ขายบ้านเก่าซื้อบ้านใหม่ในปี 65 ได้ลดภาษี 3 ต่อ

วันที่ 06 ม.ค. 2565 เวลา 15:50 น.
ขายบ้านเก่าซื้อบ้านใหม่ในปี 65 ได้ลดภาษี 3 ต่อ
โดย วราพงษ์ ป่านแก้ว

มาตรการกระตุ้นกำลังซื้อภาคอสังหาริมทรัพย์ด้วยการลดค่าธรรมเนียมการโอนจาก 2% เหลือ 0.01% และลดค่าธรรมเนียมการจดจำนองจาก 1% เหลือ 0.01% สำหรับการซื้อ-ขายที่อยู่อาศัยในราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ในปี 2565 ซึ่งขณะนี้อยู่ระหว่างรอประกาศในราชกิจจานุเบกษา เพื่อให้มีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการ ซึ่งคาดว่าจะสำเร็จเสร็จสิ้นในเร็วๆ นี้

การลดค่าโอนและค่าจดจำนองรอบนี้ นอกจากจะเป็นการลดภาระให้กับผู้ซื้อบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์ อาคารพาณิชย์ และคอนโดมิเนียม จากโครงการต่างๆ ของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ หรือที่เรียกกันว่าบ้านใหม่แล้ว

ยังขยายวงให้กับการซื้อขายบ้านหรือคอนโดมิเนียมมือสองอีกด้วย ทำให้ในปี 2565 ตลาดบ้านมือสอง คอนโดรีเซล ก็น่าจะมีความคึกคักมากยิ่งขึ้่นจากมาตรการดังกล่าว

ลองมาดูว่า ประโยชน์ที่จะได้รับจากมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและลดค่าธรรมเนียมโอนในปี 2565 มีอะไรบ้างสำหรับบ้านใหม่และบ้านมือสอง

อัพเดตลดค่าโอนบ้าน-คอนโด ปี 65เริ่มต้นที่บ้านใหม่

ถ้าใครซื้อบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์ อาคารพาณิชย์ และคอนโดมิเนียม ในราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท หลังจากประกาศกระทรวงมหาดไทยมีผลบังคับใช้ (วันถัดไปหลังจากประกาศในราชกิจจานุเบกษา) ไปจนถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2565 เมื่อถึงเวลารับโอนบ้านหรือคอนโดที่สำนักงานที่ดิน ปกติจะเสียค่าธรรมเนียมในการโอน 2% ของราคาประเมิน ก็จะลดเหลือ 0.01%

โดยปกติค่าธรรมเนียมในการโอน ผู้ซื้อและผู้ขายจะแบ่งกันรับผิดชอบคนละครึ่ง หรือคนละ 1% แต่ในสถานการณ์ที่ตลาดเป็นของผู้ซื้อ ฝั่งผู้ขายก็ยกผลประโยชน์ให้กับผู้ซื้อ ด้วยแคมเปญหรือโปรโมชั่นฟรีค่าธรรมเนียมในการโอน (แต่ก็ไม่ใช่ทุกกรณีไป ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขที่ตกลงกันในสัญญาจะซื้อจะขาย)

ดังนั้นผู้ซื้อก็จะได้ลดภาระในส่วนนี้ไปเกือบ 2% ถ้าโอนบ้านราคา 1 ล้านบาท ปกติต้องจ่ายค่าโอน 2 หมื่นบาท ก็จะจ่ายแค่ 100 บาท ถ้าโอนบ้านราคา 2 ล้านบาท ปกติต้องจ่ายค่าโอน 4 หมื่นบาท จะจ่ายแค่ 200 ล้านบาท และถ้าโอนบ้านราคา 3 ล้านบาท จะจ่ายค่าโอน 6 หมื่นบาท ก็จะจ่ายแค่ 300 บาท

นั่นคือผลประโยชน์ที่จะได้ในส่วนของการลดค่าธรรมเนียมโอน ผลประโยชน์ต่อมา คือ ผลประโยชน์จากการลดค่าธรรมเนียมในการจดจำนอง เนื่องจากคนซื้อบ้านส่วนใหญ่จะขอสินเชื่อกับธนาคาร เพื่อผ่านการอนุมัติสินเชื่อ เพื่อทำการโอนบ้านแล้วจะต้องเสียค่าธรรมเนียมในการจดจำนองหลักประกัน ซึ่งก็คือบ้านพร้อมที่ดินที่ซื้อนั่นเอง ค่าธรรมเนียมตรงนี้คิดอยู่ที่ 1% ของวงเงินจำนอง หรือวงเงินที่ธนาคารปล่อยสินเชื่อให้นั่นเอง

