อสังหาปลุกเขาใหญ่ เจาะกำลังซื้อเศรษฐี

โดย...โชคชัย สีนิลแท้ 

ช่วงปลายฤดูฝนเข้าสู่ช่วงหน้าหนาว เรียกได้ว่าเป็นเวลาในการทำตลาดของโครงการบ้านพักตากอากาศ โดยเฉพาะเขาใหญ่ ที่จะเห็นผู้ประกอบการอสังหาฯ เริ่มออกมาทำการตลาดตั้งแต่เดือน ต.ค.ถึงเดือน มี.ค. เนื่องจากเป็นช่วงที่อากาศค่อนข้างเย็น จึงทำให้กลุ่มลูกค้าเร่งตัดสินใจซื้อ

จากการสำรวจตลาดของฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) พบว่า ตลาดที่อยู่อาศัยเขาใหญ่เป็นตลาดเฉพาะกลุ่มของผู้ซื้อชาวไทยในช่วงวัยกลางคนที่ร่ำรวย เป็นกลุ่มลูกค้าหลักของตลาด เป็นการซื้อไว้เพื่อเป็นบ้านพักตากอากาศ ลูกค้ากลุ่มนี้จะให้ความสำคัญกับสินค้าที่มีคุณภาพ ไม่ว่าจะเป็นวิลล่าหรือคอนโดมิเนียม

ส่งผลให้ภาพรวมตลาด อุปสงค์บ้านจัดสรร บ้านตากอากาศในเขาใหญ่ขายได้ต่อเนื่องในอัตราที่ไม่มากในช่วงที่ตลาดชะลอตัวตั้งแต่ปี 2557 เป็นต้นมา ตลาดที่อยู่อาศัยในเขาใหญ่มีการขยายตัวแบบลดลงชัดเจนเมื่อเทียบกับก่อนหน้านี้ ราคาขายเฉลี่ยของที่อยู่อาศัยแต่ละประเภทเพิ่มขึ้นเล็กน้อยจากปี 2560 ยกเว้นราคาขายของโครงการที่สร้างแล้วเสร็จ เนื่องจากปัญหาการตรวจสอบเอกสารสิทธิ

นอกจากนี้ โครงการที่เปิดขายหลายปีก่อนหน้านี้ยังคงเหลือรอการขายอยู่ในตลาด ในช่วง 3-4 ปี ที่ผ่านมาโครงการที่เปิดขายใหม่ส่วนใหญ่จะเป็นคอนโดมิเนียม เนื่องจากใช้ที่ดินไม่มากและไม่ค่อยมีปัญหาเรื่องตรวจสอบเอกสารสิทธิ ขณะที่โครงการรูปแบบคอนโดนั้นมีราคาขายต่ำกว่ารูปแบบวิลล่า จึงดึงดูดกำลังซื้อได้มากกว่า

ในปี 2560 ผู้ประกอบการเปิดขายโครงการคอนโดในเขาใหญ่และวังน้ำเขียว อาทิ ณุศาศิริ อิลิเชี่ยน ดิเวลลอปเม้นท์ ที่เปิดโครงการสวอนเลค 3 เฟส ก่อนที่ได้รับการตอบรับค่อนข้างดี ทัสคาน่า วัลเล่ย์ มีการเปิดเฟสใหม่อีก 2 เฟส เป็นต้น โครงการที่เปิดขายใหม่ในปี 2560 จึงมีมากถึง 1,333 ยูนิต

ขณะที่ในปี 2561 ช่วงต้นปีไม่มีโครงการเปิดขายใหม่ในเขาใหญ่ เนื่องจากโครงการส่วนใหญ่จะรอจังหวะเปิดตัวในช่วงไตรมาส 4 ของปี โดยพบว่ามีผู้ประกอบการบางรายเตรียมเปิดตัวโครงการพื้นที่ถนนธนะรัชต์ และพื้นที่กุดคล้าผ่านศึกประมาณ 100 ยูนิต

ทั้งนี้ ผลสำรวจยังพบว่าผู้ประกอบการที่พัฒนาโครงการบ้านและที่ดินหลายรายชะลอการขายเฟสใหม่ในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา และมีบางโครงการที่ยกเลิกการขายไป เพราะอัตราการขายต่ำหลังจากเปิดการขายมา 1 ปี เนื่องจากโครงการประเภทคอนโดได้รับความนิยมในช่วงหลายปีที่ผ่านมา เพราะผู้ซื้อจำนวนมากต้องการที่อยู่อาศัยราคาไม่สูงมาก มีความสะดวกในการดูแลรักษา

