กู้บ้านผ่านฉลุย ฝ่ากฎเหล็ก LTV

  • วันที่ 24 ต.ค. 2562 เวลา 16:14 น.

กู้บ้านผ่านฉลุย ฝ่ากฎเหล็ก LTV

โดย ดวงใจ จิตต์มงคล

หลังจากธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ออกมาตรการ LTV สินเชื่อที่อยู่อาศัยสัญญาที่สองออกมาดูแล เพื่อป้องกันการซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อการเก็งกำไรมากกว่าซื้อเพื่ออยู่อาศัยตามดีมานด์จริง ที่สร้างความกังวลว่าอาจนำไปสู่วิกฤตฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ ที่จะเกิดขึ้นในอนาคต หรือไม่

"โพสต์ทูเดย์ Exclusive" ได้พูดคุยกับคุณ "สุรัตน์ ลีลาทวีวัฒน์" รองกรรมการผู้จัดการ ธนาคารกสิกรไทย ที่มาอัพเดทสถานการณ์สินเชื่อที่อยู่อาศัยในเวลานี้ ท่ามกลางความผันผวนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ของไทย พร้อมเทคนิคการขอสินเชื่อบ้านจากธนาคาร

สินเชื่อที่อยู่อาศัยในเวลานี้ ยังเติบโตดี

สุรัตน์ กล่าวถึงสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในขณะนี้แบ่งเป็น 2 ตลาด คือ ตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบ และ ตลาดที่อยู่อาศัยแนวสูง กลุ่มคอนโดมิเนียม ซึ่งปัจจุบันการเติบโตของยอดขายอสังหาฯแนวสูง อย่างคอนโดฯ มีการปรับตัวลดลง ขณะที่ระบบสินเชื่อของทั้ง 6 ธนาคารในปีนี้ ยังมีการเติบโตอยู่อยู่ในกรอบประมาณสัก 2-4% จากปัจจัยหลักมาจากการปล่อยสินเชื่อระยะยาว ที่ยังทำให้พอร์ตสินเชื่ออสังหาฯ ของ 6 ธนาคารยังมีอัตราการเติบโต แต่ก็ยอมรับว่าโตในอัตราที่น้อยลง

LTV กระทบตลาดคอนโดฯ ยอดขอสินเชื่อลดลง

สำหรับมาตรการ LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทย เป็นการออกมาช่วยทำให้อสังหาริมทรัพย์ ลดความร้อนแรงลง ด้วยมีขนาดจากการที่มีคนซื้อที่อยู่อาศัย หรือ บ้านเพื่อเก็งกำไรระดับหนึ่ง โดยอธิบายมาตรการ LTV ได้ว่า บ้านหลังแรก ยังกู้เต็มได้ 100% ส่วนหลังที่ 2 กู้ได้ 80 % ยกเว้นบางกรณี เช่น ผ่อนหลังแรกมาแล้ว 3 ปี ดังนั้น หลังที่ 2 จะได้ 90 % หลังที่ 3 ทุกกรณีจะได้ 70%

ขณะที่ มาตรการนี้ จะเป็นสิ่งที่ทำให้ผู้ซื้อบ้านหลังที่ 2 จะต้องมีเงินดาวน์ ซึ่งหากผู้กู้ไม่มีเงินดาวน์จะไม่สามารถกู้ได้เต็มร้อยเปอร์เซนต์ เพราะฉะนั้นมาตรการ LTV เป็นการมาเพื่อจำกัดการซื้อทรัพย์สินเกินความจำเป็น แต่หลังแรกยังได้ 100 % อยู่ขณะที่ตลาดบ้านหลังแรกนั้น พบว่าตัวเลขยังโตอยู่รวมถึงแนวราบด้วยเช่นกัน เพราะการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่จะเป็นตลาดแนวราบที่เป็นบ้านหลังแรกจริงๆ ขณะที่กลุ่มคอนโดฯ มีอัตราลดลงมา ด้วยเป็นที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 ซึ่งสอดคล้องกับมาตราการที่ทางธนาคารแห่งประเทศไทยดังกล่าว ที่ต้องการออกมาดูแลในเรื่องนี้จริงๆ

