หลังวิกฤติโควิด-19 ฉุดราคาที่ดินทรงตัว -ปัญหาสภาพคล่องตัวแปรดีลซื้อ-ขายโรงแรม

นายกิติศักดิ์ จำปาทิพย์พงศ์ ประธานและผู้ก่อตั้ง บริษัท เซ็นจูรี่ 21 (ประเทศไทย) จำกัด เปิดเผยว่า จากสถานการณ์การระบาดของไวรัสโควิด-19ในปัจจุบัน ซึ่งยังไม่มีความชัดเจนว่าจะจบลงเมื่อไรแม้ว่าทุกอย่างเป็นไปในทิศทางที่ดีขึ้น โดยในส่วนภาคอสังหาริมทรัพย์

ซึ่งถือเป็น Real sector ใหญ่รวมไปถึงการพัฒนาเพื่อการท่องเที่ยวไม่ว่าจะเป็น โรงแรม รีสอร์ท ธีมปาร์ค หรือ ห้างร้านต่างๆ ที่รองรับท่องนักท่องเที่ยวทั้งในและต่างประเทศล้วนได้รับผลกระทบที่แตกต่างกันไปในแต่ละพื้นที่

ทั้งนี้ บริษัทได้สำรวจความเคลื่อนไหวของราคาที่ดิน และโครงการอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑล รวมถึงในภูมิภาคโดยเฉพาะจังหวัดยุทธศาสตร์ด้านอุตสาหกรรมและการท่องเที่ยว พบว่า ในพื้นที่กรุงเทพและปริมณฑล ซึ่งถือเป็นตัวชี้วัดในเรื่องการหาซื้อขายที่ดิน เพราะการพัฒนาโครงการกว่า70% กระจุกตัวในพื้นดังกล่าว ราคาในปัจจุบันยังคงที่จากปีที่ผ่านมาไม่ได้ลดลงเหมือนที่คาดไว้หลังจากอุปสงค์ (Demand)การซื้อขายที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะคอนโดมิเนียม รวมทั้งอุตสาหกรรมท่องเที่ยว (Hospitality industry) ชะลอตัวลง

“เนื่องจากที่ดินในย่าน CBD มีเหลืออยู่น้อยมาก ที่ดินแต่ละแปลงมีอยู่เพียงแค่แปลงเดียว ซึ่งเราไม่สามารถหาได้จากที่อื่นอีกแล้ว ราคาที่ดินในสถานการณ์โรคระบาดขณะนี้ หากเจ้าของไม่ได้ต้องการรีบขายก็จะไม่มีการปรับลดลงมาเพื่อขายออกไป เว้นแต่เจ้าของที่ต้องการขายที่ดินจริงๆเราอาจเห็นมีการปรับลดราคาเป็นแปลงๆ ไป เพื่อให้ขายง่ายขึ้น อย่างไรก็ตามถึงแม้ว่าเจ้าของที่มีการปรับลดราคาลงมาจริง ก็ไม่ได้มีผลกระทบต่อราคาที่ดินโดยรวม” นายกิติศักดิ์ กล่าว

สำหรับภาพรวมของราคาที่ดินและการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่กทม.และปริมณฑล สรุปได้ว่าช่วงที่ผ่านมาราคาที่ดินที่ได้ปรับสูงขึ้นเมื่อเทียบกับรายได้เฉลี่ยของครัวเรือนไทยเติบโตไม่สมดุลกันทำให้ purchasing power ในการซื้อที่อยู่อาศัยมีอย่างจำกัด โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมที่ราคาต่อตารางเมตรสูงขึ้น ตามต้นทุนของราคาที่ดินอย่างมีนัยสำคัญ

ทั้งนี้ราคาประเมินที่ดินกับราคาซื้อขายจริงมีความแตกต่างกันอย่างชัดเจนในโซน CBD ราคาซื้อขายจริงสูงถึงตารางวาละ 2-2.5 ล้านบาท ขณะที่ราคาประเมินในทำเลเดียวกันสูงสุดอยู่ที่ 1 ล้านบาทเท่านั้น ซึ่งราคาซื้อขายจริงที่สูงขึ้นเป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้ราคาคอนโดในตลาดสูงขึ้นตาม โดยในช่วง 5 ปีที่ผ่านมาราคาซื้อขายคอนโดมิเนียมได้ปรับขึ้น 15.5-18%ต่อปี ยิ่งเป็นปัจจัยหนุนให้ผู้ซื้อชาวไทย เข้าถึงการซื้อได้ยากขึ้น

“แม้ว่าทางรัฐบาลจะปรับลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในปี 2563 ลง 90% แต่อาจจะไม่ส่งผลกระทบมาก นักในแง่ของการซื้อขายที่ดิน อีกทั้งการเปิดตัวรถไฟฟ้าในแถบชานเมืองในอนาคตอันใกล้นี้ เช่น รถไฟฟ้าสายสีชมพู (แคราย-มีนบุรี) หรือ สายสีเหลือง (ลาดพร้าว-สำโรง) แต่ด้วยสถานการณ์โรคระบาด ณ ปัจจุบันเราอาจจะไม่ได้เห็นราคาที่ดินเปลี่ยนแปลงในปีหน้าก็เป็นได้” นายกิติศักดิ์ กล่าว

