ส่องอสังหาปีหมู โตฝ่าหลายปัจจัยลบ

โดย...อรวรรณ จารุวัฒนะถาวร

อสังหาริมทรัพย์เป็นหนึ่งในธุรกิจที่มีความสำคัญต่อการขับเคลื่อนเศรษฐกิจของประเทศ โดยทั้งยอดขายและโอนกรรมสิทธิ์ที่เพิ่มขึ้นต่อเนื่อง ทั้งนี้คาดการณ์ว่ามูลค่าการโอนอสังหาฯ ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลทั้งปี 2561 จะอยู่ที่ 5.2 แสนล้านบาท เพิ่มขึ้น 18% จากปี 2560 มีมูลค่าอยู่ที่ประมาณ 4.2 แสนล้านบาท

สำหรับภาพรวมตลาดอสังหาฯ ในปี 2562 นั้น มีหลายค่ายหลายสำนักออกมาคาดการณ์ถึงทิศทางที่จะเกิดขึ้นท่ามกลางปัจจัยบวกและลบ โดยประเด็นที่มีการกล่าวมากสุด คือ มาตรการควบคุมการปล่อยสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกันหรือแอลทีวีของทางธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ที่จะบังคับใช้ในวันที่ 1 เม.ย. 2562 ที่อาจส่งผลให้ตลาดอสังหาฯ ชะลอตัว ทั้งฝั่งอุปทานและอุปสงค์

ขณะที่เรื่องของการเลือกตั้งทั่วไปที่จะเกิดขึ้นต้นปีอาจส่งผลทำให้ตลาด อสังหาฯ เกิดชะลอตัวบ้าง ซึ่งเหล่าบรรดาบิ๊กเนมในตลาดไม่ได้หวั่นต่อการพัฒนาโครงการ เพราะหากย้อนดูไม่ว่าภาวะการเมืองจะเป็นเช่นไรจะมีปฏิวัติหรือไม่ ตลาดบ้านยังขายได้ นอกจากนี้ภาวะเศรษฐกิจโลกที่ยังมีความผันผวนอาจกระทบต่อกำลังซื้อและทำให้หนี้ครัวเรือนสูงขึ้น

อธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เปิดเผยว่า ปี 2562 ภาค อสังหาฯ ตลาดยังเป็นบวกจากความต้องการที่อยู่อาศัยของผู้บริโภค ขณะที่ตลาดยังต้องเผชิญไม่ว่าจะเป็นภาวะเศรษฐกิจโลก สงครามการค้าระหว่างสหรัฐกับจีน ซึ่งแนวโน้มยังไม่ดีขึ้นดังนั้นเศรษฐกิจไทยจะดีขึ้นยากเนื่องจากการ ส่งออกจะได้รับผลกระทบและกำลังซื้อลดลง มีความเป็นไปได้สูง การส่งออกภาคการเกษตรติดลบหมด

ขณะเดียวกันการเมืองหลังการ เลือกตั้ง รัฐบาลใหม่ที่เข้ามาจะสานต่อโครงการสาธารณูปโภคขนาดใหญ่ที่รัฐบาลชุดนี้ดำเนินการอยู่หรือไม่ และหากขาดเสถียรภาพทางการเมืองเป็นอีกปัจจัยที่ต้องจับตามอง

นอกจากนี้อัตราดอกเบี้ยมีแนวโน้มปรับขึ้นอีก ส่วนจะปรับเท่าใดปรับอีกกี่ครั้งจะต้องรอดู ทั้งนี้การขึ้นของอัตราดอกเบี้ยทุก 0.25% จะกระทบต่อการผ่อนชำระ 2% ผู้ที่กู้อยู่เดิมผ่อนในอัตราเท่าเดิมแต่เงินที่จะไปตัดเงินต้นลดลง ทำให้ผู้กู้ต้องผ่อนสินเชื่อนานขึ้น ขณะที่ผู้จะกู้เงินใหม่จะได้วงเงินที่ลดลงและยอดถูกปฏิเสธ สินเชื่อจากธนาคารมีมากขึ้น ขณะที่มาตรการควบคุมการปล่อยสินเชื่อจะส่งผลกระทบต่อสต๊อกคงค้างที่มีอยู่ในตลาดซึ่งผู้ประกอบการจะต้องเร่งระบายสต๊อกให้ได้มากที่สุด

"มาตรการแบงก์ชาติทำให้ผู้ซื้อบ้านจัดสรรต้องผ่อนชำระมากขึ้น ซึ่งแนวโน้มว่าผู้ประกอบการจะหันมาขาย บ้านสั่งสร้างเพื่อให้ลูกค้าสามารถผ่อนเงินดาวน์ได้นาน ทั้งนี้มองว่ากฎหมายภาษีที่ดินทำให้เจ้าของบ้านหลังที่ 2 ที่ 3 ทั้งในตลาดบ้านแนวราบและสูงนำออกมาขายแข่งกับ บ้านมือหนึ่งมากขึ้น" อธิป กล่าว

ในส่วนของราคาที่ดินนั้นยังคงมี แนวโน้มปรับขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะที่ดินที่อยู่ในเมืองตามแนวรถไฟฟ้า ขณะที่ภาษีที่ดินจะผลักดันให้ที่ดินในต่างจังหวัด โดยเฉพาะทำเลที่ไม่เป็นที่ต้องการออกมาขายมากขึ้น ส่วนราคาบ้านในปี 2562 ยังคงปรับขึ้นซึ่งคอนโดมีแนวโน้มปรับขึ้น สูงตามต้นทุนที่ดินโดยเฉพาะตามแนวรถไฟฟ้าที่ปกติจะปรับขึ้นปีละ 10% ซึ่งจะทำให้ราคาขายเพิ่มขึ้นราว 5%  ส่วนบ้านจัดสรรคาดว่าจะปรับขึ้นราว 3%

ด้านกำลังซื้อจากต่างชาติยังมีต่อเนื่องแม้กลุ่มจีนอาจลดลงบ้างแต่ยังคงซื้อ ต่อเนื่องเพราะราคาถูกกว่าหลายประเทศในอาเซียนทำให้อสังหาฯ ไทยเป็นที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุน ซึ่งไม่ใช่แค่ที่อยู่อาศัยยังมีอสังหาฯ ประเภทอื่นๆ อีกด้วย อย่างไรก็ดีคาดว่าตลาดอสังหาฯ โดยรวมโตไม่เกิน 10% ขณะที่ตลาดสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยโตไม่ต่ำกว่า 5%

อิสระ บุญยัง นายกกิตติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า ราคาที่ดินยังคงเป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้ต้นทุนการพัฒนาโครงการสูงขึ้น โดยเฉพาะทำเลที่ติดกับรถไฟฟ้าหรือโครงสร้างพื้นฐาน รวมทั้งพื้นที่ตามโครงการระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (อีอีซี) แม้ราคาที่ดินจะปรับไปมากแล้วก่อนหน้านี้แต่เชื่อว่า ราคาในปีหน้ายังปรับตัวสูงขึ้นอีกแต่จะไม่มาก  ขณะเดียวกันเมกะโปรเจกต์เหล่านี้จะเป็นปัจจัยเสริมที่จะทำให้อุปทานกระจายออกไปยังพื้นที่ชานเมือง ปริมณฑล และจังหวัดทางภาคตะวันออกมากขึ้นด้วย

ขณะที่เรื่องของราคาวัสดุก่อสร้าง ที่คาดว่าจะมีการปรับราคาปูนซีเมนต์อีก 4-5% จากปีนี้ที่มีการปรับขึ้นไปแล้วราว 5% ทำให้ค่าก่อสร้างเพิ่มขึ้น ดังนั้นเมื่อรวมกับค่าพัฒนาที่ดินจะทำให้ที่อยู่อาศัยปีหน้ามีการปรับขึ้นประมาณ 3-5% ซึ่ง ผู้ประกอบการจึงมีความระมัดระวังในการเปิดโครงการใหม่

ด้านผู้บริโภคหรือผู้ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยนั้น ต้องมีการเตรียมตัวรับมือมาตรการแบงก์ชาติ ซึ่งจะส่งผลกระทบกับผู้ที่ ผ่อนที่อยู่อาศัยพร้อมกัน 2 หลังขึ้นไป และที่อยู่อาศัยที่มีราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป โดยต้องวางเงินดาวน์ขั้นต่ำ 10-30% และอาจกู้ไม่ได้เต็ม 100% ซึ่ง ผู้ประกอบการจะเป็นตัวแปรสำคัญโดยจะปรับเปลี่ยนรูปแบบสินค้าและการขายเพื่อให้ผู้บริโภคที่เป็นกลุ่มเรียลดีมานด์ เข้าถึงได้ง่าย

กมลภัทร แสวงกิจ ผู้จัดการใหญ่ประจำประเทศไทย ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ ในเครือพร็อพเพอร์ตี้กูรู กรุ๊ป กล่าวว่า มาตรการแบงก์ชาติจะทำให้ตลาดอสังหาฯ เติบโตมากในช่วงไตรมาส 4 ของปี 2561 จนถึงไตรมาสแรก ของปี 2562 แต่หลังจากวันที่ 1 เม.ย. 2562 ตลาดอาจชะลอตัวจากผลกระทบดังกล่าวโดยเฉพาะผู้ที่ผ่อนที่อยู่อาศัยพร้อมกัน 2 หลังขึ้นไป และ ที่อยู่อาศัยที่มีราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาท ขึ้นไป

ทั้งนี้เห็นว่าด้วยมาตรการดังกล่าวคาดว่าผู้ประกอบการจะยังคงพัฒนาโครงการในตลาดระดับกลางและบนราคาตั้งแต่ 8 ล้านบาทขึ้นไป ส่วนตลาดราคาต่ำกว่า 8 ล้านบาท คาดว่ายังไม่ฟื้นตัวและยังมีภาวะหนี้ครัวเรือนที่แม้จะลดลงแต่ก็ยังคงอยู่ในระดับสูง ทำให้ผู้ประกอบการจะเลือกพัฒนาโครงการในพื้นที่ที่มีอุปสงค์สูงทำเลศักยภาพใหม่ เช่น โซนนอกเขตศูนย์กลางธุรกิจของกรุงเทพฯ อาทิ ห้วยขวาง ราชเทวี จตุจักร บางซื่อและประเวศ ถือเป็นทำเลที่น่าสนใจสำหรับผู้บริโภคในปัจจุบัน

นอกจากนั้นจะหันมาพัฒนาโครงการแนวราบมากกว่าแนวสูงซึ่งเป็นกลุ่ม เรียลดีมานด์มากกว่าซื้อเพื่อเก็งกำไร ภายใต้นโยบายของสถาบันการเงินที่มีความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยมากขึ้น ขณะเดียวกันก็จะเห็นการแข่งขันของสถาบันในการปล่อยกู้มากขึ้นเช่นกัน

สำหรับเทรนด์ด้านที่อยู่อาศัยในปี 2562 นั้น การพัฒนาสินค้าจะมีการปรับให้ตรงกับกลุ่มเป้าหมายที่เป็นกลุ่มเฉพาะเจาะจงมากขึ้น ไม่ว่าจะเป็นที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ กลุ่มคนรักสุขภาพ เป็นต้น โดยอุปทานใหม่ที่เข้าสู่ตลาดจะแข่งขันกันด้วยนวัตกรรมใหม่ๆ นอกจากนี้โครงการในรูปแบบมิกซ์ยูสพื้นที่ใจกลางเมืองจะมีมากขึ้นเพราะราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้น ทั้งนี้ผู้ประกอบการจะทำสินค้าเพื่อตอบสนองความต้องของตลาดขณะเดียวกันเพื่อเป็นการสร้างรายได้ที่มั่นคงในระยะยาวอีกด้วย

นอกจากนี้สิ่งที่ยังคงได้เห็นในธุรกิจอสังหาฯ คือความร่วมมือระหว่างดีเวลอปเปอร์ไทยและนักลงทุนต่างชาติไม่ว่าจะเป็นจีนหรือญี่ปุ่น หรือดีเวลอปเปอร์ไทยกับนักธุรกิจอื่นที่สนใจลงทุนด้านอสังหาฯ เพื่อร่วมพัฒนาโครงการ โดยนำจุดแข็งของแต่ละบริษัทมาช่วยเพิ่มศักยภาพให้กับโครงการและเป็นการลดความเสี่ยง ในการดำเนินธุรกิจ

อย่างไรก็ตาม ตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2562 คาดการณ์ว่าจะเติบโตแบบลดลงจากนานา ปัจจัยซึ่งบรรดาดีเวลอปเปอร์ต้องติดตามสถานะการณ์อย่างใกล้ชิด เพื่อพร้อมปรับตัว และรับมือท่ามกลางความท้าทายทั้งในและนอกประเทศ