เลือกซื้อบ้านอย่างไร ในยุคเงินเฟ้อ?

  • วันที่ 07 มิ.ย. 2554 เวลา 16:03 น.

เลือกซื้อบ้านอย่างไร ในยุคเงินเฟ้อ?

จากการติดตามข่าวที่ปรากฏในหน้าหนังสือพิมพ์ต่างๆ เคยทำให้ท่านผู้อ่านสงสัยหรือไม่ว่า ทำไมราคาที่ดินและบ้านที่อยู่อาศัยในแต่ละทำเลจึงมีการเปลี่ยนแปลงขึ้นลงของราคาไม่เท่ากัน? และในภาวะเงินเฟ้อเช่นปัจจุบัน อสังหาริมทรัพย์ลักษณะใดจึงจะคุ้มค่าที่จะลงทุนมากกว่า?

โดย...เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการ บริษัท เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน)

เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์

ในหนังสือ The Millionaire Mind ที่ศึกษาถึงพฤติกรรมของคนรวยในสหรัฐฯ พบว่าคนรวยมักไม่ลังเลที่คิดจะซื้อบ้าน เพราะบ้านเป็นเหมือนสินทรัพย์ แต่คนรวยมักจะระวังที่จะเลือกซื้อเฉพาะบ้านที่ราคาเพิ่มสูงขึ้น (Appreciated Price) เมื่อเวลาผ่านไปเท่านั้น

ในภาวะที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยมีการเติบโตสูง เมื่อพิจารณาราคาขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียม จะพบว่าในบางพื้นที่มีระดับราคาขายเฉลี่ยเพิ่มขึ้นอย่างมาก ดัชนีราคาห้องชุดที่ได้เก็บรวบรวมข้อมูลโดยศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) แสดงให้เห็นว่า การเติบโตเฉลี่ยจากครึ่งปี 2552 ถึงครึ่งปี 2553 อยู่ที่ประมาณ 6% ขณะที่อัตราเงินเฟ้ออยู่ที่ระดับประมาณ 4%

การเติบโตของห้องชุดดังกล่าวนั้นเกิดขึ้นจากดัชนีราคาที่เพิ่มขึ้นของราคาห้องชุดที่มีราคาน้อยกว่า 50,000 บาทต่อตรม. โดยเพิ่มขึ้นประมาณ 10% ในขณะที่ห้องชุดที่มีราคามากกว่า 80,000 บาทต่อตรม.มีการเพิ่มขึ้นเพียงประมาณ 3% ซึ่งสะท้อนให้เห็นภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้นถึงความจำเป็นในการเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์ เพื่อที่จะสามารถได้รับผลตอบแทนที่ดีกว่าเงินเฟ้อได้

การที่ราคาที่ดินจะเพิ่มขึ้นหรือลดลงเป็นเท่าไหร่นั้น ปัจจัยซึ่งกำหนดราคาที่ดินย่อมมาจากความต้องการที่ดิน (อุปสงค์ หรือ Demand) และจำนวนที่ดิน (อุปทาน หรือ Supply) ของที่ดินในแต่ละทำเลนั้นๆ แต่เนื่องจากที่ดินเป็นสินค้าที่มีอุปทานจำนวนจำกัด (Limited Supply) ปัจจัยซึ่งจะมีผลอย่างมากต่อราคาที่ดินก็คือ อุปสงค์ หรือความต้องการนั่นเอง

คำถามที่ต้องถามต่อมาก็คือ แล้วอะไรล่ะที่เป็นปัจจัยผลักดัน (Drive) ให้เกิดความต้องการที่ดินเพื่ออยู่อาศัยในแต่ละพื้นที่ที่ไม่เท่ากัน?

นอกจากปัจจัยเชิงประชากร เช่น จำนวนประชากร การย้ายถิ่นฐาน และปัจจัยพื้นฐานทางด้านเศรษฐกิจที่ส่งผลต่อความต้องการที่อยู่อาศัยของประชาชนในแต่ละพื้นที่ เช่น ระดับรายได้ อัตราการว่างงาน รวมถึงปัจจัยมหภาค เช่น อัตราดอกเบี้ยแล้ว

ปัจจัยหนึ่งที่มีความสำคัญมาก คือ ทำเลที่ตั้งของที่ดินและความเหมาะสมของที่พักอาศัยนั้นนั่นเอง

ที่พักอาศัยที่มีทำเลอยู่ใกล้แหล่งชุมชน เช่น โรงเรียน สถาบันการศึกษา ห้างสรรพสินค้า โรงพยาบาล มีระบบการคมนาคมขนส่งและระบบขนส่งมวลชนที่เข้าถึงได้สะดวก อีกทั้งมีสภาพแวดล้อมชุมชนที่ดีย่อมเป็นที่ต้องการสูง และมีการเปลี่ยนแปลงของราคาเพิ่มขึ้นมากกว่า

