‘พฤกษา’ปรับโมเดล เจาะเอ็กซ์คลูซีฟดีมานด์

โดย...อรวรรณ จารุวัฒนะถาวร

ตลาดที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียมระดับพรีเมียมยังได้รับการตอบรับที่ดีจากกลุ่มนิชมาร์เก็ต โดยปี 2561 คาดการณ์ว่า ตลาดคอนโดโดยรวมทั้งปีมีมูลค่าประมาณ 2.7-2.8 แสนล้านบาท ซึ่งในจำนวนนี้เป็นคอนโดระดับพรีเมียม 30-40%

ขณะที่ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยทั้งแนวราบและสูงปีนี้คาดว่ามูลค่า
ยอดขายราว 4.8 แสนล้านบาท หรือเติบโตจากปีที่แล้วประมาณ 10% โดยจำนวนนี้เป็นโครงการแนวราบ 46% และแนวสูง 54% เนื่องจากได้กำลังซื้อจากลูกค้าต่างชาติ เช่น จีน อีกทั้งมีดีมานด์ล่วงหน้า ทำให้ตลาดคอนโดกลางและล่างมีการเติบโตดีต่อเนื่องไม่ถดถอย

อย่างไรก็ดี ในครึ่งปีแรกของปี 2561 มูลค่าการเปิดตัวโครงการใหม่ติดลบ 1% เพราะผู้ประกอบการเปิดโครงการน้อย แต่จะเปิดตัวในช่วงไตรมาส 3 มาก และโครงการที่เปิดตัวส่วนใหญ่เป็นโครงการระดับไฮเอนด์ ราคาแพงทำให้มูลค่าโครงการสูง คาดว่าจะมีมูลค่าโครงการใหม่เปิดตัวในปีนี้ใกล้เคียงกับปีที่แล้วอยู่ที่ 4.3-4.4 แสนล้านบาท

ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มธุรกิจพฤกษา เรียลเอสเตท-พรีเมียม บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท เปิดเผยว่า หากมาตรการควบคุมสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยที่มีมูลค่าสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (Loan-To-Value: LTV) จำกัดที่ไม่เกิน 80% สำหรับสินเชื่อปล่อยใหม่ที่เป็นสัญญาที่ 2 เป็นต้นไป หรือมูลค่าบ้าน 10 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งขณะนี้อยู่ระหว่างการทบทวนเกณฑ์ดังกล่าวหลังจากได้รับความเห็นจากผู้ประกอบการ และจะมีการประกาศหลักเกณฑ์ภายในวันที่ 9 พ.ย.นี้

ทั้งนี้ หากไม่มีการเปลี่ยน เป็นไปตามกำหนดเดิมและมีผลบังคับใช้วันที่ 1 ม.ค. 2562 จะทำให้การเปิดตัวโครงการใหม่โดยเฉพาะตลาดระดับกลางและล่างชะลอออกไป เนื่องจากต้องใช้เวลา 3-5 เดือน เพื่อให้ลูกค้าหาเงินดาวน์เพิ่มขึ้น เพราะกลุ่มนี้ต้องพึ่งพาสินเชื่อเป็นหลักทำให้ตลาดปีหน้าไม่โต โดยในส่วนของบริษัทไม่กังวลเพราะลูกค้าให้ความสำคัญกับมูลค่าเพิ่มของทรัพย์ ณ วันโอนมากกว่า แม้จะต้องการส่วนต่างมาเพิ่มขึ้น

นอกจากนี้มองว่า คอนโดพรีเมียมเป็นตลาดที่มีการแข็งขันสูงเนื่องจากมีซัพพลายในตลาดเป็นจำนวนมากขณะที่ดีมานด์กลุ่มนี้มีการดูดซับไปแล้วบางส่วน ดังนั้น ผู้ประกอบการต้องมีการปรับตัวอย่างมากสำหรับบริษัทเองจะเน้นเอ็กซ์คลูซีฟดีมานด์ พัฒนาสินค้าให้ตรงกับกลุ่มลูกค้าในเซ็กเมนต์ต่างๆ

