ภาษีที่ดิน กับการใช้ประโยชน์เพื่ออยู่อาศัยและเกษตรกรรม

04 มิถุนายน 2563

คอลัมน์ อสังหาฯ ประเด็นร้อน

ถือเป็นข่าวดีสำหรับเจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างประเภทต่างๆ

ไม่ว่าจะเป็นที่ดินเกษตร บ้านที่อยู่อาศัย คอนโดมิเนียม หรือที่ดินที่ใช้ประกอบการพาณิชย์รวมไปถึงผู้ที่ถือครองที่ดินรกร้างว่างเปล่าไม่ได้ทำประโยชน์อะไร เมื่อที่ประชุมคณะรัฐมนตรีมีมติเมื่อวันที่ 2 มิถุนายน 2563 เห็นชอบให้ลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในอัตราร้อยละ 90 สำหรับปีภาษี พ.ศ. 2563 เพื่อลดภาระให้กับเจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ได้รับผลกระทบจากไวรัสโควิด-19

จากมติครม.ดังกล่าวทำให้ในปี 2563 เจ้าของที่ดินทุกประเภทจะจ่ายภาษีที่เหลืออีกร้อยละ 10 ภายในเดือนสิงหาคม 2563 (ได้มีการเลื่อนการจ่ายภาษีออกมาจากที่ต้องจ่ายภาษีให้เสร็จสิ้นในเดือนเมษายนของทุกปี เพราะกฎหมายต่างๆ ยังไม่เรียบร้อย) ถือว่าเป็นการลดภาระให้กับผู้ที่ถือครองที่ดินและสิ่งปลูกสร้างได้มากทีเดียว โดยเฉพาะผู้ประกอบธุรกิจและผู้ที่ถือครองที่ดินรกร้าง เพราะ 2 กลุ่มนี้ถูกเก็บในอัตราที่สูงกว่าที่ดินเกษตรกรรมและที่อยู่อาศัย

ประกาศแล้ว หลักเกณฑ์ที่ดินเพื่ออยู่อาศัย-เกษตร

ในขณะเดียวกัน กระทรวงการคลังและกระทรวงมหาดไทยได้ออกประกาศล่าสุดที่เพิ่งประกาศในราชกิจจานุเบกษาไปเมื่อวันที่ 29 พฤษภาคม 2563 โดยให้มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ประกาศเป็นต้นไป ได้แก่ ประกาศกระทรวงการคลังและกระทรวงมหาดไทยเรื่องหลักเกณฑ์การใช้ประโยชน์เป็นที่อยู่อาศัย และ ประกาศกระทรวงการคลังและกระทรวงมหาดไทย เรื่องหลักเกณฑ์การใช้ประโยชน์ในการประกอบเกษตรกรรม

ซึ่งประกาศทั้ง 2 ฉบับจะบอกถึงหลักเกณฑ์ของการใช้ประโยชน์ที่ดินที่มีวัตถุประสงค์เพื่อการอยู่อาศัยและเกษตรกรรมว่ามีอะไรบ้าง

อย่างเช่น การใช้ประโยชน์เป็นที่อยู่อาศัย ตามประกาศนี้ให้หมายถึง การใช้ประโยชน์ในที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างเพื่อการอยู่อาศัย ซึ่งรวมถึงที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างซึ่งใช้ประโยชน์ต่อเนื่อง นอกจากนี้ ยังรวมไปถึงที่ดินที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง หรือปรับปรุงต่อเติมสิ่งปลูกสร้าง ที่มีวัตถุประสงค์เพื่อการอยู่อาศัยด้วย

สำหรับสิ่งปลูกสร้างที่เป็นที่อยู่อาศัย ได้แก่ โรงเรือน อาคาร ตึก ห้องชุด แพ หรือสิ่งปลูกสร้างอื่นที่มีลักษณะให้บุคคลใช้เพื่อการอยู่อาศัย

