คอนโดมือสองคึก กลางกรุงดีมานด์พุ่ง

ปฏิเสธไม่ได้ว่าราคาที่ดินที่มีการปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยปรับขึ้นตาม โดยเฉพาะอย่างยิ่งในใจกลางกรุงเทพมหานครและศูนย์กลางธุรกิจ (ซีบีดี) ซึ่งนอกจากราคาที่ดินแพงแล้วยังหาพื้นที่ในการพัฒนายากขึ้นด้วย

ทั้งนี้ แนวโน้มราคาคอนโดมิเนียมใหม่ๆ ในย่านใจกลางกรุงเทพฯ ยังคงปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ผู้ซื้อจำนวนมากจึงหันมาให้ความสนใจคอนโดมือสองแทนการซื้อคอนโดใหม่ เนื่องจากราคาถูกกว่าโครงการที่เปิดตัวใหม่ ขณะที่ผู้ซื้อสามารถเลือกทำเลและได้ห้องที่มีขนาดใหญ่กว่าในราคาที่เอื้อมถึง

พรพิมล พึ่งเขื่อนขันธ์ ผู้อำนวยการ แผนกซื้อขายที่พักอาศัยรายย่อย ซีบีอาร์อี ประเทศไทย เปิดเผยว่า ความต้องการคอนโดมือสองมีเพิ่มมากขึ้นตั้งแต่ช่วงไตรมาส 4 ปี 2561 โดยตลาดคอนโดที่ขายต่อก่อนการก่อสร้างแล้วเสร็จเป็นตลาดที่มีความคึกคักมากในช่วงแรกหลังจากการเปิดตัวโครงการหากโครงการนั้นสามารถขายได้หมดทุกยูนิต ส่วนในระหว่างการก่อสร้างการขายต่อห้องชุดที่ยังไม่แล้วเสร็จมีแนวโน้มที่จะลดลง และจะกลับมาคึกคักอีกครั้งเมื่อการก่อสร้างโครงการใกล้เสร็จสมบูรณ์

จากการสำรวจพบว่า ณ ไตรมาส 3 ปี 2561 มีคอนโดที่การก่อสร้างแล้วเสร็จในย่านใจกลางกรุงเทพฯ จำนวนทั้งสิ้น 145,350 ยูนิต มีราคาอยู่ระหว่าง 5.5 หมื่น-3.5 แสนบาท/ตารางเมตร (ตร.ม.) ขึ้นอยู่กับระดับอายุของอาคารและการบำรุงรักษาอาคาร โดยคอนโดระดับลักซ์ชัวรี่ที่เปิดตัวใหม่ในย่านใจกลางกรุงเทพฯ ปัจจุบันมีราคาขายตั้งแต่ 3-6 แสนบาท/ตร.ม. ซึ่งโดยทั่วไปจะมีขนาดห้องเล็กกว่าคอนโดในโครงการเก่าที่การก่อสร้างแล้วเสร็จ

อย่างไรก็ดี คอนโดมือสองมีด้วยกันสองประเภท ได้แก่ คอนโดที่ยังอยู่ในระหว่างการก่อสร้าง ซึ่งนักลงทุนต้องการขายต่อหรือรีเซลส์ก่อนที่จะมีการโอนกรรมสิทธิ์เมื่อโครงการแล้วเสร็จ และคอนโดที่แล้วเสร็จและพร้อมเข้าอยู่ ซึ่งผู้ซื้อได้รับการโอนกรรมสิทธิ์เป็นที่เรียบร้อยแล้ว

สำหรับการชำระเงินต่อก่อนการก่อสร้างแล้วเสร็จนั้น ผู้ซื้อชำระเงินให้แก่ผู้ขายตามจำนวนเงินที่ได้ชำระไปแล้วให้กับผู้พัฒนาโครงการพร้อมกับกำไรของผู้ขาย จากนั้นสัญญาจะซื้อจะขายฉบับเดิมจะถูกเปลี่ยนเป็นชื่อผู้ซื้อรายใหม่ ซึ่งมีหน้าที่รับผิดชอบชำระเงินที่เหลือทั้งหมดให้แก่ผู้พัฒนาโครงการ

ในส่วนของโครงการคอนโดระดับไฮเอนด์ที่อยู่ในย่านใจกลางธุรกิจหรือซีบีดีนั้น ส่วนใหญ่ผู้พัฒนาโครงการจะกำหนดเงื่อนไขการชำระเงินดังนี้ ชำระเงิน 10% เมื่อลงนามในสัญญาจะซื้อจะขาย ชำระเงิน 10-20% ในช่วงระยะเวลาการก่อสร้าง และชำระเงินที่เหลือทั้งหมดในวันโอนกรรมสิทธิ์เมื่อเสร็จสิ้นการก่อสร้าง จำนวนเงินที่ผู้ซื้อใหม่ยังคงต้องจ่ายให้กับผู้พัฒนาโครงการขึ้นอยู่กับจำนวนเงินดาวน์รายเดือนที่ยังเหลืออยู่ก่อนการโอนกรรมสิทธิ์

นอกจากนี้ สิ่งสำคัญที่จะต้องทราบก็คือ ผู้พัฒนาโครงการจะต้องลงนามในข้อตกลงการโอนสิทธิ เช่นเดียวกับผู้ขายและผู้ซื้อเพื่อให้การโอนสิทธิในสัญญาจะซื้อจะขายนั้นถูกต้องโดยสมบูรณ์ ขณะที่ผู้ซื้อควรพิจารณาคือ ชื่อเสียงของผู้พัฒนาโครงการ และประวัติการทำงานที่ผ่านมาว่าสามารถส่งมอบโครงการได้ตามคุณภาพที่ระบุไว้ในเอกสารประกอบการขายหรือไม่

ส่วนโครงการที่การก่อสร้างแล้วเสร็จนั้น ขั้นตอนการขายคือการทำสัญญาจะซื้อจะขายตามมาตรฐาน ซึ่งโดยปกติแล้วจะต้องวางเงินมัดจำเท่ากับร้อยละ 10 ของราคาขาย และโอนกรรมสิทธิ์ ณ กรมที่ดินภายใน 30-60 วัน หลังจากลงนามในสัญญาจะซื้อจะขาย โดยยอดคงเหลือทั้งหมดจะต้องชำระให้กับผู้ขาย ณ กรมที่ดินในวันโอนกรรมสิทธิ์

พร้อมกันนี้ผู้ซื้อคอนโดในอาคารเก่าควรมีการพิจารณา ไม่ว่าจะเป็นคุณภาพของการก่อสร้างและการบำรุงรักษาอาคารดีเพียงใด รวมทั้งสถานะการเงินในปัจจุบันของนิติบุคคลอาคารชุด ซึ่งแต่งตั้งโดยเจ้าของร่วมทั้งหมด มีหน้าที่บริหารจัดการพื้นที่ส่วนกลางของอาคารและการบำรุงรักษาอาคาร

อย่างไรก็ตาม นับตั้งแต่ที่มีการออกพระราชบัญญัติอาคารชุดในปี 2522 ผู้ซื้อชาวไทยนิยมโครงการใหม่ ไม่ว่าจะเป็นการซื้อคอนโดที่การก่อสร้างยังไม่แล้วเสร็จจากผู้พัฒนาโครงการ หรือการซื้อห้องชุดจากนักลงทุนก่อนที่จะสร้างเสร็จสมบูรณ์มากกว่าซื้อโครงการมือสองที่แล้วเสร็จ

พรพิมล กล่าวเพิ่มเติมว่า ความแตกต่างในด้านราคาของคอนโดที่เปิดตัวใหม่และคอนโดที่เก่ากว่าและแล้วเสร็จเริ่มมีมากขึ้น จนทำให้ผู้ซื้อที่ต้องการเข้าพักอาศัยเองมองหาคอนโดในอาคารที่มีอยู่ในปัจจุบัน เพราะคอนโดรุ่นใหม่ๆ มีราคาสูงเกินกว่างบประมาณที่ผู้ซื้อชาวไทยส่วนใหญ่มี ผู้ซื้อค่อยๆ ลดอคติที่มีต่อคอนโดที่มีผู้อื่นเป็นเจ้าของมาก่อนเพื่อแลกกับการได้ห้องที่มีขนาดใหญ่ขึ้นภายใต้งบประมาณเดิมที่มีอยู่

ด้านคุณภาพโครงการนั้นมีด้วยกันหลากหลายระดับ บางโครงการมีคุณภาพดีเหมือนโครงการใหม่ ในขณะที่บางโครงการสร้างขึ้นอย่างไม่มีคุณภาพหรือไม่มีการบริหารอาคารที่ดี ผู้ซื้อที่เลือกโครงการที่มีอยู่ในปัจจุบันควรทำการตรวจสอบในด้านคุณภาพการก่อสร้าง การบำรุงรักษาอาคาร รวมถึงสถานะทางการเงินของสำนักงานนิติบุคคลของอาคาร เพื่อให้ทราบว่าอาคารจะได้รับการบำรุงรักษาที่ดีและมีมูลค่าเพิ่มขึ้นในอนาคตหรือไม่