ปัจจัยเสี่ยงรุมเร้า อสังหาลดร้อนแรง

เรื่อง...โชคชัย สีนิลแท้ 

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันยังคงเผชิญหน้ากับปัจจัยเสี่ยงหลายประการ ไม่ว่าจะเป็นอัตราดอกเบี้ยที่มีแนวโน้มขยับขึ้น เกณฑ์การควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่ที่จะเริ่มใช้วันที่ 1 เม.ย. 2562 หรือแม้แต่ร่าง พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ที่เตรียมประกาศใช้ในปี 2563

วิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ประเมินภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในไตรมาส 4 ปี 2561 และปี 2562 ยังต้องเผชิญกับปัจจัยเสี่ยงทั้งจากปัจจัยภายในประเทศและปัจจัยภายนอกประเทศที่อาจจะ
ส่งผลให้ตลาดที่อยู่อาศัยชะลอตัวทั้งในด้านอุปทานและอุปสงค์

ไม่ว่าจะเป็นผลจากมาตรการคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ที่จะมีผลบังคับใช้ในเดือน เม.ย. 2562 จะทำให้เกิดการชะลอตัวการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยของกลุ่มผู้ที่ต้องการซื้อบ้านสัญญาที่ 2 ที่บางส่วนยังอยู่ระหว่างการผ่อนชำระสินเชื่อบ้านสัญญาแรกยังไม่ถึง 3 ปีมีผลกระทบ และต่างเริ่มตระหนักว่าการจะซื้อบ้านใหม่เป็นสัญญาเงินกู้ที่ 2 จะมีเงินดาวน์เพียงพอ 20% หรือไม่ และกลุ่มผู้ซื้อเพื่อการลงทุน ไม่ว่าจะเป็นการซื้อขายใบจอง รวมถึงกลุ่มผู้ซื้อเพื่อปล่อยเช่า คาดว่าจะชะลอตัวลงประมาณ 2-3 ไตรมาส

ขณะเดียวกันผลจากมาตรการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัยของ ธปท. จะทำให้เกิดการเร่งซื้อ เร่งโอนกรรมสิทธิ์บ้านในปีนี้มากกว่าปกติโดยเฉพาะในช่วงไตรมาส 4 ปีนี้ และต้นปีหน้าก่อนที่มาตรการจะมีผลใช้บังคับ

ด้านแนวโน้มการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยในปี 2562 นั้น มีโอกาสปรับขึ้นไม่น้อยกว่า 2 ครั้ง เพราะส่วนต่างดอกเบี้ยนโยบายของ ธปท.กับของธนาคารกลางสหรัฐมีส่วนต่างค่อนข้างมาก ซึ่งหากปรับขึ้นดอกเบี้ยก็จะทำให้ความสามารถในการซื้อบ้านของประชาชนลดลงได้ เพราะแม้ว่าการปรับขึ้นดอกเบี้ยนโยบายไม่ได้ทำให้อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยปรับขึ้นในทันที แต่จะมีผลให้ต้นทุนในการระดมเงินจากตลาดเงิน ตลาดทุนต้องปรับขึ้นดอกเบี้ย จึงสะท้อนออกมาให้ต้องปรับขึ้นดอกเบี้ยเงินกู้ให้สูงขึ้นตามไปด้วย เรื่องนี้จึงส่งผลกระทบต่อความสามารถในการผ่อนชำระของผู้ซื้อบ้านลดลงได้เพราะต้องจ่ายดอกเบี้ยที่สูงขึ้น

นอกจากนี้ หลังจากที่ประชุมสภานิติบัญญัติแห่งชาติ (สนช.) มีมติให้ประกาศใช้ร่าง พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โดยคณะกรรมาธิการวิสามัญกำหนดให้การจัดเก็บภาษีสำหรับที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมีผลตั้งแต่วันที่ 1 ม.ค. 2563 นั้น เชื่อว่าผลจากภาระภาษีที่ดินที่จะเกิดขึ้นจะทำให้ผู้ถือครองที่ดินว่างเปล่า มีแนวโน้มเริ่มจะพิจารณานำที่ดินออกมาขายเพิ่มขึ้น ถือเป็นการช่วยเพิ่มปริมาณที่ดินขายในตลาดส่งผลให้ระดับราคาที่ดินที่เคยปรับสูงขึ้นในช่วงปี 2560-2561 ที่ผ่านมา มีแนวโน้มไม่ปรับเพิ่มขึ้นมากนัก เรื่องนี้จะเป็นประโยชน์กับประชาชนค่อนข้างมาก

ทั้งนี้ สถิติการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินในช่วงที่ผ่านมาปรับเพิ่มขึ้นเร็วมาก เช่น ราคาที่ดินในกรุงเทพฯ และปริมลฑล ช่วงไตรมาสแรกปี 2561 และไตรมาส 2 ปีนี้ เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันปีที่ผ่านมา เพิ่มขึ้นถึง 32% และแต่ละปีราคาเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 10%

ภาพรวมคอนโดมิเนียมในเขตกรุงเทพฯ และปริมลฑลนั้น ขณะนี้ยังไม่ถือว่าอยู่ในภาวะฟองสบู่ ล่าสุดมีจำนวนเหลือขายอยู่ประมาณ 5.6 หมื่นหน่วย ส่วนใหญ่ระดับราคาอยู่ในช่วงราคา 2-5 ล้านบาท เพราะมีการทำออกมาขายในกลุ่มนี้มากที่สุด ภาพรวมจึงอยู่ในลักษณะของการมีภาวะความเสี่ยงจากการที่ตลาดชะลอตัว และอาจมีปริมาณมากกว่าความต้องการเกิดขึ้นตามมาอย่างไรก็ตามภาพรวมของการเกิดขึ้นของคอนโดมิเนียมแต่ละปียังเพิ่มขึ้นในระดับปกติประมาณ 3.5%

สำหรับภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ในช่วงไตรมาส 3 ปี 2561 ว่า สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยของกรุงเทพฯ และปริมณฑลปรับตัวเพิ่มขึ้นทั้งในด้านอุปสงค์และอุปทาน เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2560 โดยในด้านอุปสงค์มีการปรับเพิ่มขึ้นของการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย โดยมีการขยายตัวของจำนวนหน่วย 5.0% และในส่วนมูลค่าเพิ่มขึ้น 14.6% ขณะที่สินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่เพิ่มขึ้น 13.3%

ด้านอุปทานมีการปรับเพิ่มขึ้นของหน่วยอยู่อาศัยเปิดขายใหม่ 28.5%และมีมูลค่าเพิ่มขึ้น 32.6% ซึ่งเป็นการเพิ่มขึ้นครั้งแรกหลังจากชะลอตัวมา 4 ไตรมาส ตั้งแต่ไตรมาส 4 ปี 2560 เนื่องจากผู้ประกอบการได้ชะลอเปิดขายโครงการใหม่ เพื่อลดอุปทานส่วนเกินในตลาดขณะที่ที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนปรับตัวเพิ่มขึ้น 3.3%

ขณะที่ตลาดที่อยู่อาศัยในจังหวัดภูมิภาค ด้านอุปสงค์มีการปรับตัวดีขึ้นเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันในปีก่อนหน้าเช่นกัน โดยสะท้อนจากจำนวนหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยที่ปรับตัวเพิ่มขึ้น 7.8% และมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่เพิ่มขึ้น 9.8% โดยมีการเพิ่มขึ้นมากในพื้นที่จังหวัดท่องเที่ยวที่สำคัญ รวมถึงพัฒนาพื้นที่เขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (อีอีซี) ได้แก่ จ.ชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทรา

ด้านอุปทานมีการปรับตัวลดลงเล็กน้อยโดยพิจารณาจากการขอใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยที่ลดลงประมาณ 5.1% โดยเป็นผลจากที่อาคารชุดมีการลดลงอย่างชัดเจนถึง 67.9% เนื่องจากยังมีอุปทานที่อยู่อาศัยเหลือขายสะสมอยู่เป็นจำนวนมาก ขณะที่แนวราบกลับมีเพิ่มขึ้น 5.6%

สำหรับสถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ในภาพรวมปี 2561 ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์คาดการณ์ว่า สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยทั้งในด้านอุปสงค์และอุปทานจะปรับตัวดีขึ้นกว่าปีก่อน โดยเป็นผลจากการขยายตัวของเศรษฐกิจรวมถึงการลงทุนในโครงการเมกะโปรเจกต์
ของภาครัฐ