ย้อนประวัติศาสตร์ราคาอสังหาหลังวิกฤต

วันที่ 03 เม.ย. 2563 เวลา 10:10 น.
ย้อนประวัติศาสตร์ราคาอสังหาหลังวิกฤต
คอลัมน์ Property Digest

แม้ว่าในปีนี้ราคาอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมของไทยปรับลดลงไปแล้วประมาณ 7 – 15% จากราคาที่เปิดขายในช่วงแรก

แต่การปรับลดลงในระดับนี้ก็ถือว่าไม่ได้เกินจากที่เราเคยได้ประมาณการไว้ว่าภาวะเศรษฐกิจชะลอในช่วง 2-3 ปีนี้จะทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ลดลงไปบ้าง

แต่อย่างไรก็ตามแม้ตัวเลขดังกล่าวจะเป็นตัวเลขที่ออกมาก่อนที่ทั่วโลกจะได้รับผลกระทบจากการระบาดของโควิด–19 แต่ทางพลัส พร็อพเพอร์ตี้ ประเมินแล้วว่าผลกระทบที่เกิดขึ้นในครั้งนี้จะมีพอสมควร แต่ก็ไม่ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ลดลงแบบหวือหวาดังเช่นเมื่อครั้งประสบวิกฤตปี 2540

ซึ่งสาเหตุที่ประเมินว่าจะไม่เกิดความเสียหายรุนแรงถึงจุดนั้นเนื่องจากช่วง 1-2ปีที่ผ่านมาภาคอสังหาริมทรัพย์ของไทยก็ได้มีความระมัดระวังและปรับตัวมาอย่างต่อเนื่อง

โดยจะเห็นว่าช่วงนี้การเปิดโครงการใหม่มีให้เห็นน้อยมากเมื่อเทียบกับช่วง 3-4 ปีก่อนหน้า และเมื่อเทียบกับช่วงวิกฤตปี 40 บรรยากาศในปัจจุบันยิ่งแตกต่างกันมากเพราะช่วงนั้นราคาอสังหาริมทรัพย์ถูกปั่นให้สูงเกินความเป็นจริง มีการซื้อขายใบจองเปลี่ยนมือและบวกกำไรไปหลายรอบกว่าที่จะมาถึงมือผู้ที่ต้องการโอนที่แท้จริง

ในขณะที่ยุคปัจจุบันการกำกับดูแลก็เข้มงวดมากขึ้น จึงไม่เอื้อให้บรรยากาศการเก็งกำไรกลับมาคึกคักได้ประกอบกับสภาพเศรษฐกิจที่ซบเซาต่อเนื่องมาจากปีก่อนหน้าจึงทำให้ลดความร้อนแรงของการเก็งกำไรไปในตัว

นอกจากนี้ลักษณะของการชะลอตัวของเศรษฐกิจในปีนี้ค่อนข้างมีสาเหตุที่แตกต่างจากปี 2540 ซึ่งในปี 2540 ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ระดมทุนผ่านสถาบันการเงิน และเมื่อเกิดวิกฤตสถาบันการเงินจึงยกเลิกสินเชื่อ

ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์จึงจำเป็นต้องลดราคาการขายเพราะถูกบีบโดยสถาบันการเงิน แต่ปัจจุบันผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้ถูกกดดันจากปัจจัยดังกล่าว การลดราคาอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันจึงเป็นการปรับลดเพื่อกระตุ้นการซื้อ เนื่องจากบรรยากาศการซื้อขายไม่คึกคัก

อย่างไรก็ตามในภาวะที่เศรษฐกิจชะลอเช่นนี้ภาคอสังหาฯเองก็มีการปรับตัวตลอดเวลา เช่นการทำโครงการในราคาที่ผู้ซื้อเอื้อมถึงได้มากขึ้น ซึ่งหากผู้ที่มีความพร้อมและวางแผนที่จะซื้อที่อยู่อาศัยอยู่แล้วก็ถือว่าช่วงนี้เป็นจังหวะที่ดีที่จะเข้าถึงที่อยู่อาศัยในต้นทุนที่ต่ำกว่าปกติในสเป็คที่น่าสนใจและคุ้มค่ามากขึ้น รวมถึงผู้ซื้อยังมีอำนาจต่อรองมากขึ้น

ซึ่งโอกาสที่อสังหาริมทรัพย์จะปรับลดลงมาเช่นนี้ก็ไม่ได้เกิดขึ้นบ่อยนักเพราะแม้ราคาอสังหาจะปรับลดลงไปมากแค่ไหน อย่างเช่นเมื่อปี 2540 แต่พอถึงปี 2543 ราคาก็เริ่มปรับตัวขึ้นมาและเข้าสู่วัฏจักรของกลไกราคาตามปกติ ซึ่งตามธรรมชาติของอสังหาริมทรัพย์นั้นถือเป็นทรัพยากรที่มีอยู่อย่าง จำกัด

โดยเฉพาะที่ดิน ราคาในภาพรวมจึงปรับตัวขึ้นเสมอ แม้ว่าระหว่างทางจะมีการปรับลดลงบ้างตามภาวะเศรษฐกิจ ซึ่งหากใครหาจังหวะซื้อที่เหมาะสมและเลือกซื้อโครงการที่มีคุณภาพก็จะทำให้ได้ของดีในราคาถูกลงนั่นเอง