ชำแหละนโยบายอสังหาฯ ทำได้จริง หรือแค่ขายฝัน

เหตุผลหนึ่งที่ทำให้พรรคเพื่อไทยชนะการเลือกตั้งก็คือ นโยบายที่โดนใจประชาชนในวงกว้างทั้งคนรากหญ้าไปจนเศรษฐีพันล้านที่ทำธุรกิจ ไม่ว่าจะเป็นการแก้ปัญหาปากท้อง ไปจนถึงการสนับสนุนภาคธุรกิจทั้งทางตรงและทางอ้อม ผ่านโครงการประชานิยมต่างๆ จนแปรเปลี่ยนเป็นคะแนนเสียงที่เทให้อย่างท่วมท้น และชนะเลือกตั้งไปในที่สุด

โดย...โต๊ะข่าวอสังหาริมทรัพย์

หากเจาะลงไปเฉพาะนโยบายที่เกี่ยวข้องเชื่อมโยงกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของว่าที่รัฐบาลชุดใหม่ หากลงมือทำได้จริงจะมีหลายๆ นโยบายที่ส่งเสริม และบางนโยบายที่ส่งผลกระทบในทางลบ ที่ผู้ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องติดตามอย่างใกล้ชิด

บ้านหลังแรกเงื่อนไขยังไม่ชัด

นโยบายที่ใกล้ตัวและคุ้นเคยกันที่สุด คือ การสนับสนุนผู้ซื้อบ้านหลังแรก ด้วยการลดภาษีโอน และการเพิ่มค่าลดหย่อนภาษีจากดอกเบี้ยเงินกู้จาก 1 แสนบาท เป็น 5 แสนบาท น่าจะเป็นเรื่องที่ถูกใจคนซื้อและคนขายบ้านที่สุด เพราะได้ประโยชน์โดยตรง แต่คงต้องรอดูว่าจะจัดให้ในลักษณะไหน อย่างไร

เนื่องจากนโยบายที่ออกมาค่อนข้างกว้าง และจะมีผลต่อการจัดเก็บภาษี โดยเฉพาะการหักลดหย่อนภาษีจากดอกเบี้ยผ่อนบ้าน 5 แสนบาทนั้น รัฐบาลอาจต้องทบทวนให้ดี เพราะสินเชื่อบ้านที่จะมีดอกเบี้ยถึง 5 แสนบาทได้นั้น บ้านต้องราคา 8 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งจะกลายเป็นว่ารัฐไปอุ้มผู้มีรายได้สูงด้วย

ส่วนการปล่อยกู้อัตราดอกเบี้ย 0% เป็นเวลา 5 ปี แม้จะไม่ได้เขียนไว้เป็นลายลักษณ์อักษรในนโยบายพรรค แต่ด้วยคำพูดของเจ้าของพรรคตัวจริง พ.ต.ท.ทักษิณ ชินวัตร ก็อาจจะทำให้พรรคต้องหยิบมาทำ แต่จะทำมากน้อยแค่ไหนเป็นอีกเรื่องหนึ่งที่ต้องพิจารณา เพราะนโยบายนี้ใช้เงินอุดหนุนค่อนข้างสูง

รอเวลาพิสูจน์ฝีมือ "รถไฟฟ้า"

ทางด้านการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ ไฮไลต์อยู่ที่โครงการก่อสร้างระบบขนส่งมวลชน ทั้งรถไฟฟ้า 10 สาย ที่กำหนดค่าบริการที่ 20 บาทตลอดสาย โครงการขยายเส้นทางแอร์พอร์ตลิงก์ โครงการรถไฟรางคู่เชื่อมต่อชานเมือง โครงการรถไฟความเร็วสูง

โครงการเหล่านี้รัฐบาลใหม่ที่มีพรรคเพื่อไทยเป็นแกนนำต้องพิสูจน์ผลงาน เพราะหากย้อนกลับไปดูปูมหลังตลอด 6 ปีของพรรคไทยรักไทย และ 2 ปีของพรรคพลังประชาชน มาจนถึงพรรคเพื่อไทยเป็นรัฐบาล ไม่สามารถผลักดันโครงการรถไฟฟ้าให้ออกมาเป็นรูปธรรมได้เลยแม้แต่กิโลเมตรเดียว

ส่วนนโยบายที่สร้างผลกระทบกับต้นทุนของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คือ การขึ้นค่าจ้างขั้นต่ำเป็นวันละ 300 บาท และประกันเงินเดือนระดับปริญญาตรี 1.5 หมื่นบาท/เดือน แม้ว่าจะลดภาษีเงินได้นิติบุคคลลงจาก 30% เป็น 23% และ 20% ใน 2 ปีข้างหน้า แต่ก็ยังมีคำถามจากผู้ประกอบการว่าคุ้มกันหรือไม่

