ตลาดที่อยู่อาศัยปี65 ยังต้องประคับประคองธุรกิจ การฟื้นตัวขึ้นอยู่กับการคุมระบาดโอมิครอน

ศูนย์วิจัยกสิกรไทย เผยผลวิเคราะห์ระบุว่า แนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2565 ยังเป็นปีที่ท้าทาย แม้ตลาดจะมีปัจจัยหนุนเพิ่มขึ้นแต่พื้นฐานตลาดยังมีความเปราะบางสูง และความเสี่ยงการกลับมาระบาดของโควิดระลอกใหม่ยังคงอยู่ ทำให้การซื้อขายที่อยู่อาศัยน่าจะยังเติบโตได้จำกัด

กิจกรรมการซื้อขายที่อยู่อาศัยในปี 2565 มีปัจจัยบวกจากมาตรการภาครัฐ โดยเมื่อวันที่ 21 ธ.ค. 64ภาครัฐได้มีการต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการทำธุรกรรมการซื้อที่อยู่อาศัย ประกอบด้วยค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยและค่าธรรมเนียมการจดจำนองที่อยู่อาศัยในอัตราจัดเก็บที่ 0.01% สำหรับการซื้อที่อยู่อาศัยระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท สิ้นสุดวันที่ 31 ธ.ค.65

ทั้งนี้ การต่ออายุมาตรการดังกล่าว นับเป็นอีกหนึ่งปัจจัยบวกของตลาดที่อยู่อาศัย หลังจากที่ทางธนาคารแห่งประเทศไทยได้ผ่อนคลายมาตรการ LTV ไปเมื่อเดือน ต.ค. 64 ซึ่งทั้ง 2 มาตรการดังกล่าวจะช่วยด้านกำลังซื้อของผู้ซื้อที่อยู่อาศัย โดยมาตรการลดหย่อนค่าธรรมเนียมฯ จะช่วยแบ่งเบาภาระรายจ่ายของผู้ซื้อ ซึ่งในทุก 1 ล้านบาท ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยจะประหยัดค่าใช้จ่ายไปประมาณ 2.98%หรือคิดเป็นเม็ดเงิน 29,800 บาท ขณะที่มาตรการ LTV จะช่วยเพิ่มศักยภาพในการซื้อที่อยู่อาศัยจากวงเงินสินเชื่อที่สามารถปล่อยได้ 100%

นอกจากมาตรการของภาครัฐแล้วปัจจัยจากการทำแคมเปญการตลาดและโปรโมชั่นต่างๆ ของผู้ประกอบการพัฒนาที่อยู่อาศัยในการเร่งระบายที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จรอขายและที่กำลังจะสร้างเสร็จในปี 2565 ก็เป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่น่าจะช่วยกระตุ้นการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคในกลุ่มที่มีความพร้อมทางการเงิน แต่ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองว่า เนื่องจากสภาพแวดล้อมรายล้อมผู้บริโภคยังมีความเปราะบางสูง กำลังซื้อยังอ่อนแรง

ขณะที่ความเสี่ยงการกลับมาระบาดของโควิดระลอกใหม่ยังคงอยู่โดยเฉพาะขณะนี้ยังต้องติดตามสถานการณ์การระบาดของโควิดสายพันธุ์ Omicron ในประเทศอย่างใกล้ชิด ซึ่งหากการระบาดขยายเป็นวงกว้างและจำนวนผู้ติดเชื้อเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ จะส่งผลกระทบต่อความต่อเนื่องในการฟื้นตัวของกิจกรรมเศรษฐกิจและรายได้ของประชาชน

ขณะที่กลุ่มที่มีความพร้อมก็อาจจะชะลอการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยทำให้กิจกรรมการซื้อที่อยู่อาศัยของคนในประเทศน่าจะยังเติบโตได้จำกัด เช่นเดียวกับทิศทางการซื้ออาคารชุดของชาวต่างชาติที่น่าจะทรงตัวใกล้เคียงกับปี 2564เนื่องจากสถานการณ์การระบาดของโควิดยังเป็นอุปสรรคต่อการเดินทางและความเชื่อมั่นของผู้ซื้อชาวต่างชาติ

