posttoday

ตลาดคอนโดชะลอ หั่นราคา-เร่งโอนลดเสี่ยง

13 ธันวาคม 2561

อสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมในพื้นที่กรุงเทพมหานครยังเป็นที่สนใจของนักลงทุนทั้งของชาวไทยและต่างชาติ

เรื่อง อรวรรณ จารุวัฒนะถาวร

อสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมในพื้นที่กรุงเทพมหานครยังเป็นที่สนใจของนักลงทุนทั้งของชาวไทยและต่างชาติ ทั้งนี้ตลอดเกือบ 10 ปีในส่วนของซัพพลาย ดีมานด์ และราคาขายมีอัตราการเติบโตอย่างต่อเนื่อง แต่ทว่าในปี 2561 เริ่มเห็นสัญญาณการชะลอตัวของตลาดโดยมีการคาดการณ์ว่าปี 2562 ตลาดอสังหาฯ จะลดความร้อนแรงลงอีกจากหลายๆ ปัจจัย

พนม กาญจนเทียมเท่า กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) เปิดเผยว่า ตลาดคอนโดมีการเติบโตในทุกปีและมีการดูดซับไป มากจากนักลงทุน แต่เมื่อซัพพลายใหม่เพิ่มขึ้นขณะที่นักลงทุนลดน้อยลงทำให้ตลาดเริ่มชะลอตัว ส่งผลให้ซัพพลายสะสมต่อเนื่องในทุกเซ็กเมนต์

ทั้งนี้ ยูนิตที่เหลือขายส่วนใหญ่จะอยู่ในโลเกชั่นที่ไม่ตอบโจทย์ความต้องการของผู้ซื้อเพราะมีสินค้าให้เลือกอยู่มาก ทำให้สต๊อกที่เหลือขายเหล่านี้กระจายอยู่ในทุกกลุ่มและในทุกเซ็กเมนต์ทำให้ดีเวลลอปเปอร์ต้องเร่งขายโดยการลดราคา ซึ่งก็จะมีกลุ่มที่พร้อมเข้ามาซื้อ
ในราคาที่ถูก

ในส่วนของสินค้าพร้อมโอนในปีหน้านั้น ด้วยมาตรการกำหนดสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกันหรือแอลทีวีของธนาคารแห่งประเทศไทย จะทำให้มีการเร่งโอนกันมากขึ้น อีกทั้งมองว่าจะไม่ส่งผลกระทบกลุ่มนักลงทุนที่ซื้อเป็นบ้านหลังที่ 2 และ 3 เพราะเป็นกลุ่มที่มีกำลังเพียงแต่จ่ายดาวน์เพิ่มขึ้นอีก 10% สำหรับอสังหาฯ ที่สามารถสร้างรายได้สูงกว่า แทนการฝากเงินในธนาคาร

ขณะที่ตลาดนักลงทุนต่างชาติโดยเฉพาะจีนนั้น กลุ่มนี้ยังพร้อมลงทุนและพร้อมโอน เพียงแต่ต้องดูสถานะการณ์เนื่องจากมีข้อจำกัดในการโอนเงินซื้ออสังหาฯ นอกประเทศ ทั้งนี้ดีเวลอปเปอร์แต่ละรายก็มีการติดตามเพื่อเร่งโอนทั้งลูกค้าคนไทยและต่างชาติ ซึ่งอาจมีการยืดหยุ่นขยายเวลาในการโอนให้แต่เป็นระยะสั้นและพร้อมจะคืนดาวน์ 20-30% หากเห็นว่าไม่โอนจริงเพื่อ
นำกลับมาขายต่อ

นอกจากนี้ ดีเวลอปเปอร์ต้องมีการปรับตัวและมองหาทำเลใหม่ๆ รูปแบบใหม่ๆ ในการลงทุนไม่ว่าจะเป็นแนวรถไฟฟ้า ในพื้นที่ระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (อีอีซี) รวมทั้งในต่างประเทศ เช่น เวียดนาม เพื่อกระจายความเสี่ยงและสร้างรายได้ระยะยาวแทนการพึ่งพาตลาดคอนโดเพียงอย่างเดียว ซึ่งยังมีการลงทุนอสังหาฯ ในรูปแบบอื่นๆ ไม่ว่าจะเป็น โรงแรม อาคารสำนักงาน ออฟฟิศ เป็นต้น

พนม กล่าวเพิ่มเติมว่า ในโอกาสครบรอบ 20 ปี สำหรับการดำเนินธุรกิจในประเทศไทย ทั้งนี้บริษัทได้กำหนดทิศทางและนโยบายในปี 2562 เพื่อสร้างการเติบโตอย่างยั่งยืนต่อเนื่อง อาทิ การบริหารงานขายและการตลาดโครงการอสังหาฯ ปีหน้า รวม 4 โปรเจกต์ 1,880 ยูนิต มูลค่ารวม 8,000 ล้านบาท

นอกจากนั้น ยังได้มีการลงทุนพัฒนาเทคโนโลยีในทุกรูปแบบ เช่น แอพพลิเคชั่น KF Care (Knight Frank Care) ซึ่ง เป็นระบบแอพพลิเคชั่นเพื่อเพิ่มประสิทธิ ภาพในการบริหารจัดการให้ดียิ่งขึ้น รองรับการให้บริการกับลูกค้าที่ความหลากหลาย โดยจะเริ่มเปิดให้ใช้งานเต็มระบบในเดือน มี.ค. 2562

อีกทั้งยังมีการพัฒนาระบบการจัดเก็บข้อมูลของลูกค้าและการควบคุมการใช้ข้อมูลเพื่อเป็นระเบียบและปลอดภัยสูงสุด นโยบายการคุ้มครองข้อมูลส่วนบุคคลของลูกค้าของไนท์แฟรงค์ (GDPR) รวมไปถึงการเปิดบล็อก Thailand-property- news.knightfrank.co.th เพื่อบริการข้อมูลและการลงทุนด้านอสังหาฯ ที่น่าสนใจให้กับลูกค้าและผู้บริโภคอีกด้วย

แฟรงค์ ข่าน กรรมการบริหารและหัวหน้าฝ่ายที่ปรึกษาด้านโครงการที่พักอาศัย บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) กล่าวถึงภาพรวมตลาดคอนโดในกรุงเทพฯ ว่า คาดสิ้นปี 2561 จะมีการซัพพลายใหม่ที่เปิดตัวราว 6.5 หมื่นยูนิต

ตลาดคอนโดชะลอ หั่นราคา-เร่งโอนลดเสี่ยง

สำหรับช่วงไตรมาสแรกถึงไตรมาส 3 ปี 2561 มีซัพพลาย​สะสมกว่า 4.8 แสนยูนิต ส่วนดีมานด์สะสม​ราว 3.7 แสนยูนิต​ โดยอัตราการขายอยู่ที่ 77%

ในส่วนราคาเฉลี่ยขายของคอนโดในกรุงเทพฯ ตั้งแต่ปี 2553 ถึงไตรมาส 3 ปี 2561​ มีการเติบโตต่อเนื่อง แต่ในปีนี้ราคาขายเริ่มลดลงโดยในพื้นที่ศูนย์ กลางธุรกิจ (ซีบีดี)​ ลดลง 4.1% หรือ ราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่​ราว ​2.38 แสน บาท/ตารางเมตร​ (ตร.ม.) ​เมื่อเทียบกับปี 2560​ ส่วนพื้นที่ขอบเมืองลดลง ​11.9% หรืออยู่ที่​ราว 1.15 แสนบาท/ตร.ม.​ ขณะที่พื้นที่ชานเมืองกลับเพิ่มขึ้น ​7.6% หรือราคาเฉลี่ยอยู่ที่​ราว ​8.59 หมื่นบาท/ตร.ม.

ด้านซัพพลายคอนโดเกรดเอในกรุงเทพฯ​ ถึงสิ้นปี 2561 คาดมีอยู่ราว ​2.46 หมื่นยูนิต​ ขณะที่มีซัพพลายสะสมอยู่ที่กว่า​ 8.3 หมื่นยูนิต​ ในจำนวนนี้เป็นซัพพลายใหม่ของคอนโดระดับไพรม์อยู่ราว​ 4,584 ยูนิต​ มีซัพพลายสะสมราว​ 1.58 หมื่นยูนิต​ ส่วนซัพพลายใหม่ของคอนโดระดับซูเปอร์ไพรม์มีราว​ 6,279 ยูนิต​ มีซัพพลายสะสมราว​ 6,469 ยูนิต​

สำหรับทำเลที่ซัพพลายคอนโดเกรดเอมีมากสุด คือ ไพรม์ สุขุมวิท ​สัดส่วน 22% พหลโยธินและพญาไท 19% ในส่วนของอัตราการขายได้ของคอนโดเกรดเออยู่ที่ 76.7% ขณะที่ราคาเฉลี่ยขายของคอนโดระดับซูเปอร์ไพรม์ ลดลงราว 11% หรืออยู่ที่ราว 2.97 แสนบาท/ตร.ม. เมื่อเทียบกับปี 2560 ส่วนราคาเฉลี่ยขายของคอนโดระดับไพรม์ลดลงราว 2% หรืออยู่ที่ราว 2.05 แสนบาท/ตร.ม. ในส่วนคอนโดเกรดเอราคาเฉลี่ยเพิ่ม 2% หรืออยู่ที่ราว 1.35 แสนบาท/ตร.ม.

อย่างไรก็ตาม เรื่องของแผนพัฒนาอีอีซี การลงทุนโครงสร้างพื้นฐาน เป็นโอกาสของนักพัฒนาที่ดินแต่เรื่องของที่อยู่อาศัยต้องใช้เวลารอความชัดเจนการลงทุนและแรงงานใหม่เข้าสู่พื้นที่