คอนโดล้น ตลาดแท้-ตลาดเทียม

โดย...รศ.มานพ พงศทัต

ประเด็นร้อนของอสังหาริมทรัพย์ขณะนี้ คือ คอนโดมิเนียมกำลังล้นตลาด โดยเฉพาะในกรุงเทพฯ และปริมณฑลจริงหรือ จากตัวเลขเบื้องต้นของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ รวมถึง ธนาคารแห่งประเทศไ ทย (ธปท.)ระบุว่า คอนโดสร้างแล้วไม่มีคนซื้อและโอนไม่ได้ร่วม 30% ของตลาดคอนโดแต่ละปี

สินค้าคอนโดค้างสต๊อกสะสมมาหลายปี มีจำนวนเบื้องต้นประมาณ 1-1.3 แสนหน่วย จะต้องใช้เวลาร่วม 1-2 ปี กว่าสต๊อกจะถูกจำหน่ายหมด

ในขณะที่แต่ละปีก็มีคอนโดใหม่เสร็จเข้ามาในตลาดประมาณอีกปีละ 1 แสนยูนิต โดยทุกค่ายสต๊อกมาร์เก็ตเปิดโครงการใหม่รายละ 30 โครงการติดต่อกันมา 2-3 ปี

ตลาดอสังหาฯ ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล แค่ปีละ 8 หมื่นยูนิต เป็นคอนโดประมาณ 80% ที่เหลือเป็นทาวน์เฮาส์และบ้านเดี่ยว ซึ่งราคาก็แพงเพราะที่ดินแพงเกินขนาด ตารางวาละล้านบาทจะสร้างอะไรถึงจะคุ้ม

ในส่วนอัตราส่วนที่กำลังซื้อของตลาดสามารถจะซื้อและโอนได้ประมาณไม่เกิน 8 หมื่นหน่วย ที่ซื้อหลังโอนไม่ได้เพราะผู้ซื้อกู้ไม่ผ่าน ทำให้ค้างในตลาดปีละ 30%

ตัวเลขต่างๆ นี้ยังไม่มีการสำรวจเป็นทางการ ซึ่งเป็นหน้าที่ของศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ ของธนาคารอาคารสงเคราะห์น่าจะรวบรวมนำเสนอต่อสาธารณะให้ชัดเจน อย่าให้เป็นเหมือนปี 2540 ที่อ้างกันว่าไม่มีข้อมูล (ขณะนั้นยังไม่มีศูนย์ข้อมูล) ทำให้ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) จึงออกมาบอกว่า ตลาดกำลังร้อนและร้อนแรงมีการเก็งกำไรสูงมากจะทำให้เป็นเอ็นพีแอลภาคประชาชนจะนำมาซึ่งเอ็นพีแอลตลาดธนาคารรัฐและจะเหตุปัญหาซ้ำรอยต้มยำกุ้งอีก

ซึ่งขณะนี้เมื่อตลาดอิ่มตัวเกินขนาดก็มีทฤษฎีทำการสร้างที่แปลกมากขึ้นเพื่อจะโอนสินค้าที่ค้างตลาดให้ได้ เช่น มีการโฆษณาซื้อคอนโดหลังมี “เงินทอน” กู้ได้เกิน 100% ทั้งที่ ธปท.กำหนดไว้ให้ไม่เกิน 80-90% เป็นต้น

อีกทั้งยังมีวิธีการขายต่อเป็นลูกโซ่เหมือนแชร์แม่ชม้อย มีการให้คอมมิชชั่นการขายต่อ และหาลูกค้ารายใหม่เพิ่ม แยกเป็นกลุ่มของนายหน้าและถ้าโอนขณะนั้นจะหาธนาคารให้กู้ได้ 100% โดยเฉพาะลูกค้าหน้าใหม่ยังไม่เคยกู้ซื้อบ้านเลย เป็นกลุ่มที่รัฐบาลสนับสนุนให้คนยังไม่มีบ้านกู้ ซึ่งพวกนี้เครคิตยังดีค้ำประกันไม่เรียก เป็นเงินทอน

แต่การประกันส่วนต่างอีกทั้งประกันเช่าให้ปีละ 5% 3 ปี การขายแบบลูกโซ่และค้ำประกันเช่านี้กำลังขยายตัวเป็นวิธีของกลุ่มโบรกเกอร์ที่นำความคิดของนายหน้าคนจีนมาช่วย

การตลาดทั้งเงินทอนและค้ำประกันรายได้ 3 ปี เช่นนี้เป็นตลาด “หลอน” หรือ ตลาด “เทียม” พวกนี้จะทิ้งทันทีที่ได้เงินทอน หรือเงินประกันการเช่า 3 ปีปล่อยให้เป็นเอ็นพีแอล

ตลาดคอนโดขณะนี้จึงทั้งฮอต ร้อนแรงและนำไปสู่ฟองสบู่ ซึ่งมีวิธีการทั้ง สร้างตลาดเทียมเพื่อจะขายและโอนให้ได้จึงเป็นวิธีการที่น่ากลัวจริงๆ

ธปท.ต้องลงมาดูให้ลึกกว่านี้ ตัวการที่สำคัญคือ ธนาคารที่ร่วมมือกับผู้ประกอบการและนายหน้า ในการสร้างตลาดพวกนี้ ธนาคารใดทำนอกเหนือกฎเกณฑ์ต้องรีบคาดโทษ ลงโทษให้ติดตามหนี้เอ็นพีแอลทั้งภาคประชาชนและภาคผู้ประกอบการทุกไตรมาส และต้องกล้าสร้างมาตรการป้องกันที่ทำอยู่แล้วขณะนี้คือ เพิ่มเงินดาวน์ เพิ่มดอกเบี้ยหลังที่ 2-3 ทั้งเช็กเครดิตก่อนกู้ให้จริงจัง

ขอให้โชคดีครับ