จับตาตลาดออฟฟิศ หลังปี’64 เสี่ยงล้น

เรื่อง โชคชัย สีนิลแท้

ณ สิ้นปี 2561 อุปทานรวมตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ อยู่ที่กว่า 8.7 ล้านตารางเมตร (ตร.ม.) โดยแต่ละปีจะมีการเปิดพื้นที่อาคารสำนักงานใหม่เกิน 1.8 แสน ตร.ม. ซึ่งปัจจุบันพบว่าในพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจหรือซีบีดีในกรุงเทพฯ เกิดภาวะขาดแคลนพื้นที่อาคารสำนักงานเกรดเอ ซึ่งต่างชาติต้องการค่อนข้างมาก แต่พื้นที่อาคารสำนักงาน ที่ีมีอยู่ไม่สามารถรองรับบริษัทข้ามชาติที่จะเข้ามาได้ จึงทำให้เกิดการชะลอตัวของอุปทานที่เข้ามา จึงต้องกระจายตัวออกไปสู่พื้นที่รอบนอก

ภัทรชัย ทวีวงศ์ รองผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย กล่าวว่า ในปี 2562 จะมีอุปทานสำนักงานใหม่เข้ามาอีกราว 2.12 แสน ตร.ม. ปี 2563 อีก 2.76 แสน ภัทรชัย ทวีวงศ์ รองผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย ปี 2564 ค่อนข้างกระโดดอยู่ที่ 4.35 แสน ตร.ม. ปี 2565 อยู่ที่ 2.81 แสน ตร.ม. และปี 2566 จะออกมาสู่ตลาดอีก 4 แสน ตร.ม.

สำหรับในปี 2562-2563 เป็นช่วงที่ตลาดอาคารสำนักงานยังเติบโตได้ เพราะก่อนหน้านี้เกิดภาวะขาดแคลน แต่หลังจากปี 2564 เป็นต้นไป อุปทานใหม่ที่จะเข้ามากว่า 1 ล้าน ตร.ม. ทำให้เกิดความกังวลว่าอุปสงค์เฉลี่ยที่เข้ามา 1.8-2 แสน ตร.ม./ปี จะดูดซับไหว
หรือไม่กับอุปทานที่เข้ามาสู่ตลาดในปริมาณมาก ซึ่งอุปทานส่วนใหญ่อยู่ในพื้นที่ซีบีดีของกรุงเทพฯ กว่า 1 ล้าน ตร.ม. รองลงมาเป็นพื้นที่ทางตอนเหนือประมาณ 3.7 แสน ตร.ม. รองลงมาเป็นพื้นที่ตะวันออกประมาณ 2.7 หมื่น ตร.ม.

ขณะเดียวกัน จะพบว่าบรรดาผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์เข้ามาพัฒนาอาคารสำนักงานมากขึ้น ไม่ว่าจะเป็นบริษัท เอ็มคิวดีซี, แผ่นดินทองฯ,เสนาฯ, ออริจิ้นฯ เนื่องจากคอนโดมิเนียมเกิดการชะลอตัวจึงทำให้ตลาดอาคารสำนักงานให้อัตราผลตอบแทนการลงทุนหรือยิลด์ที่น่าสนใจอยู่ที่ 5-7% ซึ่งสูงกว่าตลาดที่อยู่อาศัยในปัจจุบัน โดยการเปิดตัวโครงการอาคารสำนักงานจะเปิดให้จองเช่าล่วงหน้าเข้ามาก่อน จึงทำให้บางโครงการมีอัตราการเช่า 100% และมีการปรับราคาค่าเช่าขึ้นทุกระยะตามช่วงเวลาการก่อสร้าง ยิ่งปริมาณการเช่าสูงราคาค่าเช่าก็จะขยับขึ้นไปเรื่อยๆ

ขณะที่ไตรมาสแรกปีนี้ราคาต่อตารางเมตรของอาคารสำนักงานบางโครงการในพื้นที่ถนนวิทยุมีการปรับขึ้นถึง 17.8% เป็นการปรับขึ้นราคาค่าเช่าของอาคาร 208 ไวร์เลส ที่ปรับขึ้นในช่วงไตรมาสเดียว ถ้าเป็นลูกค้าเดิมจะมีการปรับราคาขึ้น 3-5% เฉลี่ยต่อปีจะปรับราคาขึ้นประมาณ 5% นอกจากนี้บางอาคารมีการปรับราคาขึ้น 12% พื้นที่ค่อนข้างเต็มแล้ว เนื่องจากพื้นที่มีค่อนข้างจำกัดและต้องการพื้นที่เช่าขนาด 3,000 ตร.ม. จึงทำให้เจ้าของอาคารปรับอัตราพื้นที่เช่าค่อนข้างสูงตามความต้องการของผู้เช่า