ทั้งนี้ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย ยังมีมุมมองที่ระมัดระวังต่อกิจกรรมการซื้อที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะในช่วงครึ่งแรกของปี 2565 การซื้อขายน่าจะยังชะลอตัว และหากสถานการณ์โควิดคลี่คลายดีขึ้นคาดว่ากิจกรรมการซื้อที่อยู่อาศัยน่าจะทยอยปรับตัวดีขึ้นในช่วงครึ่งหลังของปี ดังนั้นภายใต้สถานการณ์ดังกล่าว จึงคาดว่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลในปี 2565 จะมีจำนวนประมาณ 1.68 – 1.77 แสนหน่วย ขยายตัวประมาณ1.8%-7.3% จากที่คาดว่าจะหดตัวประมาณ 16.1% ในปี 2564

ขณะที่การจองซื้อที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลน่าจะอยู่ที่ประมาณ 6.3 – 6.9 หมื่นหน่วย ขยายตัวประมาณ 0.0%-9.5%จากที่คาดว่าจะหดตัวประมาณ 3.5% ในปี 2564 โดยกรอบล่างของประมาณการได้คำนึงถึงความเสี่ยงของการกลับมาระบาดของโควิดที่รุนแรงขึ้นแต่สถานการณ์น่าจะดีกว่าในปี2564 เนื่องจากการบริหารจัดการและควบคุมสถานการณ์ที่รวดเร็วของทางการ

ประกอบกับการฉีดและกระจายวัคซีนเข็มกระตุ้นให้กับประชาชนที่ครอบคลุม น่าจะทำให้ความจำเป็นที่ทางการจะต้องยกระดับมาตรการคุมเข้มสูงสุดดังเช่นปี 2564 มีน้อยลง

การลงทุนโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ในปี 2565 น่าจะทยอยกลับมาฟื้นตัวแต่ยังต่ำกว่าในช่วงก่อนโควิดเนื่องจากอุปทานรอขายสะสมในตลาดยังทรงตัวระดับสูง โดยคาดว่าผู้ประกอบการจะเน้นเจาะทำเลในแหล่งชุมชนมากขึ้น แต่ยังมุ่งความสนใจไปที่กลุ่มลูกค้าระดับกลางขึ้นบนเป็นหลัก

ทิศทางการลงทุนโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ในปี 2565 ศูนย์วิจัยกสิกรไทยมองว่า แม้จะเห็นการกลับเข้ามาลงทุนของผู้ประกอบการพัฒนาที่อยู่อาศัยมากขึ้น จากปี 2564 แต่ตลาดยังมีปัจจัยท้าทายสูง จากกิจกรรมการซื้อขายที่ยังไม่กลับเข้าสู่ภาวะปกติ ขณะที่ตลาดยังมีที่อยู่อาศัยสะสมรอขายในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลอยู่ที่ระดับสูงกว่า 2 แสนหน่วย ดังนั้นภายใต้การฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไปของความต้องการซื้อที่อยู่อาศัย

ศูนย์วิจัยกสิกรไทย จึงมองว่าในปี 2565 จำนวนที่อยู่อาศัยรอขายสะสมในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลน่าจะยังทรงตัวอยู่ที่ระดับประมาณ 2.11-2.23 แสนหน่วย เทียบกับที่คาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 2.27 แสนหน่วยในปี 2564 (ทั้งที่สร้างเสร็จ กำลังก่อสร้างและที่เปิดตัวแล้วยังไม่เริ่มก่อสร้าง)

โดยเฉพาะในกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทต่อหน่วยซึ่งมีสัดส่วนสูงถึง 55.4% แม้ว่ากลุ่มนี้จะได้รับปัจจัยหนุนจากมาตรการภาครัฐก็ตาม ขณะที่ ประเภทที่อยู่อาศัยรอสะสมที่มีจำนวนมาก ส่วนใหญ่ยังเป็นคอนโดมิเนียม รองลงมาคือทาวน์เฮ้าส์

นอกจากนี้ การแข่งขันในตลาดที่รุนแรงทำให้การลงทุนในทุกกลุ่มระดับราคาและประเภทที่อยู่อาศัยจึงยังต้องระมัดระวังสูง รวมถึงโจทย์สภาพคล่อง และต้นทุนในธุรกิจที่เพิ่มขึ้น เช่น การก่อสร้างอย่างราคาวัสดุก่อสร้างค่าแรง ต้นทุนค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวเนื่องกับมาตรการป้องกันโควิดให้กับพนักงานและการก่อสร้าง

ขณะเดียวกันผู้ประกอบการบางรายอาจจะมีต้นทุนในส่วนของภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเพิ่มขึ้น ซึ่งยังต้องรอติดตามประเด็นนี้เพิ่มเติมจากทางการหลังจากที่ได้มีมติยังคงอัตราการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในปี 2565-2566 ตามปี 2563-2564 จากสภาพแวดล้อมของตลาดที่ยังมีความไม่แน่นอนสูง

ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองว่าปี2565 การเปิดตัวที่อยู่อาศัยใหม่ในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลน่าจะยังอยู่ที่ระดับ ต่ำกว่าก่อนโควิด หรือคาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 6.0 – 6.6 หมื่นหน่วย จากที่ประเมินว่าจะเปิดตัวเพียง 5.6 หมื่นหน่วย ในปี 2564

โดยโครงการใหม่ที่เปิดตัวในปี 2565 น่าจะเน้นเจาะกลุ่มตลาดกลาง-บน ในกลุ่มลูกค้าเป้าหมายที่มีกำลังซื้อสูง โดยเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัยแนวราบอย่างบ้านเดี่ยว เนื่องจากเป็นกลุ่มที่มีความต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองอีกทั้งยังสามารถรับรู้รายได้เร็วและโครงการมีความยืดหยุ่นในการปรับตัวได้เร็วกว่าโครงการแนวสูง

ขณะที่โครงการคอนโดมิเนียมน่าจะเห็นการกลับมาเปิดตัวเพิ่มขึ้นแต่ยังต่ำกว่าระดับในช่วงก่อนโควิด โดยเจาะทำเลในแหล่งชุมชนมากขึ้นระดับราคาประมาณ 3 ล้านบาท ต่างจากเดิมที่เน้นโครงการแนวรถไฟฟ้า

อย่างไรกีดี การพัฒนาที่อยู่อาศัยยังมีโจทย์เฉพาะของตลาดรออยู่ข้างหน้าซึ่งจะมีผลต่อการพัฒนาที่อยู่อาศัยในระยะข้างหน้า ไม่ว่าจะเป็นการปรับรูปแบบที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ผู้บริโภค ปริมาณและทำเลในการพัฒนาที่อยู่อาศัย อาทิ โจทย์ความสมดุลระหว่างอุปสงค์และอุปทานในพื้นที่นั้นๆ ซึ่งผู้ประกอบการคงจะต้องกลับมาให้ความสำคัญในเรื่องของโครงสร้างการเปลี่ยนแปลงของประชากรในแต่ละพื้นที่ (Demographic Change)

เช่น อัตราการเกิด จำนวนประชากรแท้จริงที่อาศัยในพื้นที่ และประชากรที่โยกย้ายเข้าและออกในพื้นที่ เป็นต้นพฤติกรรมและไลฟ์สไตล์ของผู้บริโภคที่เปลี่ยนไปในช่วงการระบาดของโควิด เทรนด์การทำงานในที่พักที่มีบทบาทมากขึ้น (Hybrid Work from Home) และอาชีพอิสระ (Freelance) ใหม่ๆอย่างการขายสินค้าบนโลกออนไลน์

นอกจากนี้ ความคืบหน้าในการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานคมนาคมเชื่อมโยงระหว่างเมือง และรถไฟความเร็วสูงเชื่อมโยงระหว่างจังหวัดยังก่อให้เกิดการขยายตัวของสังคมเมืองและการสร้างงานใหม่ๆ

โดยสรุป ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองว่า ในปี 2565 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยน่าจะกลับมาฟื้นตัวได้ โดยมาตรการของทางการน่าจะเข้ามาช่วยเอื้อการตัดสินใจซื้ออยู่อาศัยแต่การฟื้นตัวยังอยู่ในกรอบที่จำกัด เนื่องจากการระบาดของโควิด-19 ในรอบ2 ปีที่ผ่านมา ได้สร้างผลกระทบต่อเศรษฐกิจในภาคครัวเรือนอย่างมาก ซึ่งคงต้องใช้ระยะเวลากว่าที่กำลังซื้อจะฟื้นกลับเข้าสู่ระดับศักยภาพ

ขณะที่การลงทุนโครงการใหม่น่าจะยังทำได้จำกัด เนื่องจากตลาดที่อยู่อาศัยยังมีอุปทานสะสมรอขายสูง การแข่งขันในตลาดสูงขึ้นกอปรกับพฤติกรรมการใช้ชีวิตของประชาชนที่เปลี่ยนแปลงอันเป็นผลจากการระบาดของโควิด

ดังนั้นผู้ประกอบการคงจะต้องเลือกเจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายตามพฤติกรรมมากขึ้น (Behavioral Targeting) จากเดิมที่เน้นด้านทำเลเป็นสำคัญ