"ปัจจุบันการเก็งกำไรทำได้ยากขึ้นในช่วงหลายปีที่ผ่านมา หากย้อนกลับไป 5 ปีที่ผ่านมา ผู้ซื้อคอนโดฯเมื่อถึงเวลาก่อนโอนแล้วขาย จะขายได้กำไรเกือบทุกกรณี เพราะคนแห่ซื้อคอนโด 2 หลัง 3 หลังโดยที่หวังว่าก่อนที่จะโอน จะขายได้และมีกำไร อย่างเมื่อก่อนคอนโดฯเปิดโครงการขายหมดภายใน 3 ชั่วโมง แต่วันนี้ไม่เห็นแบบนี้มาหลายปีแล้ว วันนี้ไม่มีคอนโดไหนเปิดปุ๊บแล้วขายหมดปั๊บ มาหลายปีแล้วเพราะเฉพาะนั้นก็เป็นการบ่งบอกถึงข้อจำกัดในการเก็งกำไรอยู่แล้วนะครับ" สุรัตน์ ขยายความ

จากสถานการณ์ดังกล่าว อธิบายได้ว่าโดยปกติแล้วเมื่อโครงการฯเปิดตัวจะมีราคาถูก และคาดหวังว่าเมื่อใกล้ๆ หรือ เมื่อยอดขายถึงช่วง break even ราคาคอนโดจะค่อยๆปรับขึ้น เพราะฉะนั้นอาจจะมีโอกาสตรงนั้น แต่ขณะนี้โอกาสดังกล่าวเริ่มลดลง ทำให้การเก็งกำไรในตลาดลักษณะนี้มีน้อยลง หรือในปัจจุบันจะไปกระจุกตัวอยู่ในบางจุดที่มีศักยภาพ เท่านั้น

ดังนั้นมาตรการ LTV จะเข้ามาช่วยควบคุมให้มีเสถียรภาพทางการเงินมากขึ้น เหมือนกับในวันนี้ บ้านเรามีเรื่องของ Household Debt หนี้สินครัวเรือนที่ยังอยู่ในระดับที่สูงขึ้นเรื่อยๆ ในช่วงปีที่ผ่านมา เพราะฉะนั้น LTV ก็เป็นอีกตัวหนึ่ง ที่เข้ามาจำกัดการสร้างหนี้ให้กับคนซึ่งอาจได้รับความเสี่ยงมากไป หรือ ยังไม่พร้อมที่รับหนี้ก้อนใหญ่ขนาดนั้นขึ้นไปเรื่อยๆ

ภาวะฟองสบู่อสังหาฯ ลูกล่าสุด

สุรัตน์ กล่าวถึงวิกฤตฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ที่หลายฝ่ายกังวลว่าจะเกิดขึ้นหรือไม่์ โดยอธิบายว่าอาจต้องย้อนกลับไปเมื่อราวช่วงปี 2540 ที่เกิดฟองสบู่อสังหาฯ ขึ้นนั้นเกิดจากเศรษฐกิจประเทศไทยมีอัตราการเติบโตดีมากเกือบ 10% ต่อเนื่องมาตลอด 7ปีก่อนหน้า มีเม็ดเงินไหลเข้ามาประเทศจำนวนมาก ตลาดหุ้น ราคาที่ดินขยับขึ้นตลอดเวลา การซื้อขายทรัพย์อสังหาฯ มีกำไรเกิดขึ้นในภาวะดังกล่าวตลอดเวลา