มั่นใจบ้านหลังแรกเดินหน้าต่อ

ขณะที่ภาคเอกชนเห็นค่อนข้างตรงกันว่า นโยบายที่รัฐบาลใหม่จะเร่งผลักดันและมีความเป็นไปได้มากที่สุด คือ การส่งเสริมบ้านหลังแรกด้วยการปล่อยกู้ดอกเบี้ย และลดค่าธรรมเนียมการโอนบ้าน เพราะโดยส่วนตัวแล้วว่าที่นายกรัฐมนตรีคนใหม่คุ้นเคยและเข้าใจในธุรกิจอสังหาฯ เป็นอย่างดี

ชายนิด โง้วศิริมณี ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค กล่าวว่า เชื่อว่านโยบายบ้านหลังแรกคงถูกผลักดันออกมาก่อนโครงการอื่นๆ ส่วนเรื่องลดค่าธรรมเนียมต่างๆ นั้นไม่ใช่เรื่องใหญ่ แต่ท้ายที่สุดก็อาจจะเป็นนโยบายควบคู่ที่ออกมาพร้อมกัน

สำหรับนโยบายสร้างเมืองใหม่เป็นเรื่องที่ดี แต่คงต้องเป็นโครงการระยะยาว และต้องมีแผน หรือมาสเตอร์แพลนที่ชัดเจน เพื่อให้เห็นรูปร่างของเมืองใหม่ดังกล่าวว่าจะเป็นไปในทิศทางใด ซึ่งเชื่อว่ามีโอกาสเกิดได้จริง

เน้นช่วยเฉพาะกลุ่มรายได้น้อย

ด้าน อิสระ บุญยัง นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า นโยบายบ้านหลังแรกคงมีการสานต่อ ซึ่งก่อนหน้านี้พรรคเพื่อไทยเคยประกาศว่าจะสนับสนุนสินเชื่อบ้าน 0% ยาว 5 ปี ให้กับผู้ซื้อบ้านหลังแรก แต่การจะหาแหล่งเงินส่วนต่างของดอกเบี้ยจะทำได้อย่างไร

นอกจากนี้ รัฐบาลควรมองไปยังกลุ่มบ้านเพื่อผู้มีรายได้น้อยด้วย ที่เดิมอาจจะเคยซื้อบ้านเอื้ออาทรมาแล้ว และอาจจะขยับขยายมาซื้อบ้านใหม่ที่มีราคาไม่สูงนัก ซึ่งกลายเป็นว่าคนกลุ่มนี้จะไม่ได้รับสิทธิบ้านหลังแรกจากรัฐบาล รวมถึงการให้สิทธิทางด้านภาษีต่างๆ ควรเจาะไปยังผู้มีรายได้น้อยมากกว่าหว่านไปทั้งตลาด

ขณะที่นโยบายขึ้นค่าแรง ซึ่งเป็นต้นทุนที่ภาคเอกชนต้องผลักภาระไปให้ผู้บริโภคอยู่แล้ว แม้ว่ารัฐจะเสนอลดภาษีให้ โดยรัฐต้องยอมรับว่าราคาสินค้าในทุกอุตสาหกรรมต้องปรับสูงขึ้น และรัฐต้องคุมเงินเฟ้อให้ดี

ปัดฝุ่นมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ

ด้าน ธำรง ปัญญาสกุลวงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย ให้ความเห็นว่า รัฐบาลใหม่คงจะผลักดันให้คนมีบ้านหลังแรก เช่น การปล่อยกู้ดอกเบี้ย 0% นาน 5 ปี และอาจนำมาตรการกระตุ้นที่เคยใช้มาเป็นตัวผลักดัน คือ การลดค่าโอน ค่าจดจำนอง และภาษีธุรกิจเฉพาะ แต่ต้องทำอย่างระมัดระวังไม่ให้เกิดการเก็งกำไร หรือภาวะฟองสบู่

พร้อมกับย้ำว่าหากรัฐบาลนำนโยบายประชานิยมมาใช้กับประชาชนมากเกินไป อาจจะทำให้เกิดความอ่อนแอ อย่างเช่นการเพิ่มเงินกู้ให้กับประชาชนจะยิ่งเป็นการเพิ่มภาระหนี้ วิธีดังกล่าวไม่สมควร รัฐบาลควรเสนอแนวทางทำมาหากินเพื่อสร้างรายได้อย่างแท้จริง

นับจากนี้ เวลาเท่านั้นจะเป็นเครื่องพิสูจน์ว่านโยบายที่โปรยยาหอมไว้จะทำได้จริงมากน้อยแค่ไหน และช่วยให้ธุรกิจอสังหาฯ รุ่งเรืองขึ้นได้เพียงใด โปรดเฝ้ารอด้วยใจระทึก