สำหรับอัตราการขายเฉลี่ยที่อยู่อาศัยทุกประเภทในพื้นที่เขาใหญ่อยู่ที่ประมาณ 68% ขณะที่อัตราการขายบนถนนธนะรัชต์อยู่ที่ 77% สูงสุดในตลาดเขาใหญ่

กมลภัทร แสวงกิจ ผู้จัดการใหญ่ประจำประเทศไทย ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ ในเครือพร็อพเพอร์ตี้กูรู กรุ๊ป กล่าวว่า ตลาดอสังหาฯ ในเขาใหญ่ยังมีความต้องการมากกว่าอุปทานที่ออกมา เนื่องจากที่ดินมีจำกัดและราคาปรับตัวสูงขึ้น ขณะที่กลุ่มผู้มีความมั่งคั่งในไทยหรือมีสินทรัพย์เกิน 35 ล้านบาท มีสัดส่วน 12.7% ของประชากรยังมีอยู่สูง

สำหรับโครงการสวอน เลค ของบริษัท อิลิเชี่ยน ดิเวลลอปเม้นท์ เป็นตัวอย่างโครงการที่ประสบความสำเร็จในพื้นที่เขาใหญ่ ในปี 2560 ที่สร้างยอดขายได้สูงกว่า 80% ราคาห้องชุดเริ่มต้นที่ 9 ล้านบาท แต่ราคาขายที่ขายได้ดีอยู่ในช่วง 12-15 ล้านบาท

ขณะที่ บริษัท ปิยะ อินเตอร์เนชั่นแนล อยู่ระหว่างทำการตลาดโครงการภิรมย์ แอท วินยาร์ด ซึ่งตั้งอยู่ที่เขาใหญ่ บนเนื้อที่ 800 ไร่ มูลค่ากว่า 3,000 ล้านบาท ปัจจุบันแบ่งการพัฒนาออกเป็น 3 เฟส ประกอบด้วย เฟสแรก มีมูลค่าการขาย 1,300 ล้านบาท แบ่งแปลงที่ดินในการพัฒนาออกเป็น 22 แปลง ขนาดแปลงละ 1 ไร่ครึ่ง-4 ไร่ ปัจจุบันเหลือขาย 8 แปลง ราคาขายเฉลี่ย 5 หมื่นบาท/ตารางวา มีลูกค้าสร้างบ้านแล้ว 5 หลัง

สำหรับเฟส 2 มีมูลค่าขาย 900 ล้านบาท จำนวน 50 แปลง แปลงละ 1 ไร่ ราคาแปลงละ 10 ล้านบาท ปัจจุบันขายไปได้แล้ว 14 แปลง คาดว่าทั้งสองเฟสจะสามารถปิดการขายได้ภายในปี 2563 จึงจะเริ่มเปิดขายในเฟส 3 ซึ่งมีที่ดิน 60 ไร่ แบ่งขายขนาด 300 ตารางวา

บริษัท ณุศาศิริ อยู่ระหว่างทำการตลาดโครงการคอนโดมิเนียมเบิร์ช แอ็ฟตัน รูปแบบคอนโดโลว์ไรส์สูง 3 ชั้น 3 อาคาร จำนวน 86 ยูนิต ราคาเริ่มต้น 3.99 ล้านบาท ซึ่งตั้งอยู่ในโครงการณุศา มายโอโซน เขาใหญ่ เนื้อที่รวม 1,300 ไร่ โดยให้ข้อเสนอผลตอบแทนสูง 6% รับประกันนาน 5 ปี โดยเน้นเจาะกลุ่มนักลงทุน และกลุ่มนักท่องเที่ยวที่มีกำลังซื้อ โดยนำเสนอผลตอบแทนสูงเพื่อเร่งการตัดสินใจซื้อ

เหล่านี้คือการเดินหน้าบุกตลาดปลายปีของผู้ประกอบการในเขาใหญ่ เพื่อเร่งการตัดสินใจซื้อกลุ่มลูกค้าเศรษฐี