ขณะเดียวกัน ผลกระทบจากไวรัสโควิด-19 ซึ่งทำให้กิจกรรมทางเศรษฐกิจต้องหยุดชะงักไป ทำให้เริ่มมีกระแสของการปล่อยกิจการประเภท โรงแรม และเซอร์วิสอพาร์ทเมนท์ ออกมาขายในตลาด ทั้งแบบ Open และ Off-Market ซึ่งในบางทำเลสามารถนำที่ดินมาเปลี่ยนการพัฒนาโครงการแนวสูงได้อย่างไรก็ตามต้องดูถึงต้นทุนของการพัฒนามาประกอบด้วย

สำหรับในภูมิภาค ได้แก่ พื้นที่ภาคใต้ จังหวัดที่เป็นแหล่งท่องเที่ยวชั้นนำ เช่น จังหวัดภูเก็ต และ จังหวัดสุราษฎร์ธานี (เกาะสมุย) ปัจจุบันก็ได้รับผลกระทบสูงจากสถานการณ์การแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 อาทิ โรงแรม ศูนย์การค้า ธีมปาร์ค เป็นต้น โดยในช่วงเวลานี้เริ่มมีการปล่อยที่ดินหลายแปลงออกมาให้เช่าระยะยาว แทนการขายที่ดินออกไปเนื่องจากราคาอาจจะยังไม่ได้ตามที่ตั้งไว้ ขณะที่ผู้ประกอบการหลายรายได้ชะลอแผนการลงทุนออกไป ซึ่งคาดว่าต้องใช้ระยะเวลาไปจนถึงปลายปีเพื่อดูสถานการณ์ และค่อยตัดสินใจแผนงานการลงทุนอีกครั้ง

ราคาที่ดินในพื้นที่ภาคใต้ได้มีการปรับตัวขึ้นมาก่อนหน้า คาดว่าในปีหน้าราคาค่อนข้างคงที่ หรือถ้ามีการปรับขึ้นคงไม่เกิน 5% โดยในจังหวัดที่เป็นแหล่งท่องเที่ยว อาทิ ภูเก็ต กระบี่ พังงา หรือสุราษฎร์ธานี(เกาะสมุย) ซึ่งที่มีรายได้หลักมาจากนักท่องเที่ยว ยังมีโครงการที่อยู่ระหว่างการพัฒนาก่อสร้างที่ยังไม่เสร็จ คาดว่าการซื้อขายที่ดินแปลงใหม่ๆ จะยังคงชะลอตัวและจะมีทรัพย์สินประเภทโรงแรม รีสอร์ท ออกมาเสนอขายในตลาดมากขึ้น แต่การซื้อขายอาจมีการ ต่อรองราคาที่สูงมากๆ

โดยอาจมีการเข้าซื้อกิจการและทรัพย์สินประเภทโรงแรมของนักลงทุนต่างชาติ โดยเฉพาะนักลงทุนชาวจีน ฮ่องกง และสิงคโปร์ เป็นต้น ในพื้นที่ภาคเหนือ ซึ่งได้เกิดกระแสการพัฒนาที่ดินมาก่อนหน้านี้ ทำให้ที่ดินในหลายๆ จังหวัดมีการปรับราคาขึ้นที่ดินที่ประเมินสูงสุดยังคงเป็นที่ย่านกลางเมืองจังหวัดเชียงใหม่ แต่เมื่อเทียบอัตราการเพิ่มขึ้นของราคาเพิ่มขึ้นเพียง 5-6 % เท่านั้น

ขณะที่ในจังหวัดอื่นๆ ของภาคเหนือ กลับมีอัตราการเปลี่ยนแปลงที่สูงขึ้น ในระดับ 30-60% โดยเฉพาะ จังหวัดน่าน ที่มีการปรับตัวของราคาที่ดินกว่า 100 % การพัฒนาที่ดินในพื้นที่ภาคเหนือยังคงไปในทิศทางคงที่ หรือเติบโตไม่มาก ซึ่งการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์จะเป็นการพัฒนาเพื่อที่อยู่อาศัย มากกว่าเพื่อการท่องเที่ยว และจะเป็นผู้ประกอบการในพื้นที่ (Local Developer)

ส่วนพื้นที่ภาคตะวันออก โดยเฉพาะ 3 จังหวัดในเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ได้แก่ ชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทรา ราคาที่ดินได้ปรับขึ้นอย่างต่อเนื่องมาหลายปี โดยพื้นที่แหล่งท่องเที่ยวเมืองพัทยา เป็นพื้นที่ที่ได้รับการประเมินราคาสูงสุดของภาคตะวันออก คาดว่าราคาที่ดินในโซนนี้น่าจะมีการปรับตัวขึ้นอีก โดยเฉพาะที่ดินที่สามารถพัฒนาในเชิงอุตสาหกรรม