"ในช่วงนั้นคิดว่าถึงจุดๆหนึ่งที่เขาเรียกว่าเกินลิมิต ซึ่งตอนนั้นตัวเงินคงเหลือในบัญชีของประเทศ ตัว current account อยู่ในระดับติดลบมานานแล้ว และเริ่มเห็นว่าไม่สามารถกลับมาเป็นบวกได้ และมีการจุดชนวนขึ้น คือ มีแบงค์ล้ม ซึ่งทำให้ความเชื่อมั่นหายไป ต่างชาติดึงเงินคืน ประเทศไทยถูกโจมตีค่าเงินบาท เพราะเห็นว่าค่าเงินบาทฟิกซ์แล้วแข็งเกินไป ดังนั้นเมื่อเงินถูกดึงออกไปแล้ว ทำให้ธนาคารหมดสภาพในการปล่อยสินเชื่อ" สุรัตน์ ขยายความ

โดยก่อนหน้า ที่จะเกิดฟองสบู่ในปี 2540 พบว่าธนาคารปล่อยสินเชื่อเติบโตปีละประมาณ 20% ขณะที่สินเชื่อธนาคารปีนี้เหลือประมาณ 4% จะเห็นได้ว่าการเติบโตของสินเชื่อนั้่นมีความแตกต่างกัน ดังนั้นจะเห็นได้ว่า ภาวะฟองสบู่เกิดจากการบิดเบือนทำให้ราคาอสังหาฯเติบโต และทำให้คิดว่าจะยังโตต่อไปเรื่อยๆ และเมื่อถึงขาลงก็เกิดการช็อกทันที ทำให้ระบบเกิดปัญหาขึ้น

กระทั่งกลายเป็นภาวะฟองสบู่แตกออกมา ทำให้เกิดสภาพเศรษฐกิจถดถอย ซึ่งก่อนที่ประเทศไทยจะปรับค่าเงินบาทจากอัตราแลกเปลี่ยนต่อเหรียญสหรัฐฯอยู่ที่ 25 บาทเป็น 54-56 บาท ในขณะนั้น เกิดจากปัจจัยอีกแบบหนึ่ง ส่วนในขณะนี้ มองว่าปัญหาฟองสบู่เองเกิดจากราคาของสินทรัพย์ที่มันเติบโตขึ้นเรื่อยๆตามที่เห็นภาพกันนั้น ขณะที่ปัจจัยจะเข้ามาจุดชนวน เช่น มีการเก็งกำไรอย่างหนัก จากการที่ตลาดมีความเชื่องช้ามาระยะหนึ่ง

ดังนั้น หากจะเกิดปัญหาฟองสบู่อสังหาฯ อาจมีความเป็นได้เพียงแค่ลูกเล็กแล้วยุบตัวไป แต่จะไม่แตกออกมาและทำให้เกิดสภาพที่จะส่งผลกระทบกับะบบเศรษฐกิจไทย โดยมองว่ามาตรการดังกล่าวของแบงก์ชาติ จะช่วยเข้ามาลดความร้อนแรงของตลาดอสังหาฯ ซึ่งเป็นช่วงจังหวะที่เหมาะสม