ด้านแผนงานของบริษัทในช่วงเวลาที่เหลือของปีนี้ ล่าสุดได้เปิดโครงการเดอะ รีเซิร์ฟ 61 ไฮด์อะเวย์ มูลค่าโครงการ 2,700 ล้านบาท บนพื้นที่กว่า 3 ไร่ ตั้งอยู่ในซอยสุขุมวิท 61 เป็นคอนโดโลว์ไรส์ สูง 7 ชั้น 2 อาคาร 164 ยูนิต ขนาดพื้นที่เริ่มต้น 48.40-228 ตารางเมตร (ตร.ม.) เปิดขายราคาเริ่มต้น 12-60 ล้านบาท หรือราคาเฉลี่ย 2.6 แสนบาท/ตร.ม. โดยเตรียมเปิดโอเพนเฮาส์ 10-11 พ.ย.นี้ คาดจะมียอดขายราว 70% จากปัจจุบันมียอดขายแล้ว 60% จากกลุ่มลูกค้าที่มีทรัพย์เกิน 50 ล้านบาทขึ้นไป

“โครงการนี้ถือว่าเป็นโมเดลใหม่ที่มีการปรับตัวเพื่อจับตลาดเอ็กซ์คลูซีฟดีมานด์ โดยจากความต้องการของโครงการเดอะ รีเซิร์ฟ สุขุมวิท 61 ที่ปิดการขายไปก่อนหน้าทำให้มีการปรับขนาดห้องให้ใหญ่ขึ้น มีห้อง Triplex 3 ชั้น ขนาดเริ่มต้นที่ 206-228 ตร.ม.
เพื่อตอบโจทย์กลุ่มบิ๊กแฟมิลี่” ประเสริฐ กล่าว

ขณะที่ปีหน้าจะพัฒนาโครงการในรูปแบบใหม่ๆ เพื่อเจาะตลาดเอ็กซ์คลูซีฟดีมานด์ เช่น โครงการทำเลเจริญนคร ริมแม่น้ำเจ้าพระยา พื้นที่ราว 7 ไร่ ซึ่งจะพัฒนาเป็นคอนโดไฮไรส์ ซึ่งจะเปิดตัวไตรมาส 4 ปี 2562 ในระดับราคาแสนบาทต้นๆ/ตร.ม.

นอกจากนี้ ในช่วงเดือน ธ.ค.นี้ มีแผนเปิดอีก 1 โครงการ เป็นคอนโดโลว์ไรส์ มูลค่า 1,750 ล้านบาท ทำเลทองหล่อ 25 ราคาขายประมาณ 1.5 แสนบาท/ตร.ม. ซึ่งโครงการนี้จะพัฒนาในโมเดลใหม่เจาะตลาดเอ็กซ์คลูซีฟดีมานด์เช่นกัน โดยปีนี้บริษัทจะเปิดตัวโครงการ
คอนโดพรีเมียมทั้งหมด 5 โครงการ มูลค่ารวมราว 9,000 ล้านบาท

อย่างไรก็ดี ปัจจุบันโครงการของกลุ่มพรีเมียมมีการเปิดไปแล้วทั้งหมด 7 โครงการ มูลค่ารวม 1.8 หมื่นล้านบาท และมียอดขายรวมทั้งหมด 1.6 หมื่นล้านบาท

ในส่วนยอดขายปีนี้คาดว่าจะทำได้มากกว่า 7,000 ล้านบาท สูงกว่าเป้าหมายที่วางเอาไว้เดิม 6,800 ล้านบาท ปัจจุบันบริษัทมีแบ็กล็อกของกลุ่มพรีเมียมทั้งหมด 1.6 หมื่นล้านบาท ซึ่งคิดเป็น 42% ของแบ็กล็อกทั้งหมด ณ เดือน ต.ค.ที่ 3.7 หมื่นล้านบาท ที่เหลือเป็น
กลุ่มแวลู 47% และทาวน์เฮาส์ 11% ซึ่งจะทยอยรับรู้ไปจนถึงปี 2564

สำหรับเป้าหมายยอดโอนของกลุ่มพรีเมียมในปี 2562 คาดว่าจะเติบโต 200-300% หรืออยู่ที่ 6,000 ล้านบาท จากปีนี้ที่มียอดโอนที่ 2,000 ล้านบาท โดยในปีหน้าจะมีการโอนต่อเนื่องของโครงการแชปเตอร์วัน อีโค รัชดา-ห้วยขวาง และเดอะ รีเซิร์ฟ ทองหล่อ 2 ที่จะเริ่มโอนในไตรมาส 3 ปีหน้า ตั้งเป้ายอดขายกลุ่มพรีเมียมปี 2562 ไว้ที่ 8,000 ล้านบาท และเป้ายอดโอน 6,000 ล้านบาท