เนื่องจากการส่งเสริมอย่างต่อเนื่องของภาครัฐ การพัฒนาระบบโครงสร้างพื้นฐานทั้งทางบก ทางน้ำ และทางอากาศ และการย้ายฐานผลิตของอุตสาหกรรมต่างๆ จากประเทศจีน รวมถึงแผนการพัฒนาเมืองอัจฉริยะ (Smart City)

อย่างไรก็ตาม การระบาดของโควิด-19 ก็ส่งผลต่อภาคการท่องเที่ยวโดยเฉพาะเมืองพัทยา ซึ่งกระทบต่อธุรกิจโรงแรมอย่างมาก ในส่วนของโครงการคอนโดมิเนียมที่ได้รับผลกระทบมาก่อนหน้านั้นแล้วจากจำนวนนักท่องเที่ยวและผู้ซื้อชาวจีนลดลง จะเป็นตัวแปรที่ส่งผลให้การซื้อขายที่ดินเพื่อการพัฒนาโครงการต่างๆ ลดลง ซึ่งส่งผลถึงเรื่องราคาที่ดินที่จะคงที่ไม่ปรับสูงขึ้นในปีหน้า ในพื้นที่ภาคตะวันออกราคาที่ดินค่อนข้างคงที่เว้นแต่ราคาที่ดินที่สามารถพัฒนาโครงการเชิงอุตสาหกรรม เช่น โรงงานนิคมอุตสาหกรรม พื้นที่ที่สามารถได้รับการส่งเสริมจากบีโอไอ น่าจะมีแนวโน้มที่ราคาจะปรับตัวขึ้น แต่อาจไม่มากเหมือนใน 4-5 ปีที่ผ่านมาเฉลี่ย 12-15%

ส่วนที่ดินที่ใกล้กับระบบโครงการสาธารณูปโภคขนาดใหญ่ (Mega Project) ยังอยู่ในกระแสของการหาซื้อที่ดิน และราคาได้มีการปรับตัวขึ้นไประดับหนึ่งแล้ว อาจยังเห็นราคาที่เพิ่มขึ้นได้ถึง 30% การพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์จะเป็นการพัฒนาเพื่ออุตสาหกรรมมากกว่าเพื่อการท่องเที่ยว นักลงทุนซื้อที่ดินอาจต้องใช้ กลยุทธ์ Buy & Hold คือ ถือครองสักระยะหนึ่ง 3-5 ปี เชื่อว่า น่าจะมี Capital Gain

นายกิติศักดิ์ กล่าวอีกว่า แม้ว่าจะมีโครงการอสังหาริมทรัพย์ในส่วนของโรงแรมหรือที่ดินที่ผู้ประกอบการนำออกมาเสนอขายในตลาดจำนวนมากแต่ในเวลานี้อาจจะยังไม่ใช่จังหวะเวลาของผู้ซื้อเนื่องจากราคาที่บอกขายยังเป็นราคาที่ผู้ประกอบการคาดหวังกำไรที่สูงอยู่ โดยคาดว่าในไตรมาสที่ 3 อาจจะได้เห็นราคาเสนอขายโรงแรมที่ลดลงจนถึงราคาเท่าทุน และหากภาวะเศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัวที่สุดแล้วผู้ประกอบการจะยอมเสนอขายในราคาที่ขาดทุนแต่จะขาดทุนมากหรือน้อยขึ้นอยู่กับการรับมือปัญหาสภาพคล่องของผู้ประกอบการแต่ละราย ซึ่งในไตรมาสที่ 4 ไปจนถึงปีหน้าถึงจะเป็นโอกาสและเวลาของผู้ซื้อ โดยจะเริ่มเห็นการเจรจากัน

“แต่เชื่อว่า การซื้อขายจะยังไม่เกิดขึ้นจริงในช่วงปีนี้อย่างแน่นอน เพราะทุกคนต่างก็ยังเฝ้ารอจังหวะของการฟื้นตัวของเศรษฐกิจทั้งในประเทศและเศรษฐกิจโลก รวมถึงปัญหาการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ให้คลี่คลายลงก่อนแม้ในเวลานี้ภาครัฐจะออกมาตรการมากระตุ้นภาคการท่องเที่ยว ซึ่งก็อาจจะช่วยให้การท่องเที่ยวในประเทศฟื้นตัวได้ในระดับหนึ่ง แต่ก็ไม่มากพอที่จะทำให้ธุรกิจท่องเที่ยวฟื้นตัวขึ้นมาได้ เพราะตลาดหลักของการท่องเที่ยวไทยคือนักท่องเที่ยวจากต่างชาติที่ยังไม่กลับเข้ามา” นายกิติศักดิ์ กล่าวปิดท้าย