ตลาดอสังหาฯ บ้านหลังแรกส่งสัญญาณบวก

สุรัตน์ กล่าวต่อว่าสำหรับผู้ที่จะซื้อบ้านหลังแรก ในช่วงเวลานี้ถือเป็นจังหวะที่ดี จากราคาอสังหาฯที่ถูกลงเทียบกับช่วงที่ผ่านมา รวมถึงตัวดอกเบี้ยในอัตราที่เริ่มทรงตัว จากในช่วงแรกที่กังวลว่าจะมีแนวโน้มจะขยับขึ้นไปเรื่อยๆ นอกจากนี้ยังมีมาตรการรัฐที่ออกมาสนับสนุนเรื่องการลดภาษีบ้านหลังแรก การโอน ซึ่งเป็นปัจจัยที่ทำให้ตลาดอสังหาฯ กลุ่มบ้านหลังแรกเติบโตต่อไปได้ขณะที่การทำตลาดผลิตภัณฑ์สินเชื่อของธนาคารกสิกรไทยในขณะนี้ก็มีการทำแคมเปญ หรือ โปรโมชัน ออกมาอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในช่วงระยะเวลาหลักๆ คือ อัตราดอกเบี้ยใน 3 ปีแรก ที่ค่อนข้างถูก ก็หรืออยู่ที่อัตราร้อยละ 3 ต้น ที่มองว่าที่จะเข้ามาดึงดูดผู้ขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยให้่สามารถเข้าถึงตัวสินเชื่อได้ในราคาที่ไม่ทำให้รู้สึกว่าเป็นภาระของตัวเองมากเกินไป ส่วนแคมเปญต่างๆ มีการพิจารณาทบทวนในแต่ละช่วง เช่นกัน

โดยผลิตภัณฑ์สินเชื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารกสิกรไทย จะพยายามเติบโตไปพร้อมกับภาพรวมของตลาดอสังหาฯ มากกว่าการเร่งให้เกิดการขอสินเชื่อฯที่มากเกินไป ขณะที่ในในครึ่งปีแรกที่ผ่านมา ธนาคารกสิกรไทยถือว่าทำได้ดี โดยมีอัตราการเติบโตกว่า7% ขณะที่ตลาดอสังหาฯ คาดว่าจะมีอัตราการเติบโตประมาณ 4 %

ขณะที่กลยุทธ์สำคัญที่ผลักดันให้สินเชื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารฯ ส่วนหนึ่งมาจากในปีนี้ธนาคารฯมุ่งให้ความสำคัญกับบ้านหลังแรกเป็นหลัก ซึ่งมีความน่ามสนใจ อยู่ที่บ้านหลังแรกมีการเติบโตในตลาดต่างจังหวัด ด้วยลูกค้ากลุ่มกังกล่าวไม่ได้ซื้อบ้านหลังที่ 2 อยู่แล้ว

จากจุดนี้ทำให้ธนาคารฯ เข้าไปดูในตลาดดังกล่าวแล้วนำจุดแข็งที่มีอยู่ในตลาดเอสเอ็มอีมาใช้ ซึ่งทำให้ธนาคารฯสามารถเติบโตได้ค่อนข้างดีในตลาดนี้ ดังนั้นผู้ซื้อบ้านในต่างจังหวัดส่วนใหญ่จะเป็นกลุ่มเอสเอ็มอี ซึ่งธนาคารฯ ได้นำจุดแข็งด้านสินเชื่อเอสเอ็มอีมาวิเคราะห์ความเสี่ยงสำหรับผู้ประกอบการที่ดีอยู่แล้ว จึงทำให้สินเชื่อตลาดเอสเอ็มอีเติบโตค่อนข้างมากในช่วงที่ผ่านมา

ดังนั้นหากลูกค้ากลุ่มนี้มาขอสินเชื่อบ้าน ธนาคารฯก็สามารถนำนโยบายคล้ายๆกันมาปรับใช้ได้ และทำให้สามารถรับลูกค้ากลุ่มนี้ที่เข้ามาได้ค่อนข้างมาก ปัจจุบันธนาคารฯ มีสัดส่วนผู้ขอสินเชื่อบ้านเอสเอ็มอีอยู่ที่ 50% และลูกค้าส่วนบุคคลอยู่ที่ 50% ส่วน

อย่างไรก็ตาม จากภาวะเศรษฐกิจของไทยในปัจจุบัน ภายหลังธนาคารแห่งประเทศไทยปรับประมาณการเติบโตเศรษฐกิจ(จีดีพี) ของประเทศอยู่ที่อัตรา 2.8% ในปี2562 นั้น ซึ่งธนาคาร มองว่าเป็นเรื่องปกติที่อาจส่งผลกระทบที่ทำให้เกิดปัหาหนี้เสีย (NPL) สูงขึ้นได้ เช่นเดียวกับตลาดสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ก็อาจมีสินเชื่อที่เป็น NPL สูงขึ้นเล็กน้อย ซึ่งมองว่ายังอยู่ในระดับที่ยังไม่ได้หดตัวมากนัก โดยในส่วนของ ธนาคารกสิกรไทยจะมองภาพใหญ่พร้อมกำหนดกรอบที่สามารถจัดการได้อยู่ที่อัตราไม่เกิน 4%

