ธุรกิจพื้นที่เช่าฮอต จ่อขยายรับดีมานด์พุ่ง

เรื่อง อรวรรณ จารุวัฒนะถาวร 

ปัจจุบันพื้นที่อาคารสำนักงานหรือออฟฟิศมีการเปลี่ยนแปลงไปจากเดิม ซึ่งในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมาจะเริ่มเห็นธุรกิจให้เช่าพื้นที่ทำงานร่วมหรือที่โคเวิร์กกิ้งออฟฟิศมากขึ้น และดูจะเป็นเทรนด์ที่กำลังมาแรงเป็นที่นิยมในประเทศไทยสอดคล้องไปกับการขยายตัวในหลายประเทศทั่วโลก

สำหรับปัจจัยที่ทำให้ธุรกิจให้เช่าโคเวิร์กกิ้งออฟฟิศในประเทศไทยมีการขยายตัวและเติบโตอย่างรวดเร็ว ส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากความต้องการของบริษัทสตาร์ทอัพ ซึ่งปัจจุบันที่มีมากกว่า 1 หมื่นราย หรือคิดเป็นมูลค่ากว่า 3 หมื่นล้านบาท ทั้งนี้คาดว่าแนวโน้มความต้องการจะเพิ่มมากขึ้นทั้งจากนโยบายการลงทุนภาครัฐและเอกชน

ธีระวิทย์ ลิ้มทองสกุล กรรมการผู้จัดการบริษัท เน็กซัส เรียลเอสเตท แอ็ดไวเซอรี่ เปิดเผยว่า ธุรกิจให้เช่าโคเวิร์กกิ้งออฟฟิศในปัจจุบันกำลังได้รับความนิยมเป็นอย่างมาก ทั้งนี้ พบว่าในปี 2561 ตลาดกลุ่มนี้มีการเปิดให้บริการเพิ่มมากขึ้นกว่าปี 2560 ถึง 51% หรือมีบนพื้นที่กว่า 1 แสนตารางเมตร (ตร.ม.) หรือ 2.6% ของพื้นที่เช่าอาคารสำนักงานแบบดั้งเดิม

ทั้งนี้ คาดการณ์ว่าในปีนี้จะมีผู้ประกอบการหลายรายที่พร้อมขยายพื้นที่ให้บริการอีกกว่า 3 หมื่น ตร.ม. หรือเพิ่มขึ้นราว 40% โดยปัจจุบันมีบริษัทที่เซ็นสัญญาการเช่าพื้นที่แห่งใหม่แล้วอย่างน้อย 3 ราย บนขนาดพื้นที่ประมาณ 4,000-8,000 ตร.ม.

ด้านราคาค่าเช่านั้น พบว่าอัตราค่าบริการรายเดือนอยู่ที่ประมาณ 1 หมื่นบาท/คน/เดือน ซึ่งปัจจุบันมีโคเวิร์กกิ้ง ออฟฟิศมากถึง 70 แห่งทั่วกรุงเทพฯ จากผู้ประกอบการประมาณ 30 ราย ส่วนใหญ่เป็นผู้ประกอบการชาวต่างชาติ เช่น รีจัส ซึ่งเป็นเจ้าใหญ่ที่ให้บริการในขณะนี้

นอกจากนี้ ยังมีแบรนด์ต่างชาติที่พร้อมจะขยายพื้นที่ให้บริการเพิ่มขึ้นอีกเป็นจำนวนมาก เช่น วีเวิร์ค จัสโค และสเปสเซส เป็นต้น ซึ่งผู้ประกอบการกลุ่มนี้มักจะมองหาพื้นที่เช่าในอาคารสำนักงานเกรดเอ บนทำเลศักยภาพ เดินทางเข้าถึงสะดวก ตามแนวรถไฟฟ้าบนดิน และรถไฟฟ้าใต้ดิน โดยขนาดพื้นที่ที่ต้องการ คือ ประมาณ 2,000-4,000 ตร.ม. หรืออาจมากถึง 8,000 ตร.ม. ในบางอาคาร

ธีระวิทย์ กล่าวว่า อาคารสำนักงานให้เช่าตามแนวรถไฟฟ้าและรถไฟฟ้าใต้ดินได้รับความสนใจจากผู้ประกอบการธุรกิจให้เช่าพื้นที่ทำงานร่วมเป็นอย่างมาก โดยมีการขอเช่าพื้นที่ในอาคารเดียวกว่า 7,000-8,000 ตร.ม.

