ฮาบิแททเปิดโมเดล ลุยอสังหากว่าหมื่นล.

เรื่อง...อรวรรณ จารุวัฒนะถาวร

“พัทยา” ถือว่าเป็นเมืองสำคัญที่สร้างรายได้ให้กับประเทศไทย ด้วยเป็นทั้งสถานที่ท่องเที่ยวที่ได้รับความนิยมของทั้งคนไทยและต่างชาติ โดยเฉพาะชาวจีนซึ่งนอกจากการเข้ามาท่องเที่ยวในพัทยาจะมีสัดส่วนถึง 25% แล้ว ยังมีความสนใจลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยอีกด้วย

ทั้งนี้ พบว่าในช่วงปี 2559-2560 นักลงทุนจีนมีเป้าหมายการลงทุนอสังหาฯ ในพัทยามาเป็นอันดับ 1 ในภูมิภาคเอเชีย ขณะที่เป้าหมายการลงทุนอสังหาฯ ในกรุงเทพฯ นั้นจะอยู่ที่อันดับ 6 ในปี 2560 เพิ่มจากปี 2559 ซึ่งอยู่อันดับที่ 8 ทั้งนี้การเข้ามาของนักท่องเที่ยวชาวจีน ที่เข้ามาทดแทนกลุ่มนักท่องเที่ยวชาวรัสเซียที่หายไป บวกกับความก้าวหน้าการลงทุนตามโครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (อีอีซี) ส่งผลให้ตลาดอสังหาฯ ที่ตั้งอยู่ในพื้นที่พัทยากลับมาได้รับความสนใจอีกครั้ง

ชนินทร์ วานิชวงศ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ฮาบิแทท กรุ๊ป เปิดเผยว่า ในปี 2562 ถือเป็นการลงทุนครั้งใหญ่เพื่อให้สามารถมีโปรดักต์ออกสู่ตลาดอย่างต่อเนื่อง โดยบริษัทมีแผนเปิดตัว 7 โครงการใหม่ มูลค่ารวมประมาณ 1.15 หมื่นล้านบาท ทั้งในกรุงเทพฯ และพัทยา หลังจากบริษัทไม่มีสินค้าในพัทยาขายมาหลายเดือน โดยบริษัทมีที่ดินรองรับการพัฒนาทั้ง 7 โครงการแล้ว นอกจากนี้มีแผนร่วมมือกับดีเวลอปเปอร์ญี่ปุ่น รวมทั้งกองทุนในอาเซียน ในการพัฒนาโครงการรวมกันในรูปแบบจอยเวนเจอร์ ซึ่งจะเห็นในโครงการในปีหน้า

ในส่วนของพัทยา มีแผนพัฒนา 2 โครงการในรูปแบบคอนโดรวมทั้งโรงแรมโดยมีเชนระดับโลกเข้ามาบริหาร ทั้งนี้โครงการจะอยู่ในโซนพัทยาเหนือ มูลค่า 1,500 ล้านบาท ซึ่งเปิดขายให้กับลูกค้าเก่าก่อนและจะมีการเปิดตัวพร้อมขายอย่างเป็นทางการในไตรมาสแรกปี 2562 ส่วนอีกโครงการจะอยู่ในโซนนาจอมเทียน มูลค่าเกือบ 3,000 ล้านบาท ขณะนี้อยู่ระหว่างการออกแบบ คาดว่าจะเปิดตัวได้กลางปีหน้า ซึ่งโครงการใหม่ที่พัทยาจะมีขนาดใหญ่ขึ้นกว่าที่บริษัทเคยพัฒนามาและยังเน้นอสังหาฯ เพื่อการลงทุน ราคาขาย 3-5 ล้านบาท

ชนินทร์ กล่าวว่า ตลาดอสังหาฯ พัทยายังมีความร้อนแรงในหลายพื้นที่ ซึ่งโครงการที่เปิดใหม่มีอัตราการขายเฉลี่ยอยู่ที่ 70-80% เช่น วงศ์อมาตย์ เฉลี่ยที่ 90% จอมเทียน 89% พระตำหนัก 80% นาจอมเทียน 70% เป็นต้น ราคาขายไม่เกิน 5 ล้านบาทขายดี

ขณะที่นักลงทุนจีนสนใจซื้ออสังหาฯ ในระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ด้านที่ดินหายากและมีราคาแพงขึ้นเฉลี่ย 5-10% ต่อปี โดยเฉพาะติดชายหาด ส่วนธุรกิจโรงแรมในพัทยาพบว่ามีอัตราการเข้าพักเฉลี่ยที่ประมาณ 78.3%

“บริษัทจะพัฒนาคอนโดและโรงแรมระดับลักซ์ชัวรี่โดยยังยึดโมเดลการลงทุนแบบการันตีการเช่า โดยมีเชนโรงแรมที่มีชื่อเสียงเป็นที่ยอมรับระดับโลกเป็นผู้บริหารและจัดการการเช่า โดยที่ผ่านมามีการการันตีผลตอบแทนจากค่าเช่าในอัตรา 7% ต่อปี ต่อเนื่องเป็นระยะเวลา 5 ปี โดยผู้ซื้อจะได้รับสิทธิในการเข้าพักในโครงการจำนวน 14 วัน/ปี” ชนินทร์ กล่าว

สำหรับโครงการใหม่ขนาดไซส์โครงการประมาณกว่า 1 ไร่ และสามารถสร้างมูลค่าและผลตอบแทนทั้งเรื่องกำไรส่วนต่างและผลตอบแทนค่าเช่าที่รวมกันแล้วต้องมากกว่า 8-10% ทั้งนี้กลุ่มลูกค้าที่สนใจซื้ออสังหาฯ ในพัทยาเป็นกลุ่มอายุ 40 ปีขึ้นไปที่ซื้อเพื่อลงทุนมองถึงผลตอบแทนระยะยาว โดยส่วนหนึ่งเป็นกลุ่มที่มีการลงทุนในตลาดหุ้นแล้วสนใจที่จะลงทุนอสังหาฯ เพิ่ม

ชนินทร์ กล่าวว่า ส่วนอีก 5 โครงการ มูลค่ารวมประมาณ 6,000-7,000 ล้านบาท จะอยู่ในกรุงเทพฯ เน้นบนถนนสุขุมวิทแนวรถไฟฟ้าบีทีเอส 3 สถานีหลักคือ อโศก พร้อมพงษ์ และทองหล่อ โดยจะเห็นแบรนด์ วาลเด้น ในหลายทำเล ราคาขายต่อตารางเมตร (ตร.ม.) ที่ 2 แสนบาทหรือประมาณ 6-8 ล้านบาท รองรับนักลงทุนทั้งรูปแบบซื้อเพื่อลงทุนปล่อยเช่าและซื้อเพื่อพักอาศัย ทั้งนี้จะมีบริษัท ฮาบิแทท ฮอสพิทอลลิตี้ เป็นผู้ดูแลการบริหารจัดการการเช่าให้แก่นักลงทุน

อย่างไรก็ดี แนวโน้มตลาดคอนโดระดับบนยังคงขยายตัวอย่างต่อเนื่อง อีกทั้งยังเป็นสินค้าที่ได้รับความสนใจอย่างมากทั้งจากผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง และกลุ่มนักลงทุนคนไทยและต่างชาติ ซึ่งทำเลที่มีศักยภาพในการพัฒนามีค่อนข้างจำกัด โดยเฉพาะที่ดินในย่านสุขุมวิทและที่ดินติดรถไฟฟ้าซึ่งมีความต้องการสูงและราคาที่ดินยังปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง เช่น สุขุมวิท 39 โดยที่ดินในซอยอยู่ที่กว่า 1 ล้านบาท/ตารางวา (ตร.ว.) และในซอยย่อยอยู่ที่ราว 8-9 แสนบาท/ตร.ว. ขณะที่ราคาที่ดินติดถนนสุขุมวิทจะอยู่ที่ 2 ล้านบาท/ตร.ว. ส่งผลต่อราคาคอนโดย่านสุขมวิท 39 สูงขึ้นตาม ซึ่งในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา (2557-2561) ปรับตัวสูงขึ้นราคาขายเฉลี่ย 1.6 แสนบาท/ตร.ม. เป็น 2.75 แสนบาท/ตร.ม.ในปัจจุบัน

ด้านกลยุทธ์ในการดำเนินธุรกิจจากนี้นั้น บริษัทยังให้ความสำคัญกับพัฒนาโครงการบนทำเลศักยภาพอย่างเช่นในพื้นที่กรุงเทพฯ จะเน้นทำเลสุขุมวิทใกล้สถานีรถไฟฟ้าบีทีเอสอาจเข้าไปในซอยแต่ไม่ลึกมากเพื่อให้สามารถทำราคาขายที่กลุ่มเป้าหมายจับต้องได้

ขณะที่สินค้าต้องมีดีไซน์ที่โดดเด่น รวมทั้งการรวมมือกับพาร์ตเนอร์ระดับโลกในการเข้ามาบริหาร เพื่อสร้างความแตกต่างจากคู่แข่งขันในตลาด ซึ่งก็ต้องยอมรับว่าเริ่มมีดีเวลอปเปอร์ใช้โมเดลในการพัฒนาสินค้า ดังนั้นต้องวางคอนเซ็ปต์และหาที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการที่แตกต่างมาขายในราคาที่เหมาะสม ที่สำคัญอย่าหยุดนิ่งต้องพัฒนาและต่อยอดไปเรื่อยๆ

ชนินทร์ กล่าวว่า บริษัทมั่นใจในศักยภาพและทำเลของโครงการ รวมถึงทิศทางอสังหา ของไทยในปี 2562 จะยังคงเติบโตในทิศทางบวกจากปัจจัยเสริมหลายด้าน ไม่ว่าจะเป็นทำเลยุทธศาสตร์ที่บริษัท เลือกลงทุนทั้งในพัทยา และโซนซีบีดีกรุงเทพฯ มีการเติบโตและมีดีมานด์สูงต่อเนื่อง รวมถึงนโยบายส่งเสริมการลงทุนของภาครัฐผ่านโครงการต่างๆ ขณะที่การลงทุนในอสังหาฯ ของนักลงทุนต่างชาติเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะ จีน ฮ่องกง ซึ่งเติบโตอย่างมีนัยสำคัญมีสัดส่วนถึง 90% ของยอดขายจากลูกค้าต่างชาติ ขณะที่สัดส่วนลูกค้าต่างชาติในพอร์ตเพิ่มขึ้นเป็น 30%

สำหรับปีนี้คาดว่าจะมียอดขายที่ประมาณ 2,500 ล้านบาท ปัจจุบันมีแบ็กล็อกอยู่ราว 4,000 ล้านบาท โดยปี 2562 ตั้งเป้ายอดขายเติบโตขึ้น 70-100% เนื่องจากมีการเปิดโครงการใหม่เพิ่มขึ้นเป็น 2 เท่าจากปีนี้