ตลาดสำนักงานยังไปได้สวย ชี้เป้าย่าน'CBD'ธุรกิจเอกชนต้องการสูง

  • วันที่ 10 ก.ย. 2562 เวลา 11:00 น.

ตลาดสำนักงานยังไปได้สวย ชี้เป้าย่าน'CBD'ธุรกิจเอกชนต้องการสูง

AIRA ระบุตลาดอาคารสำนักงานย่านธุรกิจขาขึ้นตลอด 8 ปี ชี้โอกาสโครงการ Spring Tower รับอนาคตความสะดวกรถไฟฟ้าสายสีส้มจ่อหน้าโครงการ ล่าสุด 'WeWork'โค-เวิร์คกิง สเปซรายใหญ่ระดับโลก มาเช่าพื้นที่ย้ำภาพลักษณ์

นางนลินี งามเศรษฐมาศ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ไอร่า แคปปิตอล จำกัด (มหาชน) หรือ AIRA และประธานกรรมการ บริษัท แอสไพเรชั่น วัน จำกัด ผู้ดำเนินการโครงการ Spring Tower เปิดเผยว่าแนวโน้มตลาดอาคารสำนักงานในภาพรวมยังมีการขยายตัว ตามทิศทางเศรษฐกิจหากเป็นไปตามเป้าหมายจีดีพีที่รัฐบาลวางไว้ โดยตลาดอาคารสำนักงานที่อยู่ในศูนย์กลางธุรกิจ(ซีบีดี) ยังเป็นที่ต้องการของบริษัทเอกชน ด้วยยังสามารถรองรับความต้องการจากนโยบายโครงการพื้นที่พัฒนาพิเศษภาคตะวันออก ( Eastern Economic Corridor : EEC)ได้

ขณะที่ ตลาดอาคารสำนักงานอยู่ในช่วงขาขึ้นมาตลอดระยะเวลา 8 ปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะอย่างยิ่งการที่ Co-Working Spaceรายใหญ่ของโลก 'WeWork' มาเช่าพื้นที่จำนวน 6,500 ตารางเมตร ในโครงการ Spring Tower สะท้อนถึงศักยภาพของโครงการ ด้วยในส่วนด้านหน้าโครงการจะมีจุดขึ้นและลงรถไฟฟ้าสายสีส้ม ในอนาคต

โดย Spring Tower เป็นการร่วมทุนระหว่างบริษัทไอร่า พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ถือหุ้นสัดส่วน 60% บริษัท เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ SENA สัดส่วน 25% และบริษัท แสงฟ้าก่อสร้าง จำกัด สัดส่วน 15% ก่อตั้งบริษัท แอสไพเรชั่น จำกัด ขึ้นด้วยทุนจดทะเบียน 1,000 ล้านบาท ได้รับสิทธิการเช่าและพัฒนาที่ดินแปลงหมายเลข 1 ของสำนักงานทรัพย์สินพระมหากษัตริย์ บริเวณสี่แยกราชเทวี เป็นระยะเวลา 30ปี และเพิ่มได้อีก 30ปี พัฒนาเป็นอาคารสำนักงานให้เช่าภายใต้แบรนด์ Spring Tower มูลค่าโครงการลงทุน 2,500 ล้านบาท

ปัจจุบันมียอดขายพื้นที่ไปแล้ว 40% โดยเป็นผู้เช่าจากบริษัทข้ามชาติในหลากหลายธุรกิจทั้งหมด และคาดว่าภายในสิ้นปีจะมียอดขายพื้นที่กว่า 50% และมั่นใจว่าภายในปี 2563 จะมียอดขายได้100% คาดว่าอัตราผลตอบแทนจากการลงทุน (Yield) อยู่ที่ประมาณ 9-10% ขณะที่ในอุตสาหกรรมอาคารสำนักงานจะมีอัตราผลตอบแทนจากการลงทุนประมาณ 7-8%