ถ้าซื้อบ้าน 1 ล้านบาท ธนาคารปล่อยสินเชื่อให้ 100% ของราคาซื้อขายก็คือ 1 ล้านบาท ผู้ซื้อจะต้องเสียค่าธรรมเนียมจดจำนอง 1% หรือ 1 หมื่นบาท ลดเหลือ 0.01% ก็จะจ่ายค่า 100 บาท ถ้าวงเงินกู้ 2 ล้านบาท เสียค่าธรรมเนียมจดจำนอง 2 หมื่นบาท เหลือ 200 บาท และถ้าวงเงินกู้ 3 ล้านบาท เสียค่าธรรมเนียมจดจำนอง 3 หมื่นบาท ลดเหลือ 300 บาท

รวมผลประโยชน์ที่ได้จากการลดค่าโอน และค่าจดจำนอง

สำหรับบ้านใหม่ที่อยู่อาศัยราคา 1 ล้านบาท จากที่ต้องจ่ายค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองรวม 3% หรือ 3 หมื่นบาท เหลือจ่าย 200 บาท หรือประหยัดไปได้ 29,800 บาทที่อยู่อาศัยราคา 2 ล้านบาท

จากที่ต้องจ่ายค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองรวม 3% หรือ 6 หมื่นบาท เหลือจ่าย 400 บาท หรือประหยัดไปได้ 59,600 บาทที่อยู่อาศัยราคา 3 ล้านบาท จากที่ต้องจ่ายค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองรวม 3% หรือ 9 หมื่นบาท เหลือจ่าย 600 บาท หรือประหยัดไปได้ 89,400 บาทซื้อขายบ้าน-คอนโดมือสองก็ได้ลดค่าโอนในส่วนของบ้านและคอนโดมือสอง ก็จะได้ผลประโยชน์ภายใต้เงื่อนไขเดียวกันกับบ้านใหม่ เพียงแต่จะมีการแบ่งผลประโยชน์กันระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายกันอย่างไรขึ้นอยู่กับข้อตกลงของทั้ง 2 ฝ่าย

ซึ่งการซื้อขายบ้านหรือคอนโดมือสองโดยทั่วๆไป แค่โอนจะแบ่งกันจ่ายคนละครึ่ง แต่ก็มีอยู่ไม่น้อยที่ผู้ขายให้ผู้ซื้อรับผิดชอบค่าโอน หรือผู้ซื้อให้ผู้ขายรับผิดชอบค่าโอน ส่วนค่าธรรมเนียมการจดจำนองนั้น โดยปกติผู้ซื้อซึ่งเป็นผู้ขอสินเชื่อก็จะเป็นผู้จ่ายค่าธรรมเนียมในส่วนนี้

ดังนั้นผลประโยชน์ที่จะได้จากมาตรการลดค่าโอนและจดจำนองสำหรับการซื้อขายบ้านหรือคอนโดมือสองก็ขึ้นอยู่กับว่า ใครเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายในส่วนไหนไปบ้าง

ยกตัวอย่างบ้านหรือคอนโดมือสองราคา 1 ล้านบาท ผู้ซื้อและผู้ขายตกลงจ่ายค่าโอนคนละครึ่ง ก็จะลดภาระไปได้คนละ 9,950 บาท (ค่าโอน 2% จากราคาบ้าน 1 ล้านบาท = 20,000 บาท ลดค่าโอนเหลือ 0.01% = 100 บาท หรือลดภาระค่าโอนไปได้ 19,900 บาท แบ่งเป็นฝั่งผู้ซื้อและผู้ขายคนละ 9,950 บาท)

ขณะที่ผู้ซื้อเป็นผู้จ่ายค่าธรรมเนียมจดจำนอง 1% หรือ 1 หมื่นบาท (ในกรณีที่สามารถกู้ได้ 100%) ก็จะลดเหลือ 0.01% หรือ 100 บาท เท่ากับว่า ผู้ซื้อจะประหยัดค่าจดจำนองไปได้อีก 9,900 บาท เป็นต้น

