ส่องโค้งสุดท้าย ก่อนคุมสินเชื่ออสังหา

เรื่อง อรวรรณ จารุวัฒนะถาวร

นับถอยหลังกับการบังคับใช้มาตรการกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (แอลทีวี) ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ที่จะมีผลในเดือน เม.ย. 2562 ซึ่งมาตรการดังกล่าวถูกมองว่าออกมาเพื่อลดความร้อนแรงของตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่มีการหวั่นว่าจะเกิดโอเวอร์ซัพพลายและนำไปสู่การเกิดภาวะฟองสบู่แตก

ขณะที่มาตรการนี้ส่งผลให้มีการเร่งระบายสินค้าในสต๊อกออกอย่างมากเมื่อปลายปี 2561 ที่ผ่านมา สะท้อนด้วยตัวเลขยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยสูงกว่า 1.93 แสนหน่วย และต่อเนื่องมาในปีนี้จากการลุยทำการตลาดของดีเวลอปเปอร์ผ่านแคมเปญหรือโปรโมชั่นเพื่อปิดยอดขายให้ได้มากที่สุด

อย่างไรก็ดี มีการคาดการณ์ว่า หลังจบไตรมาสแรกปี 2562 ไปแล้วทิศทางตลาดที่อยู่อาศัยจะมีความระมัดระวังมากขึ้นทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย ซึ่งก็เริ่มเห็นนักพัฒนาอสังหาฯ ได้ปรับตัวปรับแผนและกลยุทธ์แล้วมาล่วงหน้า ด้านผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยจะต้องสำรองเงินเพิ่มขึ้นที่ราว 11-22 เท่าของรายได้หลังหักค่าใช้จ่าย เมื่อเทียบกับก่อนมาตรการแอลทีวีใช้บังคับที่ต้องสำรองเงินเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยราว 5-11 เท่าของรายได้หลังหักค่าใช้จ่าย

ทั้งนี้ คำนวณจากที่อยู่อาศัยราคา 3.5 ล้านบาท ซึ่งเป็นค่ากลางของระดับราคาที่อยู่อาศัยที่ 2-5 ล้านบาท ซึ่งคิดเป็นสัดส่วน 60% ของการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั้งหมดในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในปี 2561 ทั้งนี้ระดับราคาที่อยู่อาศัยดังกล่าว ผู้ซื้อจะต้องมีรายได้ขั้นต่ำ 5.5 หมื่นบาท/เดือน ซึ่งจะมีรายได้หลังหักค่าใช้จ่ายราว 3.3 หมื่นบาท บนสมมติฐานของค่าใช้จ่ายประจำที่ 40% ต่อเดือน ดังนั้นผู้ที่จะซื้อที่อยู่อาศัยต้องมีความพร้อมและมีการวางแผนทางการเงินระยะยาวที่ดี

วันจักร์ บุรณศิริ ประธานผู้บริหารสายงานการเงินและสนับสนุนธุรกิจ บริษัท แสนสิริ เปิดเผยว่า ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ปีนี้โตแต่ลดลง เศรษฐกิจยังมีความไม่แน่นอน การเมืองต้องมีเสถียรภาพต้องรอนโยบายจากรัฐบาลใหม่ ขณะที่มาตรการคุมสินเชื่อแบงก์ชาติและดอกเบี้ยขาขึ้นทำให้ผู้ประกอบการและผู้บริโภคต้องมีความระมัดระวัง

พร้อมกันนี้บริษัทจะให้ความรู้กับลูกค้าเพื่อเตรียมตัวเพราะดอกเบี้ยปรับขึ้นจะทำให้ต้นทุนการพัฒนาโครงการของผู้ประกอบการเพิ่มขึ้น ขณะที่ความสามารถและกำลังซื้อของผู้บริโภคจะลดลง โดยบริษัทได้มีการปรับเซ็กเมนต์โปรดักต์เพื่อกระจายความเสี่ยง พร้อมกันนี้จะเร่งขายสินค้าในสต๊อกราว 6,500 ล้านบาทให้ได้มากที่สุด อย่างไรก็ดีเห็นว่าภาพรวมกลุ่มสินค้าระดับกลาง-ล่างในบางทำเลยังน่าเป็นห่วง

