เรียลเอสเตทยุคเปลี่ยนผ่าน ชูไฮเทครับคนรุ่นใหม่

เรื่อง รศ.ดร.นิติ รัตนปรีชาเวช

ในยุคปัจจุบันที่เทคโนโลยีมีการเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว ได้ส่งผลอย่างมากต่อการดำเนินธุรกิจในทุกภาคส่วน ที่ไม่เว้นแม้แต่ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ให้ต้องกลับมาคิดใหม่ ทำใหม่กันอีกรอบ เพื่อตอบสนองความต้องการของผู้บริโภคยุคใหม่

ดิสรัปทีฟ เทคโนโลยี หรือแนวคิดเทคโนโลยีเปลี่ยนโลกเป็นแนวคิดที่ได้กล่าวถึงมาหลายสิบปีในแวดวงวิชาการ เพียงแต่ที่ผ่านมายังไม่ค่อยมีใครเห็นภาพชัดเจนนัก ขณะที่ยุคปัจจุบันนี้ที่เทคโนโลยีมีการพัฒนาที่ก้าวกระโดดไปอย่างมาก ส่งผลให้เกิดการเปลี่ยนแปลงอย่างมากต่อหลากหลายธุรกิจ เช่น การปฏิวัติวงการธนาคาร การปฏิวัติวงการสื่อสิ่งพิมพ์ เป็นต้น ดังนั้นธุรกิจอสังหาฯ ก็เช่นกันที่ไม่อาจหลีกเลี่ยงการเผชิญหน้าต่อการเปลี่ยนแปลงดังกล่าว

มุมมองในภาคธุรกิจอสังหาฯไม่ได้โฟกัสถึงเทคโนโลยีใหม่ๆ ในวงการ หากแต่จะมุ่งแสดงให้เห็นถึงรูปแบบการดำเนินธุรกิจที่จะต้องเปลี่ยนแปลงไปจากความก้าวหน้าของเทคโนโลยีที่มีผลต่อพฤติกรรมของผู้บริโภค

อย่างไรก็ดี อาจแบ่งการวิเคราะห์ธุรกิจอสังหาฯ เป็น 2 ส่วน ได้แก่ 1.Commercial Real Estate หรืออสังหาฯ เชิงพาณิชย์ นั้นเป็นภาคที่ได้รับผลกระทบอย่างมากจากกระแสเทคโนโลยีที่เกิดขึ้น ผ่านโลกออนไลน์ เช่น โรงแรม ที่มีรูปแบบคู่แข่งขันทางธุรกิจอย่างแอร์บีเอ็นบีมาเป็นผู้เล่นหน้าใหม่ หรือศูนย์การค้า ที่มีธุรกิจช็อปปิ้งออนไลน์มาตอบโจทย์ คนยุคใหม่ เป็นต้น

ทั้งนี้ ทำให้ผู้พัฒนาอสังหาฯ เชิงพาณิชย์อาจจะมีการเปลี่ยนแปลงรูปแบบแนวคิดในการดำเนินธุรกิจในสองแนวทาง ไม่ว่าจะเป็นในมุมของการแข่งขันด้วยการพัฒนาปรับเปลี่ยนธุรกิจเดิม เพื่อรักษาฐานตลาดเดิม เช่น การปรับปรุงพัฒนาพื้นที่ การปรับเปลี่ยนผู้เช่า การจัดกิจกรรม การสร้างประสบการณ์ใหม่ให้กับลูกค้า เป็นต้น หรือจะเป็นการสร้างธุรกิจใหม่ด้วยการอาศัยเทคโนโลยีต่างๆ ในการสร้างมูลค่าเพิ่มที่แตกต่างจากเดิม เช่น การเปิดธุรกิจค้าปลีกออนไลน์เพิ่มเติมขึ้นมาจากธุรกิจหลัก เพื่อแข่งขันกับธุรกิจใหม่ที่เข้ามาในตลาด เป็นต้น

สำหรับส่วนที่สองคือ Residential Real Estate หรืออสังหาฯ เพื่อการอยู่อาศัย ในส่วนนี้ในภาพรวมยังจัดได้ว่า อาจยังไม่ได้รับผลกระทบทางตรงที่ชัดเจนนัก เนื่องจากยังไม่ปรากฏการเปลี่ยนแปลงเทคโนโลยีในการพัฒนาโครงการที่รุนแรงเหมือนภาคส่วนต่างๆ หากแต่จะเป็นการเปลี่ยนแปลงในการใช้เทคโนโลยีในลักษณะที่มาเกี่ยวข้องกับการดำเนินชีวิตของลูกค้าในด้านต่างๆ เช่น เทคโนโลยีในการสั่งสินค้าออนไลน์ เทคโนโลยีในการสื่อสารกับทีมงานบริหารชุมชน เทคโนโลยีในการรักษาความปลอดภัย หรือการสั่งการทางโทรศัพท์ หรืออาจจะเป็นการใช้เทคโนโลยีโดยฝั่งผู้ประกอบการเพื่อประโยชน์ในการสนับสนุนการดำเนินธุรกิจ เช่น งานการตลาดและการขาย งานก่อสร้าง งานการออกแบบ เป็นต้น

