อสังหาริมทรัพย์ถือเป็นเซ็กเตอร์ที่มีการเติบโตที่ค่อนข้างสูง แต่จากปัจจัยลบจากความผันผวนของเศรษฐกิจโลก วัฏจักรดอกเบี้ยขาขึ้น และมาตรการกำกับดูแลสินเชื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารแห่งประเทศไทย ถือเป็นการทำให้ธุรกิจนี้เติบโตในรูปแบบที่ยั่งยืนเพื่อเจาะกลุ่ม เรียลดีมานด์หรือกลุ่มซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง

เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ เปิดเผยว่า ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2562 คาดว่าจะยังมีการขยายตัวแต่อัตราการขยายตัวลดลงจากปีนี้ที่หวือหวา ปัจจัยหนุน มาจากอัตราการขยายตัวเศรษฐกิจ (จีดีพี) ที่ขยายตัวราว 4% ความต้องการที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ที่เพิ่มขึ้นตามจำนวนประชากร รวมทั้งการอพยพย้ายถิ่นเข้ามาและต่างชาติที่เข้ามาทำงาน ทั้งนี้การลงทุนโครงสร้างพื้นฐานของภาครัฐเป็นการเปิดหน้าดินให้การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ใหม่ และการพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ที่เกิดขึ้น ทำให้ทำเลในย่านต่างๆ คึกคักมากขึ้น

อย่างไรก็ตาม ปัจจัยเสี่ยง คือซัพพลายที่อาจจะออกมาจำนวนมากโดยเฉพาะคอนโดมิเนียม โดยอัตราการขายคอนโดมิเนียมเฉลี่ยหลายปีที่ผ่านมาอยู่สูงถึง 70% แต่หากพิจารณาในช่วงครึ่งปี 2561 พบว่าอัตราการขายอยู่ที่เพียง 50% สะท้อนอัตราการซื้อที่ลดลง ซึ่งนอกจากลูกค้าคนไทยยังต้องติดตามผลกระทบจากลูกค้าคนจีน เพราะปีที่ผ่านมาคนจีนมาซื้ออสังหาริมทรัพย์ไทยคิดเป็นสัดส่วนกว่า 10% หรือ 7 หมื่นล้านบาท จากยอดโอนทั้งหมด 7 แสนล้านบาท โดยส่วนใหญ่ขายผ่านนายหน้าซึ่งขายได้จำนวนมากเป็นร้อย คิดว่าสามารถลงทุนสร้างเพิ่มได้ แต่จะคิดว่าสร้างเท่าไหร่ก็ขายได้ไม่ได้แล้ว เพราะเศรษฐกิจจีนไม่ดีเหมือนเดิม กระทบกำลังซื้อคนจีน

ดังนั้น การทำตลาดก็ต้องระวังมากขึ้น นอกจากนี้ ธนาคารแห่งประเทศไทยได้เพิ่มเงินดาวน์บ้านสัญญาที่ 2-3 ขึ้น อาจจะมีผลกระทบกับลูกค้าบางส่วนได้ ทั้งนี้ อัตราดอกเบี้ยที่มีแนวโน้มจะปรับเพิ่มขึ้นส่งผลต่อภาระหนี้ของลูกค้า ส่วนปัจจัยทางการเมือง มองว่าแม้ช่วงปีที่มีการปฏิวัติรัฐประหารผู้ประกอบอสังหาริมทรัพย์ยังขายบ้านได้ ดังนั้น แม้จะมีการเลือกตั้งเชื่อว่าจะยังสามารถดำเนินธุรกิจได้ต่อเนื่อง

ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการ ผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย กล่าวว่า ช่วงที่ผ่านมาตลาดอสังหาริมทรัพย์ขยายตัวได้ดีจากอัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับต่ำ จีดีพีขยายตัวเพิ่มขึ้นต่อเนื่องในแต่ละปี มีการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานโดยเฉพาะระบบรางทั้งในกรุงเทพฯ และภูมิภาค ซึ่งปี 2562 ประเมินว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ ปี 2562 คาดว่าจะขยายตัวได้ราว 5% จากแรงหนุนการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานที่ต่อเนื่อง แต่ยังต้องติดตามปัจจัยเสี่ยงจากเศรษฐกิจโลกที่ผันผวน หนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง วัฏจักรอัตราดอกเบี้ยขาขึ้น และมาตรการกำกับดูแลสินเชื่อที่อยู่อาศัยของ ธปท. ทำให้ธนาคารพาณิชย์เข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ทั้งนี้มองว่าตลาดคอนโดมิเนียมหากขาดกำลังซื้อจากลูกค้าจีน คอนโดมิเนียมอาจจะไม่ขยายตัว เพราะคนจีนที่เข้ามาทำให้พฤติกรรมของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์คนไทยเปลี่ยนไป เร่งพัฒนาโครงการออกมาเพราะคนจีนสามารถซื้อได้ทุกราคา เพราะราคาอสังหาริมทรัพย์ไทยถูกกว่าซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่จีน

ด้าน ธนพล ศิริธนชัย ประธานอำนวยการ บริษัท แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ กล่าวว่า การพัฒนาโครงการแบบมิกซ์ยูสจะเป็น รูปแบบที่อยู่อาศัยใหม่ ด้วย 3 ปัจจัย ไม่ว่าจะเป็น ราคาที่ดิน เจ้าของที่ดินที่เป็นของภาครัฐ และขนาดที่ดิน ซึ่ง คาดว่าภายในปี 2568 จะมีมิกซ์ยูสเกิด ขึ้นอย่างน้อย 4 ล้านตารางเมตร นับเป็นเรื่องที่ท้าทายที่ผู้ประกอบการต้องสร้างความแตกต่างให้กับแต่ละโครงการ เพื่อตอบโจทย์ความต้องการของกลุ่มเป้าหมาย