โดยในอนาคต 2-3 ปีนี้ บริษัทฯยังมีแผนที่จะพัฒนาโครงการอาคารสำนักงาน ในย่านซีบีดี แนวรถไฟฟ้าสายสีเขียว อีกอย่างน้อย 2 อาคาร มูลค่าการลงทุนโครงการละประมาณ 3,000 ล้านบาท พื้นที่ประมาณ 3 ไร่ ซึ่งจะเป็นที่ดินเช่าระยะยาว 30 ปี จากเจ้าของที่ดินซึ่งเป็นภาคเอกชน ขณะนี้อยู่ในระหว่างการเจรจา จึงยังไม่สามารถเปิดเผยรายละเอียดได้

สำหรับการพัฒนาทั้ง 2 โครงการในอนาคตนั้น บริษัทฯพร้อมที่จะเปิดรับพันธมิตรที่เป็นผู้ประกอบการและนักธุรกิจมืออาชีพที่มีความเชี่ยวชาญ ในการที่จะร่วมทุน โดยแต่ละโครงการที่จะพัฒนาจะเป็นการตั้งบริษัทร่วมทุนขึ้นมาบริหาร ซึ่งขณะนี้มีกลุ่มทุนจากญี่ปุ่น เกาหลี และอังกฤษ ให้ความสนใจที่จะร่วมทุนใน 2 โครงการใหม่เช่นกัน

และในปี 2564 บริษัทฯมีแผนที่จะนำอาคารสำนักงานทั้ง 3 อาคาร เข้ากองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT)คาดว่ามูลค่าจะอยู่ที่ประมาณ 10,000 ล้านบาท (อาจจะรวมมูลค่าผลตอบแทนด้วย)

"โครงการใหม่ที่จะเกิดขึ้น ต้องพิจารณาเงินลงทุน และผลตอบแทน ก่อนจะหาพันธมิตร ซึ่งมีความเป็นไปได้ทั้งพันธมิตรรายเดิม หรือรายใหม่จากต่างประเทศด้วยบริษัทเป็นฟันด์ แมเนเจอร์ ไม่ใช่ดีเวลลอปเมนต์ แต่การพัฒนาโครงการจะต้องมีผู้ประกอบการที่มีโนว์ฮาวมาร่วมลงทุนด้วย" นางนลินี กล่าว

ด้านนางสุพินท์ มีชูชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์ (ประเทศไทย) จำกัด หรือ JLL กล่าวถึงภาพรวมตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯว่า ยังคงเป็นตลาดอสังหาริมทรัพย์ดาวรุ่ง โดยค่าเช่าปรับตัวสูงขึ้นต่อเนื่องติดต่อกันมาเป็นปีที่ 8 โดยเฉพาะอาคารสำนักงานเกรดเอในย่านศูนย์กลางธุรกิจ หรือ CBD ตั้งแต่ปี 2555 เป็นต้นมา มีค่าเช่าปรับตัวสูงขึ้นเกือบ 70% หรือเฉลี่ยปีละกว่า 8%

ปัจจุบันมีค่าเช่าเฉลี่ยที่ประมาณ 950 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งเป็นค่าเช่าเฉลี่ยทั้งสำหรับอาคารใหม่และอาคารเก่า ทั้งนี้ ในความเป็นจริง อาคารเกรดเอที่สร้างเสร็จใหม่ๆ ใน CBD ส่วนใหญ่มีค่าเช่าทะลุ 1,000 บาทต่อตารางเมตรไปหมดแล้ว ส่วนในอีก 12 เดือนข้างหน้าเชื่อว่า ค่าเช่าจะปรับเพิ่มขึ้นอีกประมาณ 5-7%

ค่าเช่าที่ปรับตัวสูงขึ้นมาก เป็นผลมาจากการที่มีซัพพลายใหม่เข้ามาในตลาดค่อนข้างน้อยในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ในขณะที่ความต้องการใช้พื้นที่มีอยู่สูง โดยจะเห็นได้จากการที่อาคารสำนักงานเกรดเอที่มีอยู่ใน CBD ปัจจุบัน มีพื้นที่ว่างเหลือเช่าเฉลี่ยเพียง 5.7% ดังนั้น บริษัทที่ต้องการขยายพื้นที่ในอาคารเกรดเอ จึงต้องจองพื้นที่ล่วงหน้าในโครงการที่กำลังจะสร้างเสร็จ สถานการณ์นี้ มีแนวโน้มจะดำเนินต่อไปอย่างน้อยจนถึงปี 2564 ซึ่งเริ่มจะมีอาคารสำนักงานใหม่ทยอยสร้างเสร็จมากขึ้น

ระหว่างปี 2564-2567 ทั่วกรุงเทพฯ จะมีอาคารสำนักงานสร้างเสร็จเพิ่มรวม 1.3 ล้านตารางเมตร (เฉลี่ยประมาณ 340,000 ตารางเมตรต่อปี) ในจำนวนนี้เป็นอาคารสำนักงานเกรดเอ 1.1 ล้านตารางเมตร (เฉลี่ยประมาณ 279,000 ตารางเมตรต่อปี) แต่หากพิจารณาเฉพาะย่าน CBD ในช่วงเดียวกัน จะมีอาคารสำนักงานเกรดเอสร้างเสร็จเพิ่ม 728,000 ตารางเมตร (เฉลี่ยราว 182,000 ตารางเมตรต่อปี)

ทั้งนี้ จากการที่ Spring Towerจะสร้างเสร็จในปี 2562 นี้ เป็นจังหวะที่เหมาะ เพราะเป็นช่วงที่ตลาดอาคารสำนักงานมีซัพพลายไม่เพียงพอกับความต้องการของผู้เช่า ดังนั้น เชื่อว่า จะสามารถมีผู้เช่าเต็มอาคารได้อย่างรวดเร็ว นอกจากนี้ โดยทั่วไป บริษัทที่เข้ามาเช่าพื้นที่ จะต้องเซ็นสัญญาเช่าขั้นต่ำ 3 ปี และส่วนใหญ่มักจะต่อสัญญาเช่าต่อไปอีกอย่างน้อย 2 รอบ (6 ปี) เพื่อให้คุ้มกับการเงินที่ลงทุนไปกับการออกแบบตกแต่งออฟฟิศใหม่ ดังนั้น เชื่อว่า อาคารสำนักงานเกรดเอที่จะสร้างเสร็จใหม่ในช่วง 1-2 ปีนี้ รวมทั้ง Spring Tower จะไม่ได้รับผลกระทบใดๆ อย่างน้อยไปอีก 9 ปี

อย่างไรก็ตามแม้โดยภาพรวม จะมีซัพพลายที่จะเพิ่มเข้ามามากในช่วง 3-4 ปีข้างหน้า เชื่อว่า จะไม่ส่งผลกระทบต่อตลาดอาคารสำนักงานเกรดเอใน CBD รุนแรงมากนัก เพราะเป็นทำเลที่มีซัพพลายขาดแคลนในขณะนี้ และมีความต้องการสูงจากผู้เช่าต่อเนื่อง

โดยอาคารที่จะได้รับผลกระทบมากกว่า คาดว่าจะเป็นอาคารที่ด้อยกว่าในเรื่องของคุณภาพและตั้งอยู่ในทำเลที่ไม่มีความสะดวก เพราะผู้เช่าจะมีทางเลือกมากขึ้นในการย้ายไปยังอาคารใหม่ที่มีคุณภาพดีกว่า ต่างจากปัจจุบันที่แม้จะต้องการย้ายไปอาคารสำนักงานเกรดเอก็ไม่สามารถทำได้ เพราะอาคารมีพื้นที่เช่าไม่เพียงพอรองรับ

ข่าวอื่นๆ