สิทธิประโยชน์ที่เกี่ยวข้องกับบ้านและคอนโดมือสองยังไม่หมดเพียงเท่านี้ เพราะนอกจากมาตรการลดค่าโอนและจดจำนองที่ให้กับบ้านและคอนโดมือสองในปีนี้แล้ว ยังมีสิทธิพิเศษที่หลายๆ คนอาจจะยังไม่รู้ นั่นก็คือ การขายบ้านหลังเก่า เพื่อซื้อบ้านหลังใหม่ สามารถขอคืนภาษีเงินได้จากการขายบ้านหลังเก่าได้

ขายบ้านเก่าซื้อบ้านใหม่ในปี 65 ได้ลดภาษี 3 ต่อ

การขอคืนภาษีเงินได้ในกรณีนี้มีใช้มาตั้งแต่ปี 2546 หรือเกือบๆ 20 ปีมาแล้ว และไม่มีกำหนดวันหมดอายุ ซึ่งเป็นไปตามประกาศอธิบดีกรมสรรพากรเกี่ยวกับภาษีเงินได้ (ฉบับที่ 125) เรื่องกำหนดหลักเกณฑ์ วิธีการ และเงื่อนไข เพื่อการยกเว้นภาษีเงินได้สำหรับเงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัยแห่งเดิมและต้องซื้ออสังหาริมทรัพย์แห่งใหม่เพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัย โดยสามารถทำได้ในหลายกรณี เช่น

ถ้าเราขายบ้านหลังเก่า เพื่อซื้อบ้านหลังใหม่ภายในเวลา 1 ปี หลังการขายบ้านหลังเก่า เราสามารถขอคืนภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายจากขายบ้านหลังเก่าได้ซื้อบ้านหลังใหม่ แล้วค่อยขายบ้านหลังเก่า ภายใน 1 ปี ก็สามารถขอคืนภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายจากการขายบ้านหลังเก่าได้เช่นกันจะต้องมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านหลังเก่าไม่น้อยกว่า 1 ปี หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านหลังเก่าและหลังใหม่รวมกันไม่น้อยกว่า 1 ปี

เงื่อนไขการขอคืนภาษี เช่น ขายบ้านหลังเก่าไปในราคา 3 ล้านบาท เพื่อไปซื้อบ้านหลังใหม่ในราคา 4 ล้านบาท จะขอคืนภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายจากการขายบ้านในราคา 3 ล้านบาทได้ แต่ถ้าขายบ้านหลังเก่าในราคา 3 ล้านบาท เพื่อไปซื้อบ้านหลังใหม่ในราคา 2 ล้านบาท จะขอคืนภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายได้แค่ 2 ล้านบาท เป็นต้น

ดังนั้น ถ้าเราขายบ้านเก่า เพื่อซื้อบ้านใหม่ในปี 2565 จะได้ลดภาษีถึง 3 ต่อเลยทีเดียว เริ่มจากต่อแรกได้ลดค่าธรรมเนียมการโอนจากการขายบ้านหลังเก่า ต่อที่ 2 ได้ลดค่าธรรมเนียมการโอน และจดจำนอง (กรณีกู้เงินกับธนาคาร) ในการซื้อบ้านหลังใหม่ และต่อที่ 3 ก็คือ สามารถขอคืนภาษีจากการขายบ้านหลังเก่าได้

อย่างที่บอกไปบ้านมือสอง คอนโดรีเซลปีนี้คึกคักขึ้นแน่ๆ ยิ่งคนต้องการเปลี่ยนที่อยู่อาศัย เพื่อขยายพื้นที่หลบภัยจากโควิด-19 ด้วยแล้ว การขายคอนโดแคบๆ หลังเก่าไปซื้อบ้านหลังใหม่ที่ใหญ่กว่า โดยมีมาตรการภาษีเป็นเครื่องมือจูงใจ ก็อาจจะทำให้การเปลี่ยนมือเกิดมากขึ้นได้เช่นกัน

เกี่ยวกับผู้เขียน:

วราพงษ์ ป่านแก้ว อดีตหัวหน้าข่าวอสังหาริมทรัพย์ หนังสือพิมพ์โพสต์ทูเดย์ คลุกคลีในสนามข่าวมายาวนานกว่า 25 ปี ปัจจุบันเป็นผู้ก่อตั้งและบรรณาธิการข่าวที่ www.thaipropertymentor.com