ขอสินเชื่อบ้านอย่างไรให้ธนาคารอนุมัติ

สุรัตน์ ปิดท้ายว่าสำหรับผู้ที่กำลังคิดขอสินเชื่อบ้านจากสถาบันการเงินนั้น ก่อนอื่นอาจจะต้องกลับมาดูปัจจัยว่า ทำไมผู้กู้หรือผู้ขอสินเชื่อไม่ได้รับการอนุมัติจากธนาคาร ซึ่งส่วนใหญ่แล้วมักมีหนี้จำนวนมากเกินไป หรือ ผู้ขอสินเชื่อบ้านไม่สามารถประเมินรายได้ของผู้กู้ได้ เช่น ผู้กู้อาจจะเดินบัญชีด้วยเงินสด ไม่ได้เข้าระบบหรือหมุนเวียนในระบบธนาคาร และเมื่อมีการตรวจการเดินบัญชีแล้ว อาจทำให้ประเมินรายได้ยาก ปัจจัยสุดท้าย คือ การที่ผู้ขอสินเชื่อฯ มีปัญหาติดเครดิตบูโร

ดังนั้นคำแนะนำจากผู้ให้สินเชื่อ คือ ควรเดินบัญชีธนาคารอย่างสม่ำเสมอ เพื่อสะท้อนความชัดเจนสถานะทางการเงินของผู้กู้ ซึ่งเป็นจุดสำคัญอย่างยิ่งโดยเฉพาะในตลาดกลุ่มผู้ประกอบการธุรกิจ ที่จำเป็นต้องสร้างสเตทเมนต์ขององตัวเราเองขึ้นมา เพื่อให้ผู้ให้สินเชื่อหรือธนาคารประเมินผู้กู้ได้ง่ายขึ้น

"หากเรามีภาระเครดิตค่อนข้างมากจนเกินไป เช่น เรามีภาระหนี้ที่ต้องผ่อนมากกว่าซัก 60% อันนี้อาจะต้องมองแล้วว่าถ้าเราอยากจะซื้อบ้านนะ อาจจะต้องมีผู้ช่วยค้ำประกัน หรือการช่วยกู้ร่วมก็จะเป็นอีกทางออกหนึ่ง ที่สามารถทำให้เราซื้อบ้านได้ ซึ่งคิดว่าอันนี้เป็นจุดหนึ่งที่ผู้ขอสินเชื่อฯจะต้องเตรียมเอกสารให้พร้อม โดยเฉพาะกลุ่มพนักงานหรือมนุษย์เงินเดือน มองว่าไม่มีปัญหามากนัก ด้วยมีสลิปเงินเดือนมีตัวรับรองเงินเดือนต่างๆ ทำให้การขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยไม่ใช่เรื่องยาก"

ทั้งนี้ หากเป็นผู้ประกอบการธุรกิจ สิ่งสำคัญ คือ การเตรียมสเตทเมนต์ หรือ เตรียมหลักฐานต่างๆ เช่น ใบจดทะเบียนการประกอบการธุรกิจ ฯลฯ เพื่อให้ธนาคารฯร่วมประกอบพิจารณาอนุมัติการขอสินเชื่อ ที่อยู่อาศัย

พร้อมย้ำว่า "จริงๆ แล้ว การขอสินเชื่อบ้านนั้นไม่ใช่เรื่องยากเลย"

ข่าวอื่นๆ

ข่าวอื่นๆ