการคนแรกซึ่งเป็นผู้ที่เจ้าของโครงการแต่งตั้งขึ้นมาจะต้องจัดประชุมใหญ่สามัญครั้งแรกภายใน 6 เดือน นับตั้งแต่วันที่ได้จดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด เพื่อรับรองข้อบังคับและผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดที่โครงการเป็นผู้กำหนด และแต่งตั้งกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด

หากเจ้าของร่วมพิจารณาแล้วเห็นว่า ควรแก้ไขหรือเปลี่ยนแปลงข้อบังคับหรือผู้จัดการก็สามารถลงมติตามที่กฎหมายกำหนดเพื่อแก้ไขเปลี่ยนแปลงได้ แต่หากผู้จัดการไม่ดำเนินการจัดประชุมภายในระยะเวลาดังกล่าวมีโทษปรับไม่เกิน 5,000 บาท ตามนัยมาตรา 69

2.จัดทำบัญชีรายรับ-รายจ่าย

ผู้จัดการต้องจัดทำบัญชีรายรับรายจ่ายประจำเดือนภายใน 15 วัน นับแต่วันสิ้นเดือนและปิดประกาศให้เจ้าของร่วมทราบต่อเนื่องเป็นเวลา 15 วัน หากไม่ดำเนินการมีโทษปรับไม่เกิน 5 หมื่นบาท และปรับอีกไม่เกินวันละ 500 บาท ตลอดเวลาที่ยังไม่ปฏิบัติให้ถูกต้อง นอกจากนั้นนิติบุคคลอาคารชุดต้องจัดทำงบดุล ซึ่งแสดงจำนวนสินทรัพย์และหนี้สินของนิติบุคคลอาคารชุด พร้อมทั้งบัญชีรายรับรายจ่าย จะต้องมีผู้สอบบัญชีตรวจสอบเพื่อนำเสนอที่ประชุมใหญ่สามัญ จัดทำรายงานประจำปีแสดงผลการดำเนินการต่อที่ประชุมใหญ่ พร้อมเสนองบดุลและจัดทำสำเนาเอกสารดังกล่าวให้เจ้าของร่วมก่อนวันนัดประชุมใหญ่ล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 7 วัน

3.เกี่ยวกับค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18

กรณีเจ้าของร่วมที่ไม่ได้ค้างชำระหนี้อันนี้เกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 ของหนังสือรับรองการปลอดหนี้ค่าใช้จ่ายดังกล่าว ผู้จัดการมีหน้าที่ต้องออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ให้ภายใน 15 วันนับตั้งแต่วันที่ได้รับคำร้องขอ หากผู้จัดการไม่ดำเนินการมีโทษปรับไม่เกิน 5 หมื่นบาท และปรับอีกไม่เกินวันละ 500 บาท ตลอดเวลาที่ยังไม่ปฏิบัติให้ถูกต้องตามนัยมาตรา 68 นอกจากนี้ ผู้จัดการยังมีหน้าที่ต้องฟ้องบังคับชำระหนี้เจ้าของร่วมที่ค้างชำระค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 ตั้งแต่ 6 เดือนขึ้นไป

4.การบริหารงานทั่วไป

ผู้จัดการมีอำนาจหน้าที่เป็นตัวแทนของนิติบุคคลอาคารชุดในการจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง ดูแลให้เจ้าของร่วมให้ปฏิบัติตามกฎหมายและข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด จัดให้มีการดูแลความปลอดภัยหรือความสงบเรียบร้อยภายในอาคารชุด และต้องอยู่ปฏิบัติหน้าที่ที่สำนักงานนิติบุคคลอาคารชุดตามที่กำหนดในข้อบังคับ

หากผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดสามารถปฏิบัติได้ตามที่กล่าวมาข้างต้น ก็จะทำให้ปัญหาข้อโต้แย้งระหว่างผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด กับเจ้าของร่วมลดลงได้ส่วนหนึ่ง ซึ่งจะทำให้การอาศัยในอาคารชุดเป็นสังคมที่น่าอยู่เพิ่มขึ้น