ปลดล็อค บ้าน-คอนโดปล่อยเช่ารายเดือน/โฮมสเตย์

นอกจากนี้ การใช้ประโยชน์เป็นที่อยู่อาศัย ยังรวมถึงที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ให้บริการเป็นที่พักชั่วคราว คิดค่าตอบแทนเป็นรายเดือนขึ้นไป เช่น หอพัก บ้านเช่า อพาร์ตเมนต์ รวมไปถึงคอนโดปล่อยเช่ารายเดือน ส่วน โฮมสเตย์ ซึ่งเคยมีประเด็นว่าจะถูกจัดเก็บภาษีเป็นเชิงพาณิชย์ ก็ได้รับการยกเว้นให้เป็นที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ที่มีวัตถุประสงค์เพื่อการอยู่อาศัยด้วยเช่นกัน

โดยประกาศฉบับนี้ได้กำหนดความหมายของ โฮมสเตย์ เอาไว้ว่า เป็นสถานที่พักชั่วคราวที่เจ้าของนำพื้นที่ใช้สอยภายในมาดัดแปลงเป็นห้องพักซึ่งมีจำนวนไม่เกิน 4 ห้อง มีผู้พักรวมกันไม่เกิน 20 คน จัดบริการสิ่งอำนวยความสะดวกตามสมควร และเป็นการพักรวมกับเจ้าของในชายคาเดียวกัน อันมีลักษณะเป็นการประกอบกิจการเพื่อหารายได้เสริม

สำหรับที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ไม่ได้ถือว่าใช้ประโยชน์เป็นที่อยู่อาศัย เช่น บ้าน และคอนโด ที่อยู่ระหว่างการพัฒนา หรือสร้างเสร็จแล้วแต่ยังไม่ได้ โรงแรม ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ให้บริการเป็นที่พักชั่วคราวสำหรับคนเดินทางหรือบุคคลอื่นใด โดยคิดค่าตอบแทน และที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่เป็นอสังหาริมทรัพย์รอการขายของสถาบันการเงิน สถาบันการเงินเฉพาะกิจ สถาบันการเงินประชาชน และบริษัทบริหารสินทรัพย์

เปลี่ยนที่รกร้างเป็นที่ดินเกษตรช่วยลดภาษี

มาถึงเรื่องที่หลายๆ คนอยากรู้ โดยเฉพาะผูัที่ถือครองที่ดินรกร้าง และต้องการเปลี่ยนการใช้ประโยชน์มาเป็นที่ดินเกษตรกรรม เพื่อที่การจ่ายภาษีจะได้ลดลง

เนื่องจากที่ดินทั้ง 2 ประเภทมีเพดานอัตราภาษีที่ต่างกันอยู่หลายระดับ โดยที่ดินเกษตรจะมีเพดานการจัดเก็บสูงสุดที่ 0.15% ของราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ขณะที่ที่ดินรกร้างว่างเปล่ามีอัตราเพดานภาษีสูงสุด 1.2% เพิ่มอีก 0.3% ทุกๆ 3 ปี แต่รวมแล้วอัตราภาษีจะไม่เกิน 3%

ถ้าคิดจากอัตราภาษีสูงสุด ที่ดินที่เกษตรกรรมจะเสียภาษีในอัตราสูงสุด ล้านละ 1,500 บาท แถมถ้าถือครองโดยบุคคลธรรมดายังได้ยกเว้นภาษี สำหรับที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาทอีก ส่วนที่ดินรกร้างจะเสียภาษีในอัตราสูงสุด ล้านละ 12,000 บาท ไปจนถึง 30,000 บาทเลยทีเดียว

แต่การไปปลูกต้นกล้วย 2-3 ต้นบนที่ดินแบบนั้นคงไม่ได้ เพราะหลักเกณฑ์การใช้ประโยชน์ในการประกอบเกษตรกรรม ที่เพิ่งประกาศออกมา กำหนดเอาไว้ชัดเจนว่าปลูกต้นอะไร ต้องมีจำนวนกี่ต้นต่อเนื้อที่ 1 ไร่ (และต้องปลูกกระจายทั่วทั้งบริเวณ) ถึงจะถือว่า เป็นการใช้ประโยชน์ในการประกอบเกษตรกรรม

สำหรับการใช้ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างในการประกอบเกษตรกรรมของประกาศฉบับนี้ให้ใช้ตามความหมายของคำว่า “ประกอบการเกษตร” ในระเบียบคณะกรรมการนโยบายและแผนพัฒนาการเกษตรและสหกรณ์ว่าด้วยการขึ้นทะเบียนเกษตรกร พ.ศ. 2560 และที่แก้ไขเพิ่มเติม โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อการบริโภค จำหน่าย หรือใช้งานในฟาร์ม แต่ไม่รวมการทำการประมงและการทอผ้า