สำหรับเหตุโคเวิร์กกิ้งออฟฟิศ เป็นที่นิยมมากขึ้นเนื่องจากรูปแบบบริการที่ทันสมัยเข้าใจไลฟ์สไตล์ของพนักงานในยุคมิลเลนเนียลที่ต้องการความคล่องตัว มีบรรยากาศการทำงานที่ผ่อนคลาย ทั้งยังสามารถทำสัญญาเช่าระยะสั้นได้ ซึ่งเหมาะกับบริษัทสตาร์ทอัพที่ต้องการปรับเปลี่ยนขนาดของพื้นที่หรือจำนวนพนักงาน

อีกทั้งยังช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายของผู้เช่าที่เคยเกิดขึ้นจากการเช่าสำนักงานแบบเดิม เช่น ค่าตกแต่งสำนักงาน ค่าเฟอร์นิเจอร์ ค่าบริหารจัดการ ค่าส่วนกลาง ค่าทำความสะอาด เป็นต้น นอกจากนี้โคเวิร์กกิ้งออฟฟิศมักจะมีอยู่หลายสาขาไว้ให้บริการ ดังนั้น สมาชิกจึงมีความสะดวกสบายต่อการเลือกใช้บริการในสาขาที่ตนเองต้องการ จึงกลายเป็นตัวเลือกหนึ่งที่น่าสนใจของผู้เช่า

อย่างไรก็ดี ในอนาคตอันใกล้คาดว่ามีผู้ประกอบการอีกจำนวนไม่น้อยที่ต้องการพัฒนาโครงการในรูปแบบของโคเวิร์กกิ้งออฟฟิศ โดยอาจเป็นในรูปแบบของการร่วมมือกันระหว่างเจ้าของอาคารกับผู้ประกอบการ หรือเจ้าของอาคารที่หันมาเป็นผู้ประกอบการเอง และด้วยการทำโคเวิร์กกิ้งออฟฟิศนั้น ต้องการพื้นที่ขนาดใหญ่ ซึ่งข้อดีคือจะช่วยลดอัตราว่างของพื้นที่ในอาคารให้น้อยลง

นอกจากนี้ ยังสามารถสร้างจุดแข็งและภาพลักษณ์ที่ดีให้กับผู้เช่า รวมไปถึงเป็นการเพิ่มมูลค่าให้กับโครงการอีกด้วย ทั้งนี้มีแนวโน้มว่าอาคารสำนักงานให้เช่าเกรดเอในกรุงเทพฯ จะมีพื้นที่สำหรับรองรับโคเวิร์กกิ้งออฟฟิศประมาณ 10% ในทุกๆ อาคาร

ด้าน มาร์คัส เบอร์เทนชอว์ กรรมการบริหารและหัวหน้าฝ่ายตัวแทนนายหน้า บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย กล่าวว่า ภาพรวมตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ ไตรมาส 4 ปี 2561 และในปีต่อไปนั้นจะเห็นความแตกต่างที่ชัดระหว่างค่าเช่าและอัตราการครอบครองของอาคารสำนักงานในเกรดเอและซี โดยคาดว่าค่าเช่าจะยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

ทั้งนี้ แม้ว่าจะมีอุปทานใหม่เข้ามาในตลาดในสถานการณ์ที่มีอัตราการว่างงานต่ำเช่นนี้ ผู้เช่ามองว่าอาคารสำนักงานยังเป็นเครื่องมือกลยุทธ์ที่ดึงดูดและรักษาบุคลากรที่มีความรู้ความสามารถไว้ บริษัทต่างๆ ให้ความสำคัญกับคุณภาพและทำเลที่ตั้งของพื้นที่สำนักงาน ขณะที่พวกเขาจะต้องจ่ายเพิ่มอีกนิดเพื่อแลกกับสิ่งอำนวยความสะดวกและมาตรฐานการออกแบบที่ช่วยให้มีสุขภาพที่ดีและส่งเสริมสภาพแวดล้อมการทำงานให้ดึงดูดกลุ่มคนหลากหลายช่วงอายุ

สำหรับอุปทานใหม่ที่จะเข้าสู่ตลาดในปีนี้คาดการณ์ว่าจะมีอาคารสำนักงานใหม่รวม 5 แห่ง มีพื้นที่รวมประมาณกว่า 2.08 แสน ตร.ม. ซึ่งอาคาร 3 แห่ง มีพื้นที่รวมทั้งหมด 1.33 แสน ตร.ม. ตั้งอยู่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจ ส่วนอาคารอีก 2 แห่งในพื้นที่นอกย่านศูนย์กลางธุรกิจ

ขณะที่ในปี 2563-2566 จะมีพื้นที่สำนักงานในโครงการอีก 9 แห่งเข้าสู่ตลาด ส่งผลให้มีอุปทานเพิ่มขึ้นรวมกว่า 6 แสน ตร.ม. โดยโครงการทั้งหมดตั้งอยู่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจและเป็นโครงการเกรดเอ

อย่างไรก็ตาม แน่นอนว่าราคาเช่าจะยังคงปรับเพิ่มขึ้นจากความต้องการพื้นที่อาคารสำนักงานเกรดเอที่มีความแข็งแกร่ง แต่ในลักษณะช้าๆ เพราะอุปทานใหม่เข้ามามากซึ่งจะส่งผลดีต่อผู้เช่าให้มีทางเลือกและเพิ่มอำนาจการต่อรองได้มากขึ้น