สำหรับอัตราค่าเช่าเฉลี่ยพื้นที่สำนักงานเกรดเอและเกรดบีสูงถึง 95% เท่ากัน ในพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจ บริเวณถนนพหลโยธิน อัตราการเช่าสูงถึง 98% ในสัดส่วนเท่ากัน บริเวณรัชดาภิเษก การปรับขึ้นของเกรดเออยู่ที่ 92% เกรดบีอยู่ที่ 88%

“ความต้องการตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ ต่อปีอยู่ที่ 1.8-2.2 แสน ตร.ม. ตั้งแต่ปี 2556-2563 ความต้องการอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ ยังมีอยู่อย่างต่อเนื่องและใกล้เคียง 1.8-2.2 แสน/ตร.ม.ทุกปี ขณะที่อุปทานใหม่ที่เข้ามาปีละประมาณ 2.1-2.7 แสน ตร.ม.นั้นยังไม่น่ากังวล ยังสามารถดูดซับได้ แต่หลังจากปี 2564 เป็นต้นไป อุปทานใหม่ที่เข้ามาเกิน 1 ล้าน ตร.ม.ยังมีความกังวลว่าจะเกิดภาวะโอเวอร์ซัพพลายในตลาดอาคารสำนักงานหรือไม่ อย่างโครงการร่วมทุนแอลพีเอ็นที่ร่วมทุนกับนายณ์ เอสเตท จะเสร็จชนกับโครงการวัน แบงค็อกจะล้นตลาดหรือไม่ ทำให้ต้องจับตาดูอย่างรอบคอบว่าตลาดจะดูดซับไหวหรือไม่กับอุปทานที่เข้ามามาก” ภัทรชัย กล่าว

ปัจจุบันอัตราการว่างของตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ รวมอยู่ที่ประมาณ 92.7% เหลือพื้นที่ว่าง 7.3% ซึ่งอัตราการว่างต่ำลงเรื่อยๆ ภายในปี 2563-2564 อัตราการว่างจะเหลือเพียง 5% ส่วนอัตราค่าเช่าในพื้นที่ซีบีดี เกรดเออยู่ที่เฉลี่ย 970 บาท/ตร.ม. เกรดบี 780 บาท/ตร.ม. ถนนพหลโยธินเกรดเออยู่ที่ 720 บาท/ตร.ม. เกรดบีอยู่ที่ 630 บาท/ตร.ม. ถนนรัชดาภิเษก เกรดเออยู่ที่ 800 บาท/ตร.ม. เกรดบีอยู่ที่ 620 บาท/ตร.ม. ในบริเวณถนนสาทร สีลม วิทยุ ค่าเช่าเกรดเอสูงสุดจะอยู่ที่ 1,400 บาท/ตร.ม. มีการปรับเพิ่มขึ้น 13.7% ในไตรมาสเดียว

บริเวณสุขุมวิท เพลินจิต ชิดลมเกรดเอราคาอยู่ที่ 850-1,500 บาท/ตร.ม. พื้นที่ว่างน้อยมากสำหรับผู้ต้องการเช่าพื้นที่ขนาดใหญ่ ส่วนบริเวณอโศก รัชดาภิเษก เกรดเออยู่ที่ 700-950 บาท/ตร.ม. มีการปรับราคาค่าเช่าขึ้นมาอีก 100 บาท/ตร.ม. สำหรับอาคารจี ทาวเวอร์

นอกจากนี้ ราคาที่ดินที่สูงขึ้นส่งผลให้ราคาค่าเช่าพื้นที่อาคารสำนักงานปรับขึ้น แต่ส่วนใหญ่จะอยู่บนพื้นที่เช่า ขณะเดียวกันรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายจะส่งผลให้อาคารสำนักงานขยายออกไปสู่พื้นที่ชานเมืองมากขึ้น