'บ้านแฝด' เทรนด์อสังหามาแรงในยุค LTV

ธนาคารกรุงไทย วิเคราะห์ตลาดที่อยู่อาศัยเซ็กเมนต์ "บ้านแฝด" เติบโตแรงแซงบ้านเดี่ยวและคอนโดฯ จาก 4 ปัจจัยสนับสนุน ราคา-เงินดาวน์-ทำเลรถไฟฟ้า-ตัวเลือกมากขึ้น

สำนักวิจัย Krungthai Compass ธนาคารกรุงไทย จัดทำบทวิเคราะห์ตลาดที่อยู่อาศัยจากมาตรการควบคุมสินเชื่อบ้าน(LTV)ใหม่มีผลบังคับใช้ ตั้งแต่ เม.ย. 2562 จากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ พบว่ามูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยแนวสูง ระหว่างเดือนเมษายน-พฤษภาคม 2562 ขยายตัวลดลง 27% ขณะที่มูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยแนวราบ ขยายตัวลดลง 4%

โดยในปีนี้ ที่อยู่อาศัยแนวราบมีแนวโน้มยืนระยะได้ดีกว่าแนวสูง จาก 3 ปัจจัยที่ทำให้ตลาดแนวราบและแนวสูงมีขนาดของการหดตัวที่แตกต่างกันดังนี้ 1.สัดส่วนของผู้กู้ตั้งแต่สัญญาที่ 2 ขึ้นไป โดยแนวราบมีสัดส่วนของผู้กู้ตั้งแต่สัญญาที่ 2 ขึ้นไปต่ำกว่าแนวสูงจากเกณฑ์ LTV ใหม่ ทำให้ผู้กู้ตั้งแต่สัญญาที่ 2 ขึ้นไปต้องใช้เงินดาวน์มากขึ้น

ปัจจัยที่ 2. สัดส่วนของผู้ซื้อต่างชาติ โดยที่อยู่อาศัยแนวราบมีสัดส่วนผู้ซื้อต่างชาติต่ำกว่าแนวสูง โดยเงินโอนต่างชาติเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยคิดเป็น 27% ของมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์อาคารชุดในไทย ในส่วนของแนวราบ โดยมีขั้นตอนการซื้อที่อยู่อาศัยของชาวต่างชาติ ในส่วนของแนวราบ ดังนี้

1.การลงทุนในไทยไม่ต่ำกว่า 40 ล้านบาท เป็นระยะเวลา 5 ปี 2.ขออนุมัติจากกระทรวงมหาดไทย 3.ค้นหาบ้านที่ถูกใจ 4.วางเงินและทำสัญญาจอง และ 5.โอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งวิธีนี้ ใช้ระยะเวลาอย่างน้่อย 5 ปี กรณีชาวต่างชาติที่มีคู่สมรสเป็นชาวไทยสามารถซื้อบ้านในไทยได้ แต่ต้องเซ็นเอกสารว่าเงินทั้งหมดที่นำมาซื้อเป็นสินส่วนตัวของชาวไทย

สำหรับแนวสูง มีขั้นตอน 1. ค้นหาคอนโดที่ถูกใจ 2. เช็ค Foreigner Quota (49% ของยูนิตรวม) 3.วางเงินและทำสัญญาจอง 4.โอนกรรมสิทธิ์

ขณะที่ปัจจัยที่ 3 คือ กลุ่ม(เซ็กเมนต์) บ้านแฝด จากการเติบโตที่โดดเด่นของ "บ้านแฝด" ช่วยพยุงตลาดแนวราบ โดยคิดเป็นสัดส่วนสูงถึง 30% จากการเติบโตของตลาดบ้านแฝด ในช่วง 3 ปีหลังที่ผ่านมาล่าสุด (2559-2561)

นอกจากนี้ยังพบว่าตลาดบ้านแฝดในรอบ 5เดือนแรกของปี 2562 มีอัตราการเติบโต 9% และตลาดบ้านแฝดยังมีส่วนแบ่ง 8% จากตลาดแนวราบทั้งหมด โดยมี 4 เหตุผลที่ทำให้บ้านแฝดกลายเป็นทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับครอบครัวใหม่ โดย กรุงศรี คอมพาส ได้รวบรวมข้อมูลที่อยู่อาศัยจากพื้นที่ที่มีการพัฒนาที่อยู่อาศัยทั้ง 3 ประเภทอยู่ในทำเลเดียวกัน ดังนี้

บ้านเดี่ยว พิจารณาปัจจัย ห่างจากแนวรถไฟฟ้า (น้อยกว่า 5 กิโลเมตร) พื้นที่ใช้สอยเริ่มต้น 120 ตรม. มีจำนวน 2-3 ห้องนอน เหมาะกับครอบครัวขนาด 2-4 คน และ มีราคาเริ่มต้น 4.2 ล้านบาท

บ้านแฝด พิจารณาปัจจัย ห่างจากแนวรถไฟฟ้า (น้อยกว่า 5 กิโลเมตร) มีพื้นทื่ใช้สอยเริ่มต้น 100 ตร.ม. มีจำนวน 2-3 ห้องนอน เหมาะกับครอบครัวขนาด 2-4 คน และมีราคาเริ่มต้น 2.5 ล้านบาท

ส่วนคอนโดมีเนียม พิจารณาปัจจัย ห่างจากแนวรถไฟฟ้า (มากกว่า 1 กิโลเมตร)มีพื้นที่ใช้สอยเริ่มต้น 50 ตร.ม. จำนวน 2 ห้องนอน เหมาะกับครอบครัวขนาด 2-3 คน มีราคาเริ่มต้น 4.2 ล้านบาท

โดยข้อมูลราคา พื้นที่ใช้สอย และทำเลของบ้านเดี่ยว บ้านแฝด และคอนโดมีเนียม เก็บรวบรวมจากโครงการต่างๆใน 4 ทำเล ประกอบด้วย พระราม2-เพชรเกษม บางบัวทอง รามอินทรา-มีนบุรี-หนองจอก และรังสิต-ปทุมธานี

ทั้งนี้มีสาเหตุ มาจาก1. บ้านแฝดถูกกว่าบ้านเดี่ยวแต่ฟัง์ชันแทบไม่ต่างกัน สาเหตุที่2 ใช้เงินดาวน์น้อยกว่าคอนโดมีเนียม ขณะที่การเก็บออมเงินดาวน์สำหรับคอนโดมีเนียมใช้ระยะเวลานานกว่าบ้านแฝดเกิน 3 เท่า หากเปรียบเทียบเงินดาวน์ คอนโดฯ มูลค่า 4.2 ล้านบาท และบ้านแฝดอยู่ที่ 2.5 ล้านบาท

โดยอิงจากข้อมูลครัวเรือน รายได้ระหว่าง 60,000 - 100,000 บาทต่อเดือน มีการเก็บออม 6,000-10,000 บาทต่อเดือน ใช้ระยะเวลาการเก็บออมเงินดาวน์ 42-70 เดือน สำหรับคอนโดฯ ส่วนบ้านแฝดอยู่ที่ 13-21 เดือน

ขณะที่สาเหตุที่ 3 อยู่ไม่ใกล้ไม่ไกลจากรถไฟฟ้า ในราคาที่คุ้มค่า และสาเหตุที่ 4. จากตัวเลือกที่มีมากและคุณภาพที่ดีขึ้น โดยผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ อาทิ LPN, ORI, PSH และ TEAK หันมาจับตลาดบ้านแฝดมากขึ้น โดยคาดว่าในช่วงระหว่างปี 2561-2563 บ้านแฝดมีอัตราเติบโตสูงขึ้น 18% จากปัจจัย คุณภาพที่ดีขึ้นจาก เทคโนโลยีของผู้พัฒนาอสังหาฯ รายใหญ่

หากประเมินพื้นที่ ศักยภาพในการซื้อบ้านแฝด พบว่า ลักษณะของ Supply บ้านแฝดในปัจจุบัน ในกลุ่มบ้านแฝดราคา 3-5 ล้านบาท มียูนิตพร้อมขายมากที่สุด ซึ่งโดยส่วนใหญ่จะอยู่รอบนอก BMR โดยมีกรอบแนวติดในการประเมินพื้นที่ศักยภาพ ดังนี้ ใกล้สถานที่สำคัญ เช่น ห้างสรรพสินค้า ออฟฟิศสำนักงาน โรงพยาบาล สถานศึกษา

ด้านความสะดวกการเดินทาง เช่น BTS MRT รถตู้ รถประจำทาง และ ใกล้ทางด่วน และปัจจัยสำคัญทำเลที่มีราคาขายไม่ตก