คอนโด‘หัวหิน-ชะอำ’บูม รับแผนท่องเที่ยวตะวันตก

โดย...อรวรรณ จารุวัฒนะถาวร

ภาคบริการท่องเที่ยว ถือเป็นอุตสาหกรรมที่ทำรายได้ช่วยให้เศรษฐกิจไทยยังเติบโตได้ช่วงหลายปีที่ผ่านมา ดังนั้นภาครัฐจึงวางแผนพัฒนาศักยภาพด้านการท่องเที่ยวให้ขยายตัวอย่างยั่งยืน หนึ่งในนั้นคือแผนพัฒนาการท่องเที่ยวในเขตพัฒนาการท่องเที่ยวฝั่งตะวันตก (Thailand Riviera) ที่มุ่งพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานเพื่อให้นักท่องเที่ยวเข้าถึงแหล่งท่องเที่ยวได้อย่างสะดวกและหลากหลายมากขึ้น

ทั้งนี้ มีโครงการพัฒนาด้านคมนาคมเชื่อมโยงทางบกและทางน้ำ อาทิ มอเตอร์เวย์เส้นทางนครปฐม-ชุมพร และเปิดเดินเรือเฟอร์รี่ควบคู่กับการพัฒนาท่าเรือ เชื่อมโยม 2 ฝั่งทะเลอ่าวไทย นอกจากนี้ยังมีการคมนาคมทางอากาศด้วยการปรับปรุงและขยายท่าอากาศยาน รวมถึงทางรางด้วยรถไฟความเร็วสูงเส้นทางกรุงเทพฯ-หัวหิน และรถไฟทางคู่เส้นทางนครปฐม-หัวหิน ช่วงหัวหิน-ประจวบคีรีขันธ์ และช่วงประจวบคีรีขันธ์-ชุมพร ซึ่งจะส่งผลดีโดยตรงต่อศักยภาพของหัวหินและชะอำและยิ่งจะได้รับความสนใจมากขึ้น เพราะหัวหิน-ชะอำ เป็นเมืองตากอากาศที่ได้รับความนิยมอย่างสูงในการท่องเที่ยว รวมถึงการซื้อที่อยู่อาศัยเป็นบ้านพักตากอากาศ

อนุกูล รัฐพิทักษ์สันติ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ เปิดเผยว่า ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่หัวหิน-ชะอำ ตลาดหลักยังเป็นคอนโดมิเนียม ซึ่งในปี 2561 มีอุปทานคอนโดเสนอขาย 12,592 ยูนิต ส่วนใหญ่เปิดขายมามากกว่า 4 ปี มีอัตราตอบรับอยู่ที่ 76% ปัจจุบันยังเหลือยูนิตคงค้างในตลาด 3,028 ยูนิต คาดจะขายหมดภายใน 9 เดือน

สำหรับราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 1.4 แสนบาท/ตารางเมตร (ตร.ม.) หากเป็นโครงการติดหาดในเมืองหัวหินราคาสูงสุด 2.5 แสนบาท/ตร.ม. เนื่องจากราคาที่ดินทำเลนี้สูงถึงไร่ละกว่า 150 ล้านบาท ทำให้ราคาขายเฉลี่ยมีแนวโน้มเติบโตขึ้นทุกปี เมื่อเทียบย้อนหลัง 5 ปี ขยายตัวสูงขึ้นถึง 14% ซึ่งการเติบโตของตัวเลขนี้สอดคล้องกับภาคการท่องเที่ยวที่พบว่า มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยจำนวนนักท่องเที่ยวเฉลี่ยเพิ่มขึ้นปีละ 4-5% ส่วนใหญ่เป็นคนไทยสัดส่วนสูง 80-90% นอกนั้นเป็นชาวต่างชาติ

ในส่วนของชาวต่างชาติที่เข้ามาท่องเที่ยวในพื้นที่หัวหินสูงสุด 3 อันดับแรก มาจากสหราชอาณาจักร เยอรมนี และกลุ่มสแกนดิเนเวีย ส่วนคนจีนแม้ปัจจุบันยังมีสัดส่วนไม่มาก แต่มีอัตราเติบโตสูงเฉลี่ยปีละ 10% ขณะที่รายได้ที่เกิดจากนักท่องเที่ยวเติบโตเช่นกันโดยเฉลี่ยเพิ่มขึ้นปีละ 7-8% อีกทั้งค่าใช้จ่ายต่อหัวมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอีกด้วย ส่วนอัตราเข้าพักของโรงแรมในหัวหินปัจจุบันเฉลี่ยอยู่ที่ 67.31% เติบโตโดยเฉลี่ยปีละ 4%