ทั้งนี้ ให้รวมถึงที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างในพื้นที่ต่อเนื่องที่ใช้ประโยชน์ในการประกอบเกษตรกรรมนั้นด้วย ซึ่งต้องไม่เกินครึ่งหนึ่งของพื้นที่ที่ใช้ประโยชน์ในการประกอบเกษตรกรรม แต่ไม่รวมถึงกรณีการเพาะเลี้ยงสัตว์น้ำ

ปลูกต้นไม้กี่ต้นถึงจะเป็นที่ดินเกษตรกรรม

มาดูกันต่อว่า แล้วปลูกต้นอะไร ต้องจำนวนกี่ต้นต่อไร่ ถึงจะเป็นการใช้ที่ดินในการประกอบเกษตรกรรม โดยจะขอยกตัวอย่างจากต้นไม้ที่หาปลูกง่ายๆ หรือใช้จำนวนต้นต่อไร่น้อยๆ จะได้ไม่ดูยากเกินไปสำหรับการจะเปลี่ยนการใช้ประโยชน์จากที่ดินรกร้างเป็นที่ดินเกษตรกรรม

ถ้าเป็น กล้วย ไม่ว่าจะกล้วยหอม กล้วยไข่ กล้วยน้ำว้า ต้อง 200 ต้น/ไร่

มะม่วง มะพร้าว เงาะ 20 ต้น/ไร่

มะละกอ ปลูกแบบยกร่อง 100 ต้น/ไร่ ปลูกแบบไม่ยกร่อง 175 ต้น/ไร่

มะนาว ต้อง 50 ต้น/ไร่

ฝรั่ง ปลูก 45 ต้น/ไร่

ผลไม้ตระกูลส้มต่างๆ ได้แก่ ส้มโอ ส้มโอเกลี้ยง ส้มตรา ส้มเขียวหวาน ส้มจุก ต้องปลูก 45 ต้น/ไร่

ขนุน ต้องปลูก 25 ต้น/ไร่

แพสชั่นฟรุ๊ต 400 ต้น/ไร่

หน่อไม้ไผ่ตง 25 ต้น/ไร่

ลางสาด ลองกอง 45 ต้น/ไร่

ยางพารา 80 ต้น/ไร่

ลิ้นจี่ ลำไย 20 ต้น/ไร่

มังคุด 16 ต้น/ไรพุทรา 80 ต้น/ไร่

ถ้าเป็นการเลี้ยงสัตว์ โค กระบือ พื้นที่คอกหรือโรงเรือน ขนาด 7 ตารางเมตรต่อตัว การใช้ที่ดิน 1 ตัวต่อ 5 ไร่ เลี้ยงแพะ-แกะ พื้นที่คอกหรือโรงเรือนขนาด 2 ตารางเมตรต่อตัว การใช้ที่ดิน 1 ตัวต่อไร่สุกร พ่อพันธุ์ คอกเดี่ยว พื้นที่คอกหรือโรงเรือน ขนาด 7.5 ตารางเมตรต่อตัว สุกรแม่พันธุ์ คอกเดี่ยว พื้นที่คอกหรือโรงเรือนขนาด 1.5 ตารางเมตรต่อตัวสุกรอนุบาล พื้นที่คอกหรือโรงเรือนขนาด 0.5 ตารางเมตรต่อตัว สุกรขุน พื้นที่คอกหรือโรงเรือนขนาด 1.5 ตารางเมตรต่อตัวสัตว์ปีกเลี้ยงปล่อย (เป็ดและไก่) 4 ตารางเมตรต่อตัว

แม้ปีนี้จะยังเตรียมการไม่ทัน แต่ก็ยังได้ส่วนลดภาษีสูงถึง 90% ส่วนใครที่ต้องการจะแปลงสภาพที่ดินที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์ให้เป็นที่ดินเกษตรกรรม เพื่อลดการจ่ายภาษีในปี 2564 ก็ยังมีเวลาอีก 5-6 เดือนครับ

ภาษีที่ดิน กับการใช้ประโยชน์เพื่ออยู่อาศัยและเกษตรกรรม