ในมุมมองใหม่ที่นอกเหนือจากเรื่องทำเล คือเทคโนโลยี และความต้องการที่เปลี่ยนไป ไม่อาจปฏิเสธได้เลยว่าหนึ่งในเรื่องที่สำคัญที่สุดในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์คือ เรื่องของทำเลที่ตั้ง หากแต่ในยุคที่เทคโนโลยีมีการเติบโตอย่างมากก็ย่อมส่งผลให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ไม่อาจหลีกเลี่ยงการให้ความสำคัญได้เช่นเดียวกัน ดังนั้นผู้ประกอบการจึงจำเป็นที่จะต้องเข้าใจถึงการเปลี่ยนไปของพฤติกรรมผู้บริโภคเพื่อมุ่งเติมเต็มและตอบสนองความต้องการของลูกค้ากลุ่มใหม่อย่าง เจเนอเรชั่น วาย เจเนอเรชั่นซีที่ชีวิตผูกพันอยู่กับเทคโนโลยีที่กำลังมีสัดส่วนเพิ่มมากขึ้นและกำลังก้าวเข้ามาทดแทนกลุ่มลูกค้าเจเนอเรชั่นเอ็กซ์ และเบบี้บูมเมอร์ส

ขณะเดียวกันการปรับตัวของผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ไทยเริ่มเห็นมากยิ่งขึ้น จากการที่โครงการอสังหาริมทรัพย์ต่างพากันสร้างตำแหน่งทางการตลาดใหม่ของตนเพื่อมุ่งจับกลุ่มตลาดใหม่ที่มีความหลากหลายและซับซ้อนอย่างมากในปัจจุบันที่เต็มไปด้วยกลุ่มที่มีรูปแบบการดำเนินชีวิตที่หลากหลายที่ได้รับอิทธิพลอย่างมากจากการพัฒนาอย่างก้าวกระโดดของเทคโนโลยี และมากกว่าการจัดกลุ่มด้วยอายุหรือเพศเท่านั้น

สำหรับแบบการพัฒนาโครงการจำนวนไม่น้อยไม่ว่าจะเป็นที่อยู่อาศัย โรงแรม อาคารสำนักงาน ฯลฯ จึงได้มีการผสมผสานประโยชน์ใช้สอยพิเศษ เช่น โคเวิร์กกิ้งสเปซ เพิ่มเติมเข้ามาในโครงการ หรือการจัดเตรียมสิ่งอำนวยความสะดวกที่ล้ำสมัย เช่น ระบบสั่งการด้วยเสียง ระบบสั่งการด้วยแอพพลิเคชั่น ระบบการคำนวณพลังงาน ระบบชาร์จรถยนต์ไฟฟ้า ระบบที่จอดรถอัตโนมัติ ระบบซื้อของออนไลน์ เป็นต้น

ทั้งนี้ หัวใจที่สำคัญของการพัฒนาโครงการจึงไม่ได้อยู่ที่การกำหนดให้มีพื้นที่หรือเทคโนโลยีใหม่เท่านั้น หากแต่จะอยู่ที่ความเข้าใจอย่างถ่องแท้ในความต้องการที่แตกต่างของลูกค้าที่จะเป็นตัวกำหนดการสร้างสรรค์เทคโนโลยีหรือพื้นที่ใช้สอยที่เหมาะสมกับกลุ่มลูกค้ามากกว่า ดังนั้นจึงไม่ใช่เรื่องแปลกที่จะได้เห็นพื้นที่ใหม่ๆ ในอนาคตไม่ว่าจะเป็น โคปาร์ตี้สเปซ โคบิซิเนสสเปซ โคลิฟวิ่งสเปซโคอี-สปอร์ตสเปซ หรืออาจจะเป็นระบบพิเศษอื่นๆ ที่แล้วแต่ผู้ประกอบการรายใดจะสร้างสรรค์ออกมาให้เป็นรูปธรรมเพื่อมุ่งตอบสนองความต้องการที่แตกต่าง

จะเห็นได้ว่าเมื่อเทคโนโลยีเปลี่ยนไป วิถีชีวิตก็เปลี่ยนไป ดังนั้นผู้ประกอบการจะต้องเปิดใจให้กว้าง ขยันที่จะเรียนรู้และเข้าใจถึงความแตกต่างและความเฉพาะตัวของแต่ละบุคคลอยู่เสมอเพื่อนำมาปรับรูปแบบการดำเนินธุรกิจให้สอดรับกับตลาดที่เปลี่ยนไป