นอกจากนี้ ยังพบว่ายอดขายคอนโดมิเนียมที่เกิดขึ้นในพื้นที่หัวหิน-ชะอำ ส่วนใหญ่เป็นอุปสงค์จากกลุ่มคนที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยที่แท้จริงสำหรับเป็นบ้านพักตากอากาศและเพื่อการปล่อยเช่า มากกว่าซื้อเพื่อเก็งกำไร ซึ่งการเลือกซื้อโครงการส่วนใหญ่ให้ความสำคัญกับทำเลเป็นหลัก โดยทำเลยอดนิยมคือ บริเวณริมทะเลฝั่งเขาเต่า-เขาตะเกียบ เพราะอยู่ติดทะเล หรือหากไม่ติดทะเลก็สามารถเดินถึงทะเลและตัวโครงการสามารถเห็นวิวทะเลได้และไม่ไกลจากตัวเมือง

อย่างไรก็ดี ปัจจุบันที่ดินเขาเต่า-เขาตะเกียบ มีราคาสูงขึ้นอย่างก้าวกระโดดเนื่องจากที่ดินหายากขึ้น โดยราคาที่ดินเพิ่มขึ้นปีละ 10-15% ส่งผลให้ราคาเฉลี่ยของคอนโดที่ขายในโซนนี้มีการเติบโตสูงเช่นกัน ปัจจุบันราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 1.3 แสนบาท/ตร.ม. เติบโตสูงถึง 41% ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา จากปัจจัยที่ดินศักยภาพหาได้ยากขึ้น จึงทำให้โครงการใหม่ในโซนเหล่านี้มีไม่มากนัก

ขณะที่ช่วง 4 ปีที่ผ่านมา ทำเลเขาเต่าแทบไม่มีโครงการคอนโดเปิดใหม่ในโซนนี้ ที่ยังมีการเปิดขายอยู่ก็มีอัตราการตอบรับสูงกว่า 90% แล้ว มีจำนวนยูนิตคงค้างในตลาดเพียง 32 ยูนิตเท่านั้น หากพิจารณาแนวโน้มของราคาเสนอขายในทำเลเขาเต่า จากอดีตในช่วง 5 ปีที่ผ่านมาราคาขายโครงการใหม่ที่ขยับสูงขึ้นถึง 54% โดยปัจจุบันราคาเฉลี่ยในทำเลนี้อยู่ที่ 1.3 แสนบาท/ตร.ม. ทำเลเขาเต่ามีการพัฒนาโครงการใหม่น้อย คาดการณ์ว่าหากปัจจุบันหากมีโครงการใหม่เข้าสู่ตลาดอีกอาจขยับราคาไปถึง 1.5 แสนบาท/ตร.ม.

อนุกูล กล่าวว่า ตลาดคอนโดในหัวหินยังถือว่าไปได้ดีไม่น่ากังวลจากการเก็งกำไร เพราะมีอุปสงค์การซื้อเพื่ออยู่อาศัยสูงถึง 90% รูปแบบห้องที่นิยมซื้อเป็นบ้านพักตากอากาศคือ คอนโดโลว์ไรส์สไตล์ Modern Tropical เน้นห้องใหญ่ สำหรับครอบครัว โดยทำเลที่นิยมคือเขาเต่าเนื่องจากอยู่ติดทะเล มีความสงบเหมาะสำหรับการพักผ่อนวันหยุด รวมทั้งเป็นทำเลไม่ไกลจากตัวเมืองและยังสามารถสัมผัสวิถีดั้งเดิมของคนในพื้นที่ได้ ซึ่งการซื้อสำหรับเป็นบ้านพักตากอากาศนั้นยังสามารถนำมาปล่อยเช่าได้ในช่วงที่ไม่ได้เข้าพัก

ด้านการปล่อยเช่าในหัวหิน-ชะอำนั้น ยังได้ผลตอบแทนจากการลงทุนราว 4-5% ต่อปี ซึ่งผลตอบแทนขึ้นอยู่กับขนาดห้อง ช่วงเวลาที่ปล่อยเช่าและทำเล โดยรูปแบบห้องที่นิยมคือ สตูดิโอ 1 ห้องนอนและ 2 ห้องนอน

อย่างไรก็ดี หากปล่อยเช่าในช่วงฤดูกาลท่องเที่ยวและอยู่ในทำเลที่ดีก็จะมีผู้สนใจเช่าห้องพักอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะช่วงไตรมาสแรกและไตรมาส 4 หรือในช่วงวันหยุดยาวที่ชาวต่างชาตินิยมมาพักอาศัยเป็นแรมเดือน อัตราเข้าพักของคอนโดปล่อยเช่าในปัจจุบันอยู่ที่
52% และมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นทุกปี