3 เหตุผลที่ควรรู้กับ‘ค่าส่วนกลาง’

โดย...สมศรี เตชะไกรศรี  กรรมการผู้จัดการ บริษัท ลุมพินี พรอพเพอร์ตี้ มาเนจเมนท์ Logo

สำหรับเจ้าของร่วม (ชาวคอนโด) แล้ว “ค่าส่วนกลาง” เป็นเรื่องใกล้ตัวที่ควรรู้ว่า “จ่ายไปเพื่ออะไร” เปรียบได้กับระบบภาษีที่ทุกคนต้องจ่ายเพื่อนำมาพัฒนาประเทศชาติ เช่นเดียวกับที่เจ้าของร่วมมีหน้าที่ต้องจ่าย “ค่าส่วนกลาง” เพื่อไปพัฒนา และบริหารจัดการพื้นที่หรือทรัพย์สินที่เป็นของส่วนรวมอันเป็นประโยชน์ร่วมกันของเจ้าของร่วมที่แต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ เช่น ระบบความปลอดภัย งานความสะอาด ระบบลิฟต์ ระบบแสงสว่าง การดูแลสระว่ายน้ำ ห้องออกกำลังกาย ฯลฯ ตามแต่คอนโดนั้นๆ จะมีระบบ หรือทรัพย์อะไรเป็นของส่วนกลางบ้าง โดยมีฝ่ายจัดการนิติบุคคลอาคารชุดทำหน้าที่บริหารจัดการ ทั้งคอยให้บริการ ดูแลจัดการ และบำรุงรักษาอุปกรณ์เครื่องมือเครื่องใช้ในการอำนวยความสะดวกภายในชุมชนให้การอยู่อาศัยปลอดภัย มีความสะดวกสบาย

ขณะเดียวกัน ยังมีอีกหลายเหตุผลที่เจ้าของร่วมควรรู้เกี่ยวกับ “ค่าส่วนกลาง” ขอยกมา 3 เหตุผลหลักที่คาดว่าหลายท่านอาจยังมีข้อสงสัย เริ่มจาก

1.ทำไมต้องจ่ายค่าส่วนกลาง ... ถ้าไม่จ่ายจะเกิดอะไรขึ้น

เมื่อคอนโดนั้นๆ ได้รับการจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดตามพระราชบัญญัติอาคารชุด หมายความว่าผู้ถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดในคอนโดนั้นเป็นเจ้าของร่วม มีหน้าที่ปฏิบัติตามข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุด ซึ่งมีสิ่งสำคัญประการหนึ่ง คือ เจ้าของร่วมต้องชำระค่าส่วนกลางที่เกิดจากการบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลาง โดยการอยู่คอนโดมีทั้ง “ทรัพย์ส่วนบุคคล” และ “ทรัพย์ส่วนกลาง” ค่าใช้จ่ายในการดูแลทรัพย์ส่วนบุคคลเป็นของเจ้าของห้องชุดแต่ละท่าน สำหรับทรัพย์ส่วนกลางที่ใช้ร่วมกัน ฝ่ายจัดการของนิติบุคคลอาคารชุดจะเป็นคนดูแล เพื่อนำค่าส่วนกลางที่ได้รับมาบริหารการใช้จ่ายในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคภายในชุมชน หรือบริหารทรัพย์ส่วนกลางทุกส่วน กรณีที่เจ้าของร่วมไม่จ่ายค่าส่วนกลางตามหน้าที่ที่กฎหมายกำหนดก็จะมีผลทางกฎหมาย โดยเบื้องต้นทางนิติบุคคลอาคารชุดจะส่งจดหมายทวงถาม มีการกำหนดค่าปรับ หรือสามารถระงับการให้บริการสาธารณูปโภค ขึ้นอยู่กับว่าข้อบังคับอาคารชุดระบุไว้ว่าอย่างไร โดยการเรียกเก็บค่าส่วนกลางจะขึ้นอยู่กับรอบการชำระของแต่ละชุมชนนั้นๆ

2.สำหรับห้องชุดที่ยังไม่มีคนซื้อ ใครจ่ายค่าส่วนกลาง

กฎหมายกำหนดไว้ชัดเจนว่า หน้าที่ในการจ่ายค่าส่วนกลาง คือเจ้าของร่วมทุกคน หรือหากผู้ประกอบการ (เจ้าของโครงการ) ที่ยังขายห้องชุดไม่ได้ ก็จะต้องเป็นคนจ่ายทั้งค่าส่วนกลาง และเงินกองทุนของห้องชุดนั้นๆ เพราะมีสถานะเป็นเจ้าของร่วมเช่นกัน

3.หากไม่จ่ายค่าส่วนกลางมีสิทธิถูกยื่นเรื่องฟ้องศาล และไม่สามารถขายต่อได้

ตามกฎหมายอาคารชุด เจ้าหน้าที่กรมที่ดินจะรับจดทะเบียนนิติกรรมห้องชุดนั้นๆ ก็ต่อเมื่อไม่มีหนี้ค้างชำระเกี่ยวกับค่าส่วนกลางใดๆ ซึ่งในทางปฏิบัติ เจ้าของร่วมก็ต้องยื่น “หนังสือรับรองการปลอดหนี้” ลงนามโดยผู้จัดการอาคารชุดนั้นๆ มาให้เจ้าหน้าที่ที่ดินด้วย ไม่เช่นนั้นเจ้าหน้าที่ก็จะไม่รับจดทะเบียนนิติกรรมให้ทั้งซื้อ ขาย หรือขายฝาก เป็นต้น และหากค้างชำระค่าส่วนกลางเกิน 6 เดือนขึ้นไป ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดสามารถฟ้องบังคับชำระหนี้เงินค่าส่วนกลางต่อศาลได้ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522

อย่างไรก็ตาม “ค่าส่วนกลาง” มีไว้เพื่อบำรุงรักษา อำนวยความสะดวกในทรัพย์ส่วนกลางในชุมชนที่ทุกคนเป็นเจ้าของร่วมกัน อัตราค่าส่วนกลางมาจากการคำนวณค่าใช้จ่ายทั้งหมดในการดูแลบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลาง หากได้รับไม่ครบถ้วน “ชุมชนน่าอยู่” อาจเกิดความทรุดโทรมของทรัพย์สิน เกิดความไม่สะดวกสบายในการอยู่อาศัย และที่สำคัญจิตใจของผู้ที่อยู่อาศัยในชุมชน ก็คงไม่มีใครอยากอยู่ในบ้านที่ไม่น่าอยู่นี้เช่นกัน