ในสหรัฐแม้จะเกิดวิกฤตเศรษฐกิจขึ้น แต่เหตุที่ราคาอสังหาริมทรัพย์ในบางพื้นที่กลับมีการเปลี่ยนแปลงไม่มากนัก เนื่องจากพื้นที่เหล่านี้มี Stored Value สูง

ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ในบางพื้นที่มี Stored Value สูง ก็คือความแข็งแกร่งในเชิงศักยภาพของพื้นที่นั้นๆ

เมื่อพิจารณาลึกลงไปจะพบว่า พื้นที่เหล่านี้มักมีคุณสมบัติที่คล้ายคลึงกัน โดยหากเป็นบ้านที่อยู่ในเขตเมือง มักจะพบว่าเป็นแบบบ้านที่กำลังได้รับความนิยม มีการใช้ประโยชน์โดยรอบบริเวณพื้นที่อยู่อาศัยแบบ Mixed Use อยู่ใกล้กับแหล่งที่ทำงาน หรือร้านค้าแหล่งช็อปปิ้งที่สะดวกต่อการจับจ่ายซื้อของ ขณะที่หากเป็นบ้านที่อยู่ชานเมืองออกไป มักจะมีคุณลักษณะที่สำคัญ คือ อยู่ใกล้กับโรงเรียนดีๆ เป็นบ้านสร้างใหม่ รวมถึงอยู่ใกล้กับจุดสนใจสำคัญๆ ของเมือง

สำหรับประเทศไทยในช่วง 12 ปีที่ผ่านมาจะอยู่ในภาวะราคาขาขึ้นของอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นสถานการณ์ที่ตรงกันข้ามกับวิกฤตซับไพรม์ของสหรัฐ แต่ในปัจจุบันเราก็กำลังเผชิญกับปัญหาเงินเฟ้อสูง โดยในปีที่แล้วอัตราเงินเฟ้อของประเทศไทยสูงถึงร้อยละ 3 และยังคงมีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้นอีกในปีนี้

เราควรทำอย่างไร?

ในภาวะที่เงินเฟ้อเพิ่มขึ้นสูง ขณะที่อัตราดอกเบี้ยต่ำ การถือครองสินทรัพย์ประเภทโลหะมีค่า เช่น ทอง หรืออสังหาริมทรัพย์ เช่น ที่ดิน มักได้รับความนิยม แต่เนื่องจากเราเห็นแล้วว่าพื้นที่แต่ละทำเลมีแนวโน้มการเพิ่มขึ้นของราคาไม่เท่ากัน การถือครองที่ดินในแง่ของการลงทุนหรือการเลือกซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัย จึงควรเลือกพิจารณาที่ดินที่มีศักยภาพสูงในด้านของการเพิ่มขึ้นของราคา แม้จะเกิดภาวะเงินเฟ้อหรือภาวะเศรษฐกิจที่ผันผวนขึ้นก็ตาม

ในแง่ของอสังหาริมทรัพย์แล้ว ที่ดินที่ดีและมีศักยภาพสูง คือ ที่ดินที่สามารถ Go Against เงินเฟ้อได้มากที่สุด หรือหมายความว่า ยังคงมีราคาเพิ่มขึ้นมากกว่าอัตราเงินเฟ้อที่เพิ่มมากขึ้น
ส่วนทำเลไหนจะเป็นทำเลที่เหมาะสมกับการซื้อลงทุนสู้กับภาวะเงินเฟ้อ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ และศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ได้ร่วมกันจัดงานสัมมนาเรื่อง “เจาะทำเลซื้อบ้านต้านเงินเฟ้อ” เพื่อเป็นการเผยแพร่ความรู้แก่ผู้สนใจ โดยจะจัดขึ้นในวันที่ 30 มิ.ย. 2554 นี้ ที่ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ตั้งแต่เวลา 13.30 น.

ในงานสัมมนา ผู้เขียนและคุณสัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ จะร่วมกันวิเคราะห์ให้เห็นถึงราคาที่อยู่อาศัยในแต่ละทำเล และศักยภาพในการสร้างมูลค่าเพิ่มในภาวะเงินเฟ้อ ผู้อ่านที่สนใจเข้าร่วมรับฟังสามารถติดต่อสอบถามข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่ Call Center 1775 หรือสำรองที่นั่งได้ที่ www.senadevelopment.com งานสัมมนานี้ฟรี ไม่มีค่าใช้จ่ายค่ะ

ข่าวอื่นๆ

ข่าวอื่นๆ