ขณะที่ ปิยะ ประยงค์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มธุรกิจพฤกษา เรียลเอสเตท แวลู กล่าวว่า เพื่อเป็นการลดผลกระทบมาตรการแอลทีวีและความเสี่ยง ในปีนี้ได้มีการปรับโครงการคอนโดที่มีรอบธุรกิจ 1-2 ปีและเพิ่มสัดส่วนการพัฒนาคอนโดโลว์ไรส์เป็น 40% จากเดิม 20% เพราะรอบหมุนการเงินเร็วขึ้นโดยจองและโอนจบใน 1-2 ปี ซึ่งเป็นการดีและปลอดภัยสำหรับการดำเนินธุรกิจในช่วงภาวะเศรษฐกิจขณะนี้

อีกทั้งยังได้ร่วมกับสถาบันการเงินให้ลูกค้าใช้สินเชื่อส่วนบุคคลและยืดระยะผ่อนดาวน์มากขึ้นเพื่อช่วยเหลือผู้ซื้อ แต่ทั้งนี้ก็ขึ้นอยู่ความสามารถและรายได้ของผู้ซื้อด้วย โดยทั่วไปจะดาวน์อยู่ที่ 10-15% แล้วแต่โครงการ

ด้าน ธนากร ธนวริทธิ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออลล์ อินสไปร์ดีเวลลอปเม้นท์ กล่าวว่า ตลาดอสังหาฯ ต้องมองยาวๆ และเชื่อว่ายังมีการเติบโตต่อเนื่องจากความต้องการของผู้บริโภค ปีนี้ภาพรวมอสังหาฯ อาจทรงตัว โดยในช่วงไตรมาสแรกของปีตลาดจะมุ่งการขายสำหรับที่อยู่อาศัยพร้อมอยู่และพร้อมโอนก่อนจะมีการปรับเงินดาวน์ตามมาตรการแอลทีวีซึ่งมีผลโดยตรงกับสินค้าใหม่

อย่างไรก็ตาม การที่ดีเวลอปเปอร์หันมาทำตลาดแนวราบมากขึ้น โดยเฉพาะตลาดแนวราบที่เป็นบ้านสร้างเสร็จพร้อมขายพร้อมโอนจะช่วยลดความเสี่ยงธุรกิจเนื่องจากผู้ซื้อต้องมีความพร้อมอีกทั้งส่วนใหญ่เป็นการซื้อเป็นบ้านหลังแรกจึงไม่ได้รับผลกระทบจากมาตรการแอลทีวีของแบงก์นัก

ในส่วนของศูนย์วิจัยกสิกรไทย เผยผลสำรวจพฤติกรรมการซื้อที่อยู่อาศัยของคนกรุงเทพฯ และปริมณฑล พบว่า มาตรการแอลทีวีเป็นปัจจัยท้าทายเฉพาะในปี 2562 ที่อาจส่งผลต่อการตัดสินใจเลือกซื้อที่อยู่อาศัยในช่วง 1-2 ปีนี้ราว 18-22% (ค่ากลางที่ 20%) ขณะที่สัดส่วน 56% ไม่ทราบถึงมาตรการดังกล่าวซึ่งอาจเป็นอุปสรรคหากมีการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะผู้ที่ไม่สามารถสำรองเงินได้เพียงพอในทันทีกรณีที่วงเงินสินเชื่อน้อยลง

นอกจากนี้ ยังคาดการณ์ว่า การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลนี้อาจอยู่ที่ 1.69-1.77 แสนหน่วย หรือหดตัวราว 8.5-12.5% ส่วนหนึ่งเป็นผลจากจำนวนที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จเข้าสู่ตลาดจำนวนมากในปี 2561 ขณะที่ผู้ประกอบการเร่งทำตลาดเพื่อระบายที่อยู่อาศัยค้างขายในมือ ฉะนั้นมาตรการแอลทีวีถือว่ามีผลต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยนับจากนี้