จุดบอดสัญญามาตรฐานหนุนเก็งกำไร

ประเด็นร้อนช่วง 1-2 สัปดาห์ที่ผ่านมา คงหนีไม่พ้นเรื่อง “ฟองสบู่” อสังหาฯ จากความกังวลของธนาคารแห่งประเทศไทย...

โดย...สุกัญญา สินถิรศักดิ์

ประเด็นร้อนช่วง 1-2 สัปดาห์ที่ผ่านมา คงหนีไม่พ้นเรื่อง “ฟองสบู่” อสังหาฯ จากความกังวลของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ที่มีต่อตลาดดังกล่าว จนถึงการออกมาตรการคุมสินเชื่อรายย่อย เพื่อหวังแก้ปัญหาซัพพลายเกิดใหม่ที่ถูกมองว่ามากเกินไป และป้องกันการเข้ามาของกลุ่มนักเก็งกำไร งานนี้บรรดาผู้ประกอบการต่างออกปากไม่เห็นด้วยยกใหญ่ เพราะล้วนมองว่าเป็นการแก้ปัญหาที่ปลายทาง ควรแก้ปัญหาที่ต้นทางด้วยการคุมสินเชื่อโครงการให้เข้มขึ้น

นอกจากนี้ การเร่งแก้ไขสัญญาจะซื้อจะขายที่ออกโดยกระทรวงมหาดไทย หรือที่เรียกว่า “สัญญามาตรฐาน” ให้เหมาะสม ยังเป็นอีกหนึ่งแนวทางที่มีการพูดทุกครั้งเมื่อเอ่ยถึงเรื่องแก้ปัญหาเก็งกำไร เพราะปัจจุบันสัญญามาตรฐานระบุว่า ผู้ซื้อสามารถเปลี่ยนชื่อเจ้าของสัญญาได้โดยไม่ต้องเสียค่าใช้จ่าย จากปกติเจ้าของโครงการส่วนใหญ่จะคิดค่าเปลี่ยนชื่อสัญญา เพื่อสกัดกลุ่มเก็งกำไรขายใบจอง ให้มีต้นทุนในการเปลี่ยนมือ

ในมุมของผู้ประกอบการแล้วต่างเห็นว่าการไม่เก็บค่าเปลี่ยนชื่อสัญญาเท่ากับเป็นการสนับสนุนให้นักเก็งกำไรกล้าเข้ามาในตลาดมากขึ้น เพราะเปลี่ยนมือได้ง่ายดาย

ขณะที่ที่มาที่ไปของการระบุห้ามเก็บค่าเปลี่ยนชื่อสัญญาในสัญญามาตรฐาน เกิดจากการนำข้อมูลทางฝั่งผู้บริโภคที่ร้องเรียนเข้าไปยังหน่วยงานต่างๆ ว่าการเก็บค่าเปลี่ยนชื่อสัญญาถือเป็นการเอาเปรียบมาเป็นส่วนหนึ่งในองค์ประกอบของร่างสัญญามาตรฐาน ซึ่งแน่นอนว่าฝั่งผู้บริโภคคงต้องการให้การซื้อที่อยู่อาศัยมีต้นทุน “แฝง” ต่างๆ ให้น้อยที่สุด

อย่างไรก็ตาม หากมองเรื่องนี้อย่างเป็นกลางแล้ว คงต้องยอมรับว่าผู้ที่ต้องการซื้อบ้านเพื่ออยู่เอง น่าจะมีความจำเป็นในการเปลี่ยนชื่อสัญญาระหว่างที่ยังไม่มีการโอนน้อยกว่าเมื่อเทียบกับฝั่ง “นักเก็งกำไร” ระยะสั้นที่พร้อมต่อคิวซื้อใบจองเพื่อมาโพสต์ขายต่อทางอินเทอร์เน็ต เมื่อขายได้ก็ทำเรื่องเปลี่ยนชื่อเป็นเจ้าของสัญญาคนใหม่ หากไม่มีต้นทุนค่าเปลี่ยนเลยก็คงจูงใจไม่น้อย เพราะ “กำไร” ในการซื้อขายใบจองสูงขึ้น

ตามกฎหมายแล้วผู้ประกอบการทุกราย “ต้องใช้” สัญญามาตรฐานดังกล่าว หากฝ่าฝืนถือว่ามีความผิด แต่ปัจจุบันแทบไม่มีผู้ประกอบการรายใดใช้สัญญามาตรฐานของกระทรวงมหาดไทยเลย เพราะไม่ใช่เรื่องห้ามเก็บค่าเปลี่ยนชื่อสัญญาเพียงอย่างเดียวที่ผู้ประกอบการมองว่าเป็นจุดบอด แต่ยังมีอีกหลายประเด็นที่เป็นเรื่องที่ขัดแย้งต่อความเป็นจริง เช่น โครงการที่เปิดขายจะต้องจัดตั้งนิติบุคคลเป็นที่เรียบร้อยแล้ว ซึ่งในความเป็นจริงของอาคารชุด การจัดตั้งนิติบุคคลจะเกิดขึ้นต่อเมื่ออาคารก่อสร้างแล้วเสร็จ

นั่นหมายถึงหากใช้สัญญามาตรฐานเป็นสัญญาจะซื้อจะขาย จะต้องก่อสร้างอาคารชุดให้แล้วเสร็จก่อนจึงจะขายได้ ขณะที่การซื้อขายคอนโดส่วนใหญ่ขายกระดาษก่อนสร้างเสร็จทั้งนั้น จึงเป็นเหตุผลให้กระทรวงมหาดไทยเร่งปรับปรุงสัญญามาตรฐานใหม่ และเป็นเหตุผลที่ยังไม่มีการเอาผิดผู้ไม่ใช้สัญญามาตรฐาน รวมถึงปัจจุบันรายใหญ่หลายรายยังคงเก็บค่าเปลี่ยนชื่อเจ้าของสัญญาจะซื้อจะขายเช่นเดิม