3 พื้นที่มาแรง คอนโดจ่อพุ่งรับปีกุน

เรื่อง อรวรรณ จารุวัฒนะถาวร

ก่อนที่มาตรการควบคุมการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) จะบังคับใช้ในวันที่ 1 เม.ย. 2562 ส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีการตื่นตัวมาตั้งแต่ปลายปี 2561 และคาดว่าจะต่อเนื่องถึงไตรมาสแรกของปีนี้ โดยจะมีที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จพร้อมอยู่ออกมาสู่ตลาดมากขึ้น ซึ่งเป็นโอกาสของผู้บริโภคที่จะได้บ้านในราคาที่เหมาะสมจากการแข่งขันทำกิจกรรมกระตุ้นตลาดของบรรดาดีเวลอปเปอร์

ในส่วนของทำเลที่อยู่อาศัยใหม่ในปีนี้ แน่นอนว่าคงหนีไม่พ้นย่านศูนย์กลางธุรกิจ (ซีบีดี) รวมทั้งแนวรถไฟฟ้าทั้งที่สร้างเสร็จเปิดให้บริการและที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง ซึ่งเป็นปัจจัยส่งเสริมที่ทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยยังมีอยู่ต่อเนื่องและเกิดการขยายตัวเกิดเป็นย่านนิวซีบีดี

สุรเชษฐ กองชีพ นักวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า ทำเลที่มีศักยภาพและมองว่าเป็น 3 ทำเลฮอตในปีนี้ ได้แก่ พื้นที่รอบสถานีหัวหมากและลำสาลี เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มที่เริ่มการก่อสร้างไปแล้วและเป็นเส้นทางรถไฟฟ้าที่วิ่งเข้าสู่ใจกลางเมืองเช่นกัน เป็นเส้นทางรถไฟฟ้าที่วิ่งผ่ากลางกรุงเทพฯ จากทางตะวันออกสู่ตะวันตก เพียงแต่ช่วงแรกจะเริ่มการก่อสร้างช่วงตั้งแต่สถานีศูนย์วัฒนธรรม-มีนบุรีก่อนเท่านั้น ก่อนหน้านี้พื้นที่ช่วงถนนพระราม 9-รามคำแหง มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายไปมากแล้ว ปีที่ผ่านมาก็เป็นพื้นที่รอบๆ สถานีหัวหมากที่มีผู้ประกอบการหลายรายเข้าไปเปิดขายโครงการ แต่ยังมีอีกบางรายที่เข้าไปซื้อที่ดินและรอการเปิดขายในปีนี้ รวมไปถึงพื้นที่รอบๆ สถานีลำสาลีด้วย ที่มีผู้ประกอบการเข้าไปซื้อที่ดินเพื่อรอการเปิดขายโครงการใหม่เช่นกัน และจำนวนยูนิตของบางโครงการก็มากกว่า 1,000 ยูนิต

ทั้งนี้ คอนโดที่มีอยู่ในพื้นที่มีประมาณ 8,750 ยูนิต ส่วนใหญ่เปิดขายในช่วงปีที่ผ่านมา ขายไปได้ประมาณ 75% ราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ราว 7.5 หมื่นบาท/ตารางเมตร (ตร.ม.) โครงการใหม่เปิดขายอยู่ในช่วง 8-8.5 หมื่นบาท/ตร.ม. ซึ่งราคาขายมีแนวโน้มที่จะปรับขึ้นอีกในอนาคต อีกทั้งยังเชื่อว่าทำเลนี้จะยังมีโครงการคอนโดเปิดขายใหม่อีกแน่นอนในปีต่อๆ ไป เพราะกำลังซื้อในทำเลค่อนข้างเยอะและความพร้อมของทำเลที่มีทุกอย่างพร้อมอยู่แล้ว

ในส่วนอีกทำเล คือ พื้นที่รอบๆ ห้าแยกลาดพร้าว ทำเลยอดนิยมในช่วงหลายปีที่ผ่านมา เพราะว่ามีความพร้อมในหลายด้านอยู่แล้ว ยิ่งการที่สถานีกลางบางซื่อมีความคืบหน้าแบบต่อเนื่องและเส้นทางรถไฟฟ้าที่ขยายจากหมอชิตออกไปมีความคืบหน้าด้วยเช่นกัน ยิ่งส่งผลให้พื้นที่โดยรอบห้าแยกลาดพร้าวมีความน่าสนใจ นอกจากนี้มีโครงการมิกซ์ยูสอย่างน้อย 1-2 โครงการ ที่มีแผนจะเริ่มการพัฒนาในปี 2562 หรือหลังจากนี้ก็ยิ่งเพิ่มความน่าสนใจและเพิ่มศักยภาพของทำเลมากขึ้นไปอีก เพราะโครงการส่วนใหญ่จะมีการพัฒนาในส่วนของอาคารสำนักงานที่ช่วยดึงคนให้เข้ามาในพื้นที่มากขึ้นในอนาคต ไม่นับรวมสถานีกลางบางซื่อที่มีพื้นที่พาณิชยกรรมรวมอยู่ด้วย อีกทั้งศูนย์การค้าขนาดใหญ่ที่มีอยู่แล้วในทำเลนี้ก็เป็นอีกปัจจัยบวกของทำเลนี้

ด้านโครงการคอนโดเปิดขายใหม่มีต่อเนื่องในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา และบางโครงการมีจำนวนยูนิตมากกว่า 1,000 ยูนิตขึ้นไป และหลายโครงการได้รับความนิยมทั้งจากผู้ซื้อคนไทยและต่างชาติพอสมควร เพราะผู้ประกอบการมีการนำโครงการไปโรดโชว์ที่ฮ่องกงและจีน จำนวนคอนโดสะสมในทำเลนี้อยู่ที่ประมาณกว่า 1.1 หมื่นยูนิต ขายไปแล้วราว 82% แม้ว่าจะมีบางโครงการที่ประสบปัญหาเรื่องการเงิน โดยราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ราว 1.2 แสนบาท/ตร.ม. และโครงการที่เปิดขายใหม่ในปีที่ผ่านมาก็มีราคาขายมากกว่า 1.4 แสนบาท/ตร.ม.ไปแล้ว ทำเลนี้จะยังน่าสนใจต่อเนื่องในปีนี้และในอนาคตเพราะเรื่องของสถานีกลางบางซื่อ โครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ และเส้นทางรถไฟฟ้าที่เข้าสู่ใจกลางเมืองโดยตรงเป็นปัจจัยสร้างความน่าสนใจ

สำหรับทำเลสุดท้าย คือ แนวถนนสุขุมวิท ทำเลยอดนิยมอีกทำเลหนึ่งของตลาดคอนโด โดยได้รับความนิยมทั้งจากผู้ประกอบการและผู้ซื้อมาโดยตลอดตั้งแต่อดีตจนถึงปัจจุบัน ผู้ประกอบการยังคงเลือกพื้นที่ตามแนวถนนสุขุมวิทเปิดขายโครงการคอนโดใหม่ในทุกปี แม้ว่าราคาที่ดินในพื้นที่จะมีราคาขายเพิ่มขึ้นต่อเนื่องและสูงเกินกว่า 2 ล้านบาท/ตารางวา (ตร.ว.) ไปแล้วในปัจจุบันหรือต่ำกว่า 1 ล้านบาท/ตร.ว. สำหรับที่ดินในซอยที่อาจจะไม่สามารถพัฒนาอาคารสูงได้เพราะด้วยข้อจำกัดเรื่องของความกว้างของถนนซอยด้านหน้าที่ดิน แม้ว่าที่ดินในพื้นที่นี้จะราคาสูงแต่ผู้ประกอบการก็ยังคงเข้ามาซื้อที่ดินเพื่อลงทุนพัฒนาโครงการใหม่ต่อเนื่อง เพราะพื้นที่ตามแนวถนนสุขุมวิทนั้นไม่เพียงแต่มีสถานีรถไฟฟ้าตลอดแนวเส้นทางถนนสุขุมวิท แต่ยังคงเป็นทำเลที่ชาวต่างชาติรู้จักและเลือกซื้อคอนโดเป็นอันดับต้นๆ ของ
กรุงเทพฯ

ทั้งนี้ จำนวนคอนโดตามแนวถนนสุขุมวิทในพื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้านานาถึงสถานีอ่อนนุช ถ้านับเฉพาะตั้งแต่ปี 2552 เป็นต้นมามีคอนโดเปิดขายใหม่รวมแล้วไม่ต่ำกว่า 3.8 หมื่นยูนิต มีโครงการเปิดขายใหม่ทุกปีและมีกระจายกันไปทุกสถานีทั้งราคาไม่แพงเกินไปและราคาขายที่มากกว่า 2.5 แสนบาท/ตร.ม. แม้ว่าจะมีคอนโดเปิดขายกันมากมายขนาดนี้ในช่วงที่ผ่านมาแต่อัตราการขายเฉลี่ยมากถึง 88% ผู้ประกอบการหลายรายยังคงเลือกพื้นที่ตามแนวถนนสุขุมวิทเปิดขายโครงการใหม่ในปีนี้และในอนาคต ทำเลนี้จะยังเป็นทำเลเด่นต่อไปอีกหลายปี

อย่างไรก็ดี ภาพรวมตลาดอสังหาฯ ในไตรมาสแรกของปีนี้อาจยังไม่ขยายตัวมากนัก คาดว่าคงมีโครงการเปิดขายไม่ได้แตกต่างจากไตรมาสแรกปีที่แล้วหรือราว 1.4 หมื่นยูนิต โดยผู้ประกอบการอาจเลือกที่จะดูสถานการณ์ต่างๆ ที่อาจส่งผลกระทบไม่ว่าจะเป็นการเมือง รวมไปถึงเรื่องของแอลทีวีก่อน