เซ็นจูรี่ 21 ชี้อสังหาฯครึ่งปีหลังยังชะลอตัว แนะรัฐบาลใหม่ปรับสูตรมาตรการกระตุ้น

ประเมินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ครึ่งปีหลังยังชะลอตัวต่อเนื่อง หลังจากครึ่งปีแรกตลาดหดตัวไม่ต่ำกว่า 30% จากพิษเศรษฐกิจชะลอตัว แนะรัฐบาลใหม่ปรับสูตรกระตุ้นธุรกิจอสังหาฯใหม่ให้สอดรับกับตลาด พร้อมปลุกตลาดเช่าที่ดินและสนับสนุนการเช่าคอนโดฯอย่างมีระบบ รวมทั้งการเพิ่มเพดานการซื้อคอนโดของต่างชาติดึงดีมานด์ต่างประเทศช่วยระบายสต๊อก ฟันธงราคาที่ดินเริ่มชะลอตัวลง ส่วนราคาประเมินใหม่ไม่มีผลต่อราคาซื้อขาย

นายกิติศักดิ์ จำปาทิพย์พงศ์ ประธานและผู้ก่อตั้ง บริษัท เซ็นจูรี่ 21 (ประเทศไทย) จำกัด เปิดเผยว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในครึ่งแรกของปี 2562 โดยภาพรวมอยู่ในภาวะชะลอตัวลงมาก เนื่องจากการขยายตัวของเศรษฐกิจโดยรวมไม่เป็นไปตามที่คาดการณ์เอาไว้

โดยหลายหน่วยงานทั้งภาครัฐ และเอกชนได้ปรับประมาณการการขยายตัวของเศรษฐกิจในปีนี้ลดลง ซึ่งเป็นผลจากภาวะเศรษฐกิจโลกที่ได้รับผลกระทบจากสงครามการค้า ประกอบกับเงินบาทที่แข็งค่าขึ้น ทำให้ภาคส่งออก และภาคการท่องเที่ยว ไม่สามารถขยายตัวได้ตามเป้าหมายที่ตั้งไว้

นอกจากนี้ สถานการณ์ด้านการเมืองที่จัดตั้งรัฐบาลใหม่ได้ล่าช้า การบริหารนโยบายต่างๆ เพื่อขับเคลื่อนเศรษฐกิจขาดความต่อเนื่อง โดยเฉพาะการลงทุนภาครัฐที่เป็นหัวใจสำคัญไม่สามารถเบิกจ่ายงบประมาณได้ตามเป้าหมาย ทำให้ภาคเอกชนขาดความเชื่อมั่นในการลงทุน

ขณะที่ผู้บริโภคก็ชะลอการใช้จ่าย โดยเฉพาะการซื้อที่อยู่อาศัยซึ่งเป็นทรัพย์สินที่มีมูลค่าสูง ผนวกกับมาตรการกำกับดูแลสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ของธนาคารแห่งประเทศไทยที่มีผลบังคับใช้ไปเมื่อวันที่ 1 เมษายน 2562 ยิ่งทำให้การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมลดลงมากกว่า 30%

สำหรับในครึ่งปีหลัง คาดว่าสถานการณ์จะยังไม่เปลี่ยนแปลงไปจากครึ่งปีแรกมากนัก ภาวะเศรษฐกิจโดยรวมยังได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจโลก ซึ่งต้องรอดูผลการเจรจาการค้าระหว่างสหรัฐกับจีนจะได้ข้อยุติออกมาในรูปแบบใด รวมถึงการเข้ามาแก้ไขปัญหาเศรษฐกิจไทยในระยะสั้น และระยะยาวของรัฐบาลชุดใหม่ ทั้งเรื่องของการส่งออก การท่องเที่ยว การแก้ปัญหาค่าเงิน และการกระตุ้นการลงทุนและการจับจ่ายภายในประเทศ จะช่วยพยุงเศรษฐกิจเศรษฐกิจได้มากน้อยแค่ไหน

คาดว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในครึ่งปีหลังจะยังคงชะลอตัวต่อเนื่อง ซึ่งเป็นผลมาจากภาวะเศรษฐกิจที่ยังชะลอตัว และมาตรการคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ทำให้การซื้อขายจากกลุ่มนักลงทุนและนักเก็งกำไรหายไป เชื่อว่า รัฐบาลใหม่จะต้องเร่งเข้ามาแก้ปัญหาเศรษฐกิจในระยะสั้นด้วยมาตรการกระตุ้นการใช้จ่าย และการลงทุนภายในประเทศทั้งของภาครัฐและเอกชน เพื่อทดแทนการส่งออกที่คาดว่าจะไม่ขยายตัวหรืออาจจะติดลบ และการท่องเที่ยวที่เติบโตไม่ได้ตามเป้าหมาย

“การที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะฟื้นตัวได้คงต้องดูนโยบายของรัฐบาลใหม่ว่าจะใช้มาตรการกระตุ้นภาคอสังหาฯมากน้อยแค่ไหน ซึ่งเห็นว่า รัฐบาลควรใช้นโยบายด้านภาษีเข้ามาช่วยผู้ประกอบการและผู้ซื้อบ้าน โดยเข้าไปดูรายละเอียดให้สอดคล้องกับความเป็นจริงของตลาด เนื่องจากที่ผ่านมา การกระตุ้นบ้านหลังแรกราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท โดยการปล่อยสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำนั้นยังไม่เอื้อให้กับผู้ที่ต้องการซื้อบ้านหลังแรก เพราะบ้านราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาทแทบไม่มีอยู่ในตลาดจึงควรต้องมีการปรับปรุง” นายกิติศักดิ์กล่าว

นอกจากนี้ กลไกของการซื้อขายจะเกิดความต่อเนื่องได้ ก็ต่อเมื่ออสังหาฯที่ซื้อไปสามารถปล่อยเช่าได้ ภาครัฐจึงควรมีนโยบายส่งเสริมให้เกิดการปล่อยเช่าที่ดิน โดยการขยายระยะเวลาเช่าจาก 30 ปี เป็น 60 ปี และการส่งเสริมการเช่าคอนโดอย่างถูกต้องและเป็นระบบ โดยไม่กระทบกับธุรกิจโรงแรม อย่างเช่น

ในต่างประเทศที่ให้เจ้าของคอนโดมิเนียมสามารถปล่อยเช่าผ่าน Airbnb แต่จะมีระบบไลเซนส์เข้ามาควบคุม และกำหนดระยะเวลาที่สามารถปล่อยเช่าได้ไม่เกินกี่วันภายใน 1 ปี อย่างเช่น รวมถึงขยายเพดานการถือครองกรรมสิทธิ์ในคอนโดมิเนียมจาก 49% เป็น 60-70% เพื่อปลดล็อคให้กำลังซื้อต่างชาติที่มีศักยภาพได้เข้ามาช่วยดูดซับอุปทานส่วนเกินที่มีอยู่ในตลาดออกไป

ทั้งนี้ การขยายเวลาเช่าและเพิ่มเพดานการถือกรรมสิทธ์ในห้องชุดนั้น ในหลายๆ ประเทศก็มีการทำกัน ซึ่งโดยข้อเท็จจริงแล้วชาวต่างชาติไม่สามารถเข้ามายึดครองที่ดินของไทยได้ จึงไม่ควรกังวลในเรื่องดังกล่าวจนเกินไป

นายกิติศักดิ์ กล่าวอีกว่า สำหรับทิศทางของราคาที่ดินใน 1-2 ปีจากนี้ คาดว่า ราคาจะชะลอตัวลง โดยจะไม่ปรับขึ้นอย่างรวดเร็วเหมือนในช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมา เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวกำลังซื้อในตลาดลดลง ทำให้เจ้าของที่ดินจึงไม่สามารถปรับราคาขายขึ้นไปได้เหมือนที่ผ่านมา ประกอบกับ พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่จะประกาศใช้ในวันที่ 1 มกราคม 2563 จะทำให้มีการขายที่ดินออกมาต่อเนื่อง โดยเฉพาะที่ดินที่อยู่บริเวณรอบๆ เมืองที่ยังไม่ได้ใช้ประโยชน์ซึ่งจะถูกเก็บภาษีในอัตราที่สูง

สำหรับการปรับราคาประเมินที่ดินใหม่ของกรมธนารักษ์ที่จะประกาศใช้ในวันที่ 1 มกราคม 2563 นี้เช่นกัน ราคาโดยรวมทั่วประเทศปรับเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 11% ส่วนที่ดินในเขตเมืองชั้นใน ได้แก่ ถนนสีลม สาทร เพลินจิต วิทยุ พระรามที่ 1 พระรามที่ 4 มีราคาปรับขึ้นมากตั้งแต่ 6-100% แต่ทั้งนี้ราคาประเมินที่ดินในเขตเมืองชั้นในก็ยังห่างจากราคาซื้อขายในตลาดอยู่อีกมากถึง 50-100%

ทั้งนี้ การปรับราคาประเมินใหม่จะส่งผลกระทบต่อภาระภาษีในการซื้อขายและการถือครองที่ดินในอนาคต โดยจะไม่ส่งผลต่อราคาที่ดินในปัจจุบัน อย่างไรก็ตาม ความต้องการที่ดินในเขตเมืองชั้นในสำหรับการพัฒนาคอนโดมิเนียม โรงแรม หรืออาคารสำนักงานยังคงมีอยู่ต่อเนื่อง เจ้าของที่ดินจะยังขายได้ในราคาที่ดี แต่จะไม่สามารถปรับราคาให้สูงขึ้นตามที่ต้องการได้เหมือนในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา