ที่ดินปรับราคาพรึบ รับอีอีซี-ไฮสปีดเทรน

โดย...อรวรรณ จารุวัฒนะถาวร

จากการพัฒนาพื้นที่เขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (อีอีซี) ตามนโยบายรัฐบาลมีความชัดเจนต่อเนื่อง ส่งผลให้ราคาที่ดินใน 3 จังหวัด คือ จ.ฉะเชิงเทรา ชลบุรี และระยอง มีความเคลื่อนไหวและคึกคักอย่างมาก

ทั้งนี้เป็นผลมาจากการลงทุนของผู้ประกอบการอุตสาหกรรมและผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ รวมทั้งการพัฒนาโครงการรถไฟความเร็วสูง หรือไฮสปีดเทรนที่เชื่อม 3 สนามบิน คือ อู่ตะเภา-สุวรรณภูมิ-ดอนเมือง ส่งผลให้มีการซื้อขายที่ดินกันอย่างต่อเนื่อง

วันเพ็ญ ธนธรรมสิริ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เวลธ์ ดีเวลลอปเปอร์ เปิดเผยว่า จากแผนการพัฒนาพื้นที่อีอีซีของภาครัฐส่งผลให้ราคาที่ดินปรับขึ้นมากกว่า 100% คาดว่าอีก 2-3 ปีข้างหน้าอาจปรับขึ้นถึง 200-300% โดยเฉพาะแปลงที่ติดทะเล เพราะความต้องการที่จะพัฒนาอสังหาฯ ประเภทต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นด้านที่อยู่อาศัยเกือบทุกรูปแบบ เพื่อรองรับแรงงานที่จะเข้ามาในพื้นที่ ซึ่งมีตั้งแต่ระดับพนักงานไปถึงหัวหน้างาน

ขณะที่แนวโน้มจะมีการเติบโตจากการเข้ามาลงทุนในนิคมอุตสาหกรรมของชาวต่างชาติ เช่น ญี่ปุ่น จีน เป็นต้น และเชื่อว่าการแข่งขันด้านอสังหาฯ จะรุนแรง โดยอีก 1-2 ปีจากนี้จะมีดีเวลลอปเปอร์รายใหญ่เข้ามาในพื้นที่มากขึ้น เพราะมีการกว้านซื้อสะสมที่ดินรอการพัฒนาไปเป็นจำนวนมาก

สำหรับบริษัทซึ่งเดิมดำเนินธุรกิจรับเหมาก่อสร้างอยู่แล้ว ทั้งนี้ได้ขยายไลน์ธุรกิจโดยพัฒนาโครงการ เดอะซี ศรีราชา คอนโดติดถนนสุขุมวิท ด้านหลังติดชายหาด มูลค่าโครงการ 2,700 ล้านบาท เป็นอาคารชุดพักอาคารสูง 39 ชั้น 1 อาคาร พื้นที่โครงการกว่า 3 ไร่ ห้องพักอาศัยรวม 585 ยูนิต ขนาดเริ่มต้น 31.70 -400 ตารางเมตร (ตร.ม.) ราคาเริ่มต้น 3-60 ล้านบาท หรือราคาเฉลี่ยต่อ ตร.ม.ที่ 1.29 แสนบาท ปัจจุบันมียอดขาย 80%

ปัจจุบันเดอะซีเป็นคอนโดลักซ์ชัวรี่สร้างเสร็จพร้อมอยู่ ขณะนี้ผู้ซื้อ 80% โอนกรรมสิทธิ์แล้ว ทั้งกลุ่มที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองและเพื่อการลงทุน เนื่องจากมีการการันตีผลตอบแทนการเช่า 7% 3 ปี ทั้งนี้กลุ่มลูกค้าหลักเป็นคนไทย 90% และลูกค้าต่างชาติ 10% เป็นนักธุรกิจในนิคมฯ กว่า 20 แห่งทั้งชลบุรีและระยอง กลุ่มเป้าหมายหลักทั้งสองกลุ่ม คือ กลุ่มนักธุรกิจที่ต้องการบ้านพักตากอากาศสำหรับวันพักผ่อน และกลุ่มผู้บริหารระดับสูงที่ต้องการบ้านพักสำหรับวันทำงาน ซึ่งส่วนใหญ่เป็นนักธุรกิจชาวไทยและญี่ปุ่นที่ทำงานในเขตนิคมอุตสาหกรรมในภาคตะวันออกซึ่งมีมากกว่า 20 แห่ง ใน จ.ชลบุรี และระยอง

ภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้จัดการอาวุโสฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย กล่าวว่า หลังรัฐบาลประกาศพัฒนาเขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (อีอีซี) ความเคลื่อนไหวซื้อขายที่ดินใน จ.ชลบุรี ฉะเชิงเทรา และระยอง มีความคึกคักขึ้นเป็นอย่างมาก

ขณะที่ราคาที่ดินก็มีการปรับตัวสูงขึ้น ประเมินว่าราคาที่ดินโดยเฉพาะในจุดที่เป็นเขตเศรษฐกิจอีอีซีปรับตัวสูงขึ้นโดยเฉลี่ยกว่า 30-50% สำหรับราคาที่ดินใน จ.ชลบุรี มีการปรับตัวตั้งแต่ก่อนประกาศพัฒนาอีอีซี โดยเฉพาะ อ.ศรีราชา ปัจจุบันราคาที่ดินติดถนนปรับสูงถึงประมาณ 80-100 ล้านบาท/ไร่

สำหรับที่ดินติดทะเลราคาจะอยู่ที่ประมาณ 100 ล้านบาท/ไร่ เพราะที่ดินค่อนข้างหายากและส่วนใหญ่เป็นที่ดินของรัฐ ส่วนที่ดินใน อ.สัตหีบ ขยับตัวสูงไม่แพ้กันจากการทุ่มงบประมาณของรัฐบาลในการพัฒนาสนามบินอู่ตะเภาให้เป็นสนามบินพาณิชย์แห่งที่ 3

ในส่วนโซนสวนเสือศรีราชาที่ดินไม่ได้ติดถนน ปัจจุบันไร่ละ 5 ล้านบาท เทียบกับในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ไร่ละ 2-3 ล้านบาทส่วนภาคอุตสาหกรรมที่ปัจจุบันบูมเป็นอย่างมากในพื้นที่ ต.บ่อวิน มีแนวโน้มจะขยายตัวไปทางเขาคันทรง อ.ศรีราชา ไปถึงท่าจาม อ.หนองใหญ่ เพราะยังมีพื้นที่รองรับอีกหลายหมื่นไร่ ราคายังสามารถลงทุนได้ หากเป็นที่ดินแปลงใหญ่ราคาอยู่ที่ประมาณไร่ละ 2-4 ล้านบาท แต่หากเป็นที่ดินแปลงเล็กไม่เกิน 10 ไร่ ราคาขยับไปถึงไร่ละ 15 ล้านบาท

จากการสำรวจพบว่าใน อ.ศรีราชา การพัฒนาของพื้นที่ในย่านนี้ส่วนใหญ่จะเป็นการพัฒนาเป็นที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดเป็นหลัก รองลงมา คือ การพัฒนาโรงแรมเพื่อรองรับนักท่องเที่ยว ซึ่งการพัฒนาโครงการรูปแบบนี้จะมีต่อเนื่องไปจนถึงพัทยา ขณะที่มาทางพื้นที่บ่อวินต่อเนื่องไปยังเขาคันทรง อ.ศรีราชา ไปจนถึงท่าจาม อ.หนองใหญ่ นั้นจะเป็นพื้นที่สำหรับการลงทุนในอุตสาหกรรม เนื่องจากยังมีพื้นที่รองรับอีกหลายหมื่นไร่ และราคาที่ดินยังไม่สูงมาก

จ.ฉะเชิงเทรา ที่ดินบริเวณถนนบางปะกง-ฉะเชิงเทรา ซึ่งทำเป็นมอเตอร์เวย์ที่ดินแปลงเล็กไม่เกิน 10 ไร่ติดถนนใหญ่ เดิมราคาไร่ละไม่เกิน 10 ล้านบาท ราคาพุ่งขึ้นเป็นไร่ละ 13-15 ล้านบาท แต่หากเป็นที่ดินแปลงใหญ่ราคาซื้อขายจะลดลงไปเล็กน้อย

อย่างไรก็ตาม เนื่องจากที่ดินในฉะเชิงเทราส่วนใหญ่อยู่ในเขตผังเมืองพื้นที่สีเขียว จึงไม่มีการลงทุนด้านอุตสาหกรรมมากนัก จะถูกนำมาพัฒนาเป็นเมืองสำหรับพื้นที่ที่อยู่อาศัยมากกว่า โดยเฉพาะในเขตตัวเมือง ครอบคลุม อ.เมือง บ้านโพธิ์ และบางคล้า และนิคมพัฒนา จ.ระยอง

ด้านความเคลื่อนไหวราคาที่ดินใน จ.ระยอง จากกระแสอีอีซียังมีการปรับตัวอย่างต่อเนื่อง ราคาก้าวกระโดดจากราคา 5 ล้านบาท/ไร่ ช่วงก่อนรัฐบาลประกาศเขตอีอีซีเป็น 20 ล้านบาท/ไร่ ในบริเวณทำเลทางหลวงหมายเลข 36 ซึ่งเป็นถนนสายรอง ส่วนถนนสายหลักติดถนนสุขุมวิทปัจจุบันราคาขายอยู่ที่ประมาณไร่ละ 40 ล้านบาท จากไร่ละประมาณ 15 ล้านบาท ในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา

อย่างไรก็ดี ราคาที่ดินปรับขึ้นทุกปีแม้ปัจจุบันการพัฒนาในพื้นที่อีอีซีเพียงแค่เริ่มต้น แต่ราคาพุ่งไปหลายเท่าตัว ทั้งนี้หากโครงการไฮสปีดเทรนพัฒนาแล้วเสร็จ เชื่อว่าจะเปิดพื้นที่ใหม่บริเวณรัศมีรอบสถานีรถไฟอีกเป็นจำนวนมากซึ่งแนวโน้มราคาที่ดินจะปรับไปอีกมากจากนี้