คอนโดชะอำ-หัวหินฟื้น ท่ามกลางศก.ผันผวน

เรื่อง โชคชัย สีนิลแท้

ภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมเมืองท่องเที่ยว โดยเฉพาะ ชะอำ หัวหิน ยังมีแนวโน้มที่ดีขึ้น เห็นได้จากผู้ประกอบการรายใหญ่เดินหน้าเปิดตัวโครงการ

พนม กาญจนเทียมเท่า กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย กล่าวว่า ตลาดคอนโดมิเนียมชะอำ-หัวหินใน 3 ไตรมาสแรกของปี 2561 ส่งสัญญาณเชิงบวกหลังชะลอตัวต่อเนื่องในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ทั้งนี้จากการสำรวจและวิจัยของไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย พบว่าระหว่างเดือน ม.ค.-ก.ย. 2561 มีคอนโดมิเนียมใหม่เข้าสู่ตลาดรวม 1,041 ยูนิต เพิ่มขึ้นกว่า 164% เมื่อเปรียบเทียบช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนหน้า โดยอุปทานใหม่เหล่านี้ตั้งอยู่ใจกลางเมืองหัวหินและพัฒนาโดยผู้ประกอบการรายใหญ่จากกรุงเทพฯ ทั้งสิ้น

ทั้งนี้ เป็นที่น่าสังเกตว่าโครงการใหม่นับตั้งแต่ปี 2555 เป็นต้นมา มีเพียง 35% เท่านั้นที่ตั้งอยู่หน้าหาด หรือไม่ไกลจากริมทะเลมากนัก เนื่องจากที่ดินติดทะเลในชะอำ-หัวหินเริ่มหายากและมีราคาสูงขึ้นเรื่อยๆ ทำให้ระยะหลังผู้ประกอบการหันมาสนใจพัฒนาโครงการทำเลในเมืองมากขึ้น โดยชูจุดขายด้านความสะดวกสบายที่รายล้อมโครงการ ตลอดจนรูปแบบโครงการที่นำเสนอให้สอดคล้องกับความต้องการของผู้ซื้อมากขึ้น ไม่ว่าจะเป็นขนาดห้อง พื้นที่ใช้สอยภายในห้อง และส่วนกลางที่เน้นฟังก์ชั่นลงตัวมากขึ้นแต่ยังคงสวยงามกลมกลืนไปกับบรรยากาศของเมืองพักผ่อนตากอากาศ

ด้านอุปสงค์เฉพาะโครงการเปิดใหม่ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2561 มียอดขายเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 75% ซึ่งปัจจัยหลักที่สนับสนุนการขายของโครงการเหล่านี้นอกจากจุดขายต่างๆ ที่กล่าวมาข้างต้นแล้ว ชื่อเสียงของผู้ประกอบการก็นับเป็นแม่เหล็กสำคัญที่ดึงดูดความสนใจจากผู้ซื้ออีกด้วย

ทั้งนี้ สำหรับพื้นที่ชะอำ-หัวหิน ผู้ซื้อหลักยังคงเป็นชาวไทยที่มีจุดประสงค์เพื่อใช้เป็นบ้านพักตากอากาศหรือปล่อยเช่า มากกว่าการซื้อเพื่อเก็งกำไรทั้งในระยะสั้นและระยะยาว ส่วนราคาขายของโครงการเปิดใหม่ในพื้นที่ชะอำ-หัวหิน ระหว่างเดือน ม.ค.-ก.ย. 2561 พบว่ามีราคาเสนอขายเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 9.6 หมื่นบาท/ ตร.ม. ลดลง 9% จากช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนหน้า เนื่องจากโครงการใหม่เหล่านี้อยู่ในเซ็กเมนต์และทำเลที่ด้อยกว่า

สถานการณ์ตลาดในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปีนี้ คาดจะมีอุปทานเพิ่มเข้ามาอีก 200-300 หน่วย นับว่าเป็นผลดีในแง่การรักษาสมดุลของตลาดหลังจากผ่านช่วงชะลอตัวมาได้ไม่นาน อย่างไรก็ตาม ปัจจัยที่อาจส่งผลลบคือนโยบายสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยซึ่งเสนอโดยธนาคารแห่งประเทศไทย โดยจะมีผลบังคับใช้ 1 เม.ย. 2562 อาจส่งผลกระทบต่อการตัดสินใจของผู้ซื้อชาวไทยบางส่วนที่ต้องการซื้อเพื่อลงทุนปล่อยเช่า

ด้าน ภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้จัดการอาวุโส ฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย กล่าวว่า ตลาดคอนโดมิเนียม หัวหิน ชะอำ และปราณบุรี มีแนวโน้มกลับมาคึกคักมากขึ้นอีกครั้งตั้งแต่ปลายปี 2560 เห็นได้จากการที่มีผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่มีการเปิดตัวโครงการใหม่ในพื้นที่ชะอำ คือ โครงการลุมพินี ซีวิว ชะอำ เฟส 2 จากบริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ ประมาณ 553 ยูนิต และหัวหิน คือ โครงการดุสิต ดีทู หัวหิน คอนโดมิเนียม จากบริษัท เอ็นริช สเตทส์ ประมาณ 364 ยูนิต ซึ่งทั้งสองโครงการสามารถสร้างยอดขายที่ดีแสดงให้เห็นว่าแนวโน้มตลาดที่ปรับตัวดีขึ้น

สำหรับพื้นที่ชะอำมีจำนวนคอนโด มิเนียมที่อยู่ระหว่างการขายสะสมมากที่สุด เนื่องจากโครงการขนาดใหญ่บางโครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จอยู่ในพื้นที่นี้ และบางโครงการก็อยู่ระหว่างการขาย ซึ่งในพื้นที่ชะอำปัจจุบันยังมีคอนโดมิเนียมเหลือขายที่รอการขายอีกมากกว่า 4,500 ยูนิต

ในขณะที่หัวหินเป็นพื้นที่ที่ได้รับความนิยมมากในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ซึ่งแวดล้อมไปด้วยโครงการที่อยู่อาศัย โรงแรม และพื้นที่ค้าปลีกขนาดใหญ่ สวนน้ำ และร้านอาหาร แต่ปัจจุบันหัวหินเหลือที่ดินที่มีศักยภาพในการพัฒนาน้อยมาก โดยเฉพาะหัวหินฝั่งทะเล อีกทั้งราคาที่ดินค่อนข้างสูงฝั่งทะเลใจกลางเมืองหัวหิน 60-80 ล้านบาท/ไร่ ย่านเขาตะเกียบ 70-80 ล้านบาท/ไร่ และเขาเต่า 25 ล้านบาท/ไร่ ซึ่งแตกต่างจากในพื้นที่ชายฝั่งทะเลชะอำที่ราคาที่ดินช่วงชะอำตอนใต้ หรือรอยต่อชะอำกับหัวหินที่ติดริมทะเลอยู่ที่ประมาณ 25-35 ล้านบาท/ไร่ ดังนั้นโครงการคอนโดมิเนียมในพื้นที่หัวหินฝั่งทะเล จึงแทบจะไม่มีอุปทานใหม่เข้ามาในตลาดมีแต่ริมถนนเพชรเกษมในใจกลางเมืองหัวหิน

อัตราการขายคอนโดมิเนียมในพื้นที่ชะอำอยู่ที่ประมาณ 73% หัวหินฝั่งทะเลอยู่ประมาณ 82% หัวหินฝั่งภูเขาอยู่ที่ประมาณ 89% และปราณบุรีมีอัตราการขายอยู่ที่ประมาณ 86% อัตราการขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมในชะอำ หัวหิน และปราณบุรี มีแนวโน้มที่ดีขึ้น อย่างเช่น บริษัท ชาญอิสสระ ดีเวล็อปเมนท์ ซึ่งเป็นการร่วมทุนระหว่าง บริษัท ไอ.ซี.ซี. อินเตอร์เนชั่นแนล และบริษัท สหพัฒนพิบูล ภายใต้ชื่อบริษัทร่วมทุน “ร่วมอิสสระ” ได้มีแผนการขายและการตลาดของโครงการทิวทะเลเอสเตท ซึ่งเป็นโครงการรูปแบบมิกซ์ยูส

ปัจจุบันจะพบว่าคอนโดมิเนียมที่เปิดขายในพื้นที่ชะอำส่วนใหญ่ หรือ 45% อยู่ในช่วงราคา 3-5 ล้านบาท และอีก 15% อยู่ในช่วงราคา 5-7.5 ล้านบาท ส่วนคอนโดมิเนียมที่อยู่ระหว่างการขายของหัวหินส่วนใหญ่ หรือ 21% อยู่ในช่วงราคา 3-5 ล้านบาท และอีกประมาณ 18% อยู่ในช่วงราคา 1.75-2 ล้านบาท ผู้ซื้อหลักในพื้นที่ชะอำ หัวหิน และปราณบุรี คือ คนไทย

โดยเฉพาะคนกรุงเทพฯ ที่ต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อเป็นบ้านหลังที่สองหรือบ้านพักตากอากาศ รวมไปถึงคนที่เข้ามาทำงาน และคนในพื้นซึ่งคอนโดมิเนียมราคาขาย 7 หมื่น-1.3 แสนบาท/ตารางเมตร จะเป็นช่วงราคาขายที่ขายดี และได้รับความสนใจจากกลุ่มลูกค